インスペクションって何？費用はどれくらい？買主と売主のどっちが負担する？

2018年4月から施行された改正宅建業法では、不動産仲介会社が売主・買主に対してインスペクションの説明をすることが義務付けられました。

インスペクションとは建築士などの専門家が建物の調査を行い、欠陥箇所や補修箇所を検査することです。

中古住宅を安心して売買するために、このインスペクションを活用する人は増えています。

それではこのインスペクションをするのにはどのくらいの費用がかかるのでしょうか。

そしてその費用は買主と売主、どちらが負担するのでしょうか。

こちらで分かりやすく解説していきます。

インスペクションのポイントを手っ取り早く知りたい方は、目次の「まとめ」をクリックしてください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

▶︎▶︎ このエージェントに相談する ◀︎◀︎

インスペクションをする意義

アメリカでは中古不動産取引の全体の7割～8割ほどでホームインスペクションが実施されているほど、インスペクションが普及しています。

最近ようやく日本でも認知されてきましたが、実は昔から存在していました。

しかし新築市場が多くの割合を占めていたため、あまり普及が進んでいませんでした。

昨今の日本は少子高齢化が進み、住宅のストック数が世帯数を上回り、空き家が増加している背景にあります。

そんな中、政府が中古市場の活性化を図るために、インスペクションの説明義務化が始まりました。

中古住宅は新築とは違い建てられてから年数が経過しているため、劣化していたり補修が必要な部分がどうしてもでてきます。

そしてそれは目に見えない部分、例えば床下や天井裏といった部分にも可能性が及んでいます。

中古住宅を買って、いざ住み始めてから判明したのではすでに遅いですね。

そうならないためにも、安心して中古住宅を買うためにインスペクションを事前に実施することが重要です。

インスペクションがもたらすメリット

買主側からすると、インスペクションを行うことで安心した不動産取引ができます。

いくら長年住んだ売主といえども、家の内部の状態までは把握していないことがほとんどです。

インスペクションを行うことで家の内部の状態がわかり、買ってはいけない住宅を見極めることができます。

今まで買主側からのインスペクションについてお話してきましたが、実は売主側にもメリットはあります。

インスペクションをすることで売主も物件の状態がわかり、安心して売り出しをすることができます。

売買契約が終わり、買主が住み始めてから建物の欠陥等が発覚し、費用を請求されたりするリスクを減らすことができるからです。

また、事前にインスペクションをして売り出すことにより、買い手が早く見つかる可能性や、高い価格で売ることができる可能性があるのです。

インスペクションは売主と買主のどっちが負担する？

インスペクションの費用は地域や業者、調査内容によって変わりますが、一般的に5万円～15万円程であることが多いです。

ではこの費用は誰が負担することになるのでしょうか。

インスペクションの負担については、基本的にインスペクションを行ったほうが負担することになります。

つまり買主が行う場合は買主が、売主が行う場合は売主が負担します。

しかし実際には買主が負担して、インスペクションをしたほうがいいです。

実は売主がインスペクションを行った物件にもかかわらず、欠陥が見つかったという事例やトラブルがあるからです。

売主とインスペクションを行う業者がつながっており、インスペクション結果を改ざんするという事例がありました。

売主が行うインスペクションは、自身の利益につながるため、中立性にかけるというものです。

一方買主がインスペクションを行う場合は中立の立場で行うことができますので、正しい診断結果を得られ、安心した不動産取引を進めることができます。

売主のインスペクションを法律で禁じている国も

アメリカやオーストラリア等の諸外国において、買主のインスペクションが制度化されています。

例えばアメリカでは売主の瑕疵担保責任がないため、買主はリスクヘッジするためにもインスペクションするのが通常です。

また、売主とインスペクション業者のつながり等もあり、結果の改ざん等のトラブルが多くあったことも事実です。

中古市場が日本よりも進んでいる諸外国で出ている結果が示す通り、インスペクションを中立の立場である買主が行うことが、ベストなのではないでしょうか。

2020年の民法改正で変わったこと

2020年4月1日から瑕疵担保責任が「契約不適合責任」にかわります。

これが不動産取引にどのような影響を与えるのでしょうか。

今までは不動産取引において売主は隠れたる瑕疵についての責任を負っていましたが、民放改正により隠れていない瑕疵についても責任を負うことになります。

つまり売主が知っている・知らないという部分はもはや関係がなく、契約内容に適合しているかどうかだけがみられることになります。

結論からいうと売主の責任が重くなるため、売主自らインスペクションを利用して物件の現状把握に努めるようになる可能性が高くなると期待されていました。

しかし、この改正はあまりにも売主の負担が重くなることから、実際の契約の現場では特約で、瑕疵担保責任と同じように見えない部分に限定していると言うのが実情です。

よって、買主による中古住宅のインスペクションの重要性は依然として高いと言えます。

費用がかかったしてもメリットを考えればやるべき

インスペクションには費用がかかりますし、専門家への依頼や現地調査の段取りなど手間と時間も必要です。

しかしそれを差し置いても、インスペクションはするべきでしょう。

中古住宅はもちろんいい物件もありますが、欠陥やリスクが潜んでいる物件もたくさんあります。

そういった買ってはいけない物件を知らずに買ってしまうと、住み始めてから補修が必要になったり、最悪の場合住めなくなってしまうこともあります。

せっかく理想の住まいが見つかったのに、そのような失敗はしたくないですよね。

この先の未来の生活を考えると、費用がかかったとしても安心にはかえがたいものだと思います。

それでも迷った時には不動産のプロ（不動産エージェント）にも相談し、インスペクションの必要性などを確認してみてはいかがでしょうか。

担当者は中古住宅に強い人を選ぶべし

インスペクションを利用すれば、中古住宅の見えない問題まで分かるので、無料なトラブルやリスクを低減できます。

ただインスペクションには10万円前後という、決して安くない費用もかかりますし、時間もかかります。

また検討している中古住宅が、売主が住みながら売却をしている「居住中」であれば、調整が難航することも考えられます。

つまり、本当にインスペクションをするべきかどうかを事前に見極める必要性があります。

インスペクションはするべきですが、そもそもインスペクションまでして詳細を確かめるかどうかの一次判断です。

この一次判断をしてくれるのが、不動産業者の担当者（不動産エージェント）です。

戸建てに慣れている不動産エージェントであれば、ある程度見ただけでも建物の状態やリスクが分かります。

そもそもインスペクションをするまでもなく、リスクが高すぎるので止めた方がいいという判断をすることがあります。

インスペクションの取次も含めて、中古住宅を購入するときの担当者の見極めは、本当に大切なので、しっかり選びましょう。

ハウスクローバーは、全国の優良な担当者が掲載されていて、担当者ごとの得意分野や他のユーザーからの評価などから探すことができます。

中古住宅を検討するのであれば、ぜひご活用ください。

まとめ

最後にインスペクションの必要性と、費用は買主と売主のどちらが負担するかについてまとめます。

これらのことを念頭に、ぜひあなたも住宅購入時にはインスペクションの実施を検討してみてください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

▶︎▶︎ このエージェントに相談する ◀︎◀︎