昨今流行りのリノベーション　メリットとデメリットをおさらい

ひと昔前まではほとんどの方が住まい選びの際には新築一戸建てを選んでいました。しかし近年では人々の住まいに求める価値や、社会の変化により中古マンションや中古住宅をリノベーションしたり、リノベーションされた住まいを選ぶ方が多くなってきました。

ここでは今流行りのリノベーションについて、新築と比べてのメリットやデメリット、そしてリノベーションを考えたときにやってはいけないことなどをお伝えします。

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宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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リノベーションとは？

「リノベーション」という言葉自体、一度は耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。では、そもそもリノベーションとリフォームは一体何が違うのでしょうか。

実はこれには明確な定義はありません。それぞれリフォーム会社やメディアがそれぞれの解釈で言葉を使いわけているのが現状です。

一般的には原状回復や修繕・不具合箇所の改修等の表面的な修繕をリフォームとよび、間取り変更や新規設備の取り付け等、新たに付加価値を加えてつくりだす大規模な工事をリノベーションと位置付けることが多いです。

費用によって二つの定義を分けているケースもありますし、それだけ曖昧な違いとなっています。

なぜ今、リノベーションが注目されているのか？

ではなぜ今リノベーションが注目されているのでしょうか。それには時代の変化や、暮らしや生活に求める価値観の変化など様々な要因があります。

今の時代はエコや持続可能な社会を求めていく風潮があります。そんな風潮が住まいにも同じことが求められるようになってきており、中古住宅をリノベーションして再生することは時代の流れにもあっています。

また、新築のキレイさや新しさよりも立地や生活環境等を重視する人が目立つようになりました。そういった方たちには住まいの条件にあう物件を探し、リノベーションすることでご自身の理想の暮らしを実現することができ、人気の理由の一つとなっています。

個性を大切にしたいという方にとっても、リノベーションはとても都合がいいです。元来新築を注文設計する際にしかできなかったような間取り設計の自由な感覚も、今や中古物件を見つけてリノベーションをすることで価格も新築より抑えられ、尚且つ好きな住まいをつくり上げることができます。

リノベーションのメリット

住まいに新しい価値を生み出すことができるリノベーション。それではリノベーションをするうえでのメリットはどういったところにあるのでしょうか。

物件価格を合わせても新築よりも安くなることも

中古物件を購入してリノベーションするのと、新築物件を購入するのではどちらの方が安くなるのでしょうか。

例えば中古戸建を購入する場合、立地や築年数によってはほとんど土地価格で売られている物件があります。

そういった物件を購入してリノベーションする場合、新築を購入するより総合的なコストを抑えることができます。

住居費を抑えることができればその分を他の資金にまわすことができ、暮らしの豊かさにもつながってきます。

オーダーメイドを楽しめる

リノベーションの大きな魅力としては自分の理想の住まいを、自分の手で作り上げることができることです。

新築分譲住宅はより多くの人に売却することがメインで建てられているので、基本的に万人受けするような設備や仕様になっています。そのため個性的なものやデザイン性のある物件に住みたい人にはあまり向いていません。

例えば子供と一緒に料理ができるようにオリジナルのアイランドキッチンを作りたい、特別なシアタールームがほしい、光が差し込む明るい空間を作りたいといった希望がある場合はリノベーションがおすすめです。

理想の暮らしをご自身の手で作り上げていくことができて、注文住宅よりも費用を安く抑えられる。そんな魅力がリノベーションにはあります。

リノベーションのデメリット

ここまでリノベーションのメリットについてご説明してきましたが、反対にリノベーションによるデメリットや、気を付けなければならない点などはあるのでしょうか。こちらでお伝えしていきます。

引っ越しまでの時期が長くなる

リノベーションをする場合は「いつから住み始めることができるか」をよく理解したうえで手続きを進める必要があります。

通常住宅を購入した場合、契約、そして決済手続きが済めば居住することができます。しかしリノベーションをする場合はその工期分だけ居住開始が遅くなります。

決済手続きが完了するまでは、物件の所有権は買主にありません。そのためリノベーションの工事に着手することはできません。

また、リノベーションを進める際には実際に現地でリノベーション会社の立ち合いを行う必要や、複数回の打ち合わせも必要になります。

そのため引っ越し日を考える際には決済・引き渡し日からリノベーションの工期分を換算した日程で予定をたてることが大切です。

現在のお住まいが賃貸の場合は、解約時期をよく考慮して行わないと、一時的にお住まいがなくなってしまうこともありえますので、よく注意してください。

資産価値に反映されにくい

よく新築を購入するのと中古を購入しリノベーションすることが比較されますが、この場合の資産価値については注意が必要です。

例えば1000万円の中古物件を買って1000万円のリノベーションをした場合、市場で2000万円の価値があるかというとそうではありません。

ここにはご自身の感じる価値と市場から見た価値にひらきがあることを理解する必要があります。自分ではとても斬新なデザインであり、設備も仕様もとても使いやすく非常に価値を感じていたとしても、市場からみた価値とは違います。

自分にとっての１００％は誰からも１００％というわけにはいきません。すべての工事費が資産価値に反映されるわけではありません。

また、新築物件にも似たようなことがあります。一度購入して、その後売却しようとすると、購入した時の値段より2割から3割ほど安い値段で価値が評価されることが多いです。

これは新築プレミアムといい、新築物件の販売価格には広告費や宣伝費が含まれており、実際の資産価値にその分が上乗せされて販売されているからです。

一方のリノベーションにおいても、リノベーション費用に比重を置きすぎて、実際の資産価値とのギャップ、リノベーションプレミアムが大きくならないようにしなければなりません。

リノベーションでやってはいけないこと

ご自身の理想の住まいを実現し、暮らしを豊かにするリノベーション。ではリノベーションをする際に気を付けなければならない点はどのようなことなのでしょうか。こちらでお伝えします。

リノベーション費用を確保するために物件の質を落とすこと

リノベーションを考え始めると、ついつい理想が膨らみ、リノベーション予算もどんどん増えてしまいます。もちろんワクワクして理想のお住まいを考えるのはとてもいいことなのですが、その際やってはいけないのが予算を確保するために物件の質を落とすことです。

リノベーション予算が増えるとその分他の予算を減らさなければいけません。そしてそうなると購入物件の予算を削ることになる傾向があります。

しかし中古物件で価格が非常に安くい物件を購入してしまうと、結果として資産価値が非常に乏しい物件を手に入れてしまうことが多いです。

新しい住まいを買う場合は将来的な資産価値ということも考えて購入しなければなりません。そのためにも予算に優先順位をつけ、まずは総合的な予算、続いて物件価格、そして最後がリノベーション費用というように考えて、資金計画をたてるようにしましょう。

物件を見つけてからリノベーション業者を探すこと

リノベーションすることが決まったらまずは物件を探すことから始める。しかしこれは間違いです。もしかすると希望のリノベーションができなくなってしまう可能性もあります。

リノベーションをする際にまずは物件探しから始めてしまうと、物件を決めたあとにリノベーション業者を探すことになります。そうすると後にリノベーション業者が物件を見た際に、出来ない工事が発覚する可能性があります。その場合もう一度物件探しをし直す時間と労力が発生します。

その他にも、気に入った物件を見つけてから契約までの時間は１週間から長くても２週間以内です。その中でリノベーション費用も住宅ローンに含める場合、事前審査で見積もりが必要になります。

しかし物件が見つかってからリノベーション業者を見つけても、プランニングや見積もりの時間のことを考えると、とても間に合いません。打ち合わせをしている他の人に物件を取られてしまうリスクがあります。

そうならないためにも物件探しの段階でリノベーション業者を決めておき、打ち合わせしながら物件探しを進めていくことが大事です。

室内ばかりに目がいって、管理組合の調査を怠ること

リノベーションのことを考え始めると、理想の住まいづくりのために熱心に室内の設備や仕様等を見るようになります。しかしその際に気を付けたいのが、管理組合等の調査を疎かにしてしまうことです。

マンションの管理状態というのはそのマンションの資産価値に大きく影響します。

例えば修繕工事やメンテナンスがされていないマンションの場合。その原資となる修繕積立金が不足している可能性もあります。そうなると将来的に工事が発生した時に一時金を徴求されることや、大幅な修繕積立金の値上げなども考えられます。

そういったマンションは市場に売り出されたとしても、資産価値としては高い値がつかない傾向があります。

マンションの管理組合の調査等はご自身でするのは中々難しいことになりますので、不動産のプロにサポートをしてもらいしっかりと調査することが大切です。

理性と感情のバランスをうまくとろう

好きなデザインで、好きな間取りで、好きな設備を設置して、理想のお住まいを作り上げることができるリノベーション。

しかしワクワクするような気持ちが高ぶり、大切なことを見落としてしまうケースも多く見られます。

物件価格の安さに惹かれてしまったり、マンションの管理状態を把握していなかったりと選ぶ物件の資産価値について、優先順位が低くなってしまうことがよくみられます。

そういった時にはご自身で冷静になるのはもちろん、冷静に第三者の目として考えてくれる不動産エージェントを選び、理性と感情のバランスをうまくとることが、間違った物件選びをしないうえで非常に大切です。

まとめ

それでは最後に、リノベーションのメリット・デメリット、また気を付けるべきポイントについてまとめておきます。

リノベーションに詳しい不動産エージェントと一緒に、理想の住まいを作り上げ、理想の暮らしを実現してください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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