値さがりしない中古住宅・中古戸建てはどんな物件？

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中古住宅・中古戸建てを購入を考えたとき、あなたはどのような条件から検討していますか？立地・購入価格・設備・築年数など、希望する条件は人それぞれあるのではないでしょうか。

その中で、不動産の資産価値という視点をもつ方がここ最近、増えてきているような気がします。しかし、なかなか頻度の高い買い物でもないため、実際のところはどんな物件を探せばいいのか分からないという方が多いと思います。

そこで今回は、値下がりしない中古住宅・中古戸建ての特徴について解説します。この記事を読むことで、不動産の資産価値についての知識が深まるのではないでしょうか。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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本当の家の価格とは？

あなたは「本当の家の価格」と言われたときにどんな価格を思い浮かべますか？

「本当の家の価格」とは、買った時の価格ではなく、売った時と買った時の価格差が本当の家の価格と言えるのではないでしょうか。

つまり価格が落ちにくい、資産価値のある中古住宅というのは、売った時と買った時の価格差が小さい物件であれば、それだけ住宅支出が安く済んだという計算になります。

一番値下がりしやすいのは新築

売った時と買った時の価格差について、気を付けるべき物件は実は新築住宅なのです。

新築物件の価格には、「新築プレミアム」と呼ばれる価格が上乗せされています。

新築住宅には土地の価格と建築費、その他にも広告宣伝費や利益などが上乗せされています。そして購入して入居すると「中古」とになるため、市場価格での勝ちとなり、値下がりしてしまうというわけです。

新築プレミアムの相場は1～3割程度とされ、この時点ですでに本当の家の価格が大きくなってしまいます。

その点、中古住宅は新築プレミアムというものがなく、年数が経っているものだと、ほぼ土地の価格で売りに出されていることもあるので、売った時と買った時の価格差が小さく済みます。

ですので、本当の家の価格を考えるのであれば、中古住宅の方が有利ということができます。

住宅支出が安く済めば暮らしは豊かになる

例えば、3000万円で購入した物件が、10年後に2500万円で売れれば、10年間の住宅支出は500万円、年間で50万円で済んだということになります。

これが賃貸相場と比べて安ければ、浮いた支出を他の支出に回すことが出来るため、暮らしは豊かになります。

逆に3000万円で購入した物件が、10年後に1500万円で売れれば、10年間の住宅支出は1500万円、年間で150万円にもなります。

どちらの物件があなたの暮らしを豊かにしてくれるかは、言うまでもないですね。

住宅の価値は売るまで確定しない！？

よくこういった話をすると、「住宅の価値は売るまで確定しないから、ずっとそこに住み続けるのなら資産価値は関係ない」という意見を聞きます。

この意見は一見すると正しいようにも思えますが、本当にそうでしょうか？

長寿化やライフスタイルの多様化

ずっと同じ場所に住み続けるといことが、人生100年時代といわれ、ライフスタイルが多様化している現代において、そもそも一生その場所に住み続けるということが少なくなってくる気がします。

実際、今の高齢者でも、もともと一生住むつもりで購入した家を、老人ホームに入居するための資金にしたり、車に乗れなくなる前に、便のいい場所に引っ越したいなど、様々な理由で手放す方が増えています。

何らかの事情で家を手放すことになったとき、それなりの価格で売れてくれた方が、そのあとの暮らしらがずっと楽になると思いませんか？

資産価値＝そこに住みたいという需要

これからの日本は少子高齢化によって、破綻する自治体が増えてくると予想されています。

資産価値がある立地は、言い換えればそこに住みたいと考える人が多いということです。逆に資産価値がない立地は、そこに住みたいと考える人が少ないということです。

住みたい人がいなければ人口はどんどん減ります。そして人口が減ればお店や会社は撤退します。今でも限界集落といわれるエリアでは、ガソリンを入れるのに30分も走らないとガソリンスタンドがないというような状況が実際に起こっています。

ですから、快適に住み続けるのであれば、資産価値があるエリア、立地を選んだ方がいいという考え方になります。

ですから、たとえすぐに売らないとしても、やはり資産価値に関しては考えておいた方がいいのではないかと思います。

不動産の資産価値は立地が9割

不動産の資産価値を考えるにあたって、立地は非常に重要な項目です。設備の追加や間取りの変更などは後から行うことが可能ですが、立地を変えることは不可能だからです。

特に立地面でいえば「駅に近い」ということが重視されます。また、最寄り駅の路線や急行が停まるかどうかなどによっても資産価値が左右されるでしょう。

不動産に限りませんが、基本的に「みんなが欲しい」と思うものに価値が高まります。利便性や周辺環境の整っている立地の良い物件は「みんなが欲しい」と思う物件ですから、資産価値が高くなるということです。

値下がりしやすい中古住宅・中古戸建てはこんな物件

それでは資産価値のある物件と対照的な、値下がりしやすい中古住宅・中古戸建てとはどのような物件でしょうか。ここでは、値下がりしやすい中古住宅・中古戸建ての特徴をご紹介します。

居住誘導区域外

日本は年々人口が減少し、高齢者の割合が増えています。今後も人口減・超高齢化の流れが予想されますので、いずれ行政サービスやインフラ整備などが行き届かなくなり、最終的に財政破綻してしまう自治体が出てくることが懸念されているのです。

そのため、都市再生特別措置法が改正され「立地適正化計画」と呼ばれる制度が始まりました。立地適正化計画とは簡単に言えば、行政・学校・住宅・商業施設などを特定の地域に集約しようという取り組みです。 既に東京23区を除く多くの自治体で立地適正化計画が進められています。

したがって、将来、居住誘導区域外では、行政・学校・商業施設などが少なくなり、インフラ整備などが行き届かないエリアとなってしまう可能性があるのです。利便性・周辺環境は、不動産の資産価値に大きく影響します。居住誘導区域外では、将来的に値下がりしやすいといえるでしょう。

災害リスクの高い立地

日本は災害大国です。ここ数年で見ても、大きな地震・台風などによる被害が報道されています。日本の気候が亜熱帯化してきているなんてこともよく言われますが、今後も災害は頻発すると予想されます。

ですから災害リスクの高い立地というのも、今後値下がりしやすい要因の1つになります。購入する前に、土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域に入っていないか、ハザードマップではどのように想定されているのか、きちんと確認することをおすすめします。

駅からの距離が遠い

不動産は駅からの距離が資産価値に大きく影響します。駅から徒歩圏内とはいえないほど遠いなど利便性の低い立地であれば、値下がりしやすいといえます。

値下がりしない中古住宅・中古戸建てを探すために

それでは値下がりしない中古住宅・中古戸建てを探すためのポイントについて解説します。

値下がりしやすい条件と反対の物件を探す

値下がりしない中古住宅・中古戸建てとは、値下がりしやすい条件に当てはまらない物件ということです。上記の例でいえば、居住誘導区域内・災害リスクの低い立地・駅からの距離が近いという物件となります。

つまり「値下がりしやすい条件の物件を避ける」という視点を持つことが重要です。

土地価格だけで売られている物件を探す

建物価値は年数が経つにつれ減価償却され、最終的にゼロになります。そのため、購入時に土地価格だけで売られている物件があれば、購入時点からの値下がりがしにくいと考えられます。

ただ、土地だけの価格で売られているような物件は、リフォーム・リノベーションに費用がかかることもあるので、物件の状態をよく確認するようにしてください。

値下がりしない物件探しは不動産エージェント選びから

いくら値下がりしなからといって、欠陥住宅を買ってしまっては元も子もありません。

個別性が強いと言われる中古住宅・戸建は、その傾向が強くなります。またその分、プロにとっても取り扱い難易度が高くなります。

ですから経験や知識がない担当者にあたってしまうと、失敗するリスクもありますし、不動産会社にとって利益の大きい新築住宅を売ろうとしてくる業者も少なからず存在します。

中古住宅・中古戸建てを購入するのであれば、不動産エージェントをしっかり選ぶようにしてください。

まとめ

最後に、中古住宅・中古戸建てで資産価値が落ちにくい物件を探す時のポイントをまとめておきます。

以上のポイントを押さえたうえで、ぜひ中古住宅・中古戸建てを探すようにしてください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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