市街化調整区域は買わない方がいい？調べ方・家を建てる条件・後悔しないポイントを業界17年が解説

この記事で分かること

土地や戸建ての売り広告を見ていると、時々「この物件、土地や戸建ての広さが結構あるのに意外と安いな」と思う物件に出会うことがあります。

マイホームは人生で最大の買い物とはいえども、やはりできるだけ安く買いたいと思う方が大半で、そんな時に広くて安い家と出会うと心惹かれるでしょう。

しかし物件がその価格で売り出されているのには必ず理由があり、ただ安いからといって安易に買うと損をしてしまうかもしれません。

今回は土地や戸建てが安値で売り出されることが多い理由の一つ、市街化調整区域についてご紹介します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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物件を探していて安いと感じたら市街化調整区域かも

通常、物件はエリアごとで相場が変動し、同じ間取りや面積でも都市部など生活利便性が高いエリアでは価格が高めに設定されています。

しかし市街化調整区域にある物件は、そうでない物件と比較すると価格が安く設定されているケースが多いです。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、地域の開発を積極的に行わないと定めている地域のことです。

田畑や山林など、自然が豊かな地域をイメージしていただくと分かりやすいでしょう。

これに対し、土地を切り開き住宅や商業施設などを造って街の活性化を図るエリアを市街化区域といいます。

人口が集中し、住宅地が広がり交通網が整備され、学校や商業施設・公共施設など毎日の暮らしに必要な施設や便利な建物が多い街は市街化区域に該当します。

なお、市街化区域・市街化調整区域ともに範囲を定めているのは都道府県です。

また、市街化調整区域の範囲は自治体のホームページなどで調べられます。

「自治体名＋市街化調整区域」などと入力して検索すると、その自治体における市街化調整区域の範囲が分かります。

物件を購入する前にぜひチェックしてみましょう。

市街化調整区域のメリット

市街化調整区域内にある物件を購入するメリットは、以下の4つが挙げられます。

（土地）価格が安いため、建物価格に費用をかけられる

市街化調整区域内にある土地は価格が安い点が特徴です。

土地を買って家を建てたい注文住宅派の方の場合、多くは土地を探してから購入するため、マイホームの予算は土地代＋家の建築費を合算して考えなければいけません。

そのため土地代が高ければ高いほど家の建築費を削ることになりかねませんが、市街化調整区域で安い土地を購入できれば浮いた予算を建築費に充てることができます。

（戸建）新築・築浅であっても比較的安い

先ほどは土地代が安いため建物価格に費用をかけられることをメリットとして挙げましたが、市街化調整区域は建売の新築戸建てや築浅戸建ても比較的安い特徴があります。

建売の戸建ては土地代と建物価格の合計金額で販売されますが、建物価格だけで見ると市街化区域か市街化調整区域かに関わらず、ほとんど差はありません。

一方、土地代は市街化調整区域より市街化区域にある物件の方が高くなります。

そのため土地の広さが同じだったり物件が所在する街が同じだったりしても、市街化調整区域にある新築戸建てや築浅戸建ての方が土地代と建物価格の合計金額が安くなり、お得に購入しやすいのです。

税金が安い

原則として、マイホームを購入した後は毎年税金を支払います。

その税金は固定資産税と都市計画税で、納税対象年の1月1日時点の所有者が、自治体から送られてくる納税通知書に記載されている税額を納める決まりです。

ただし市街化調整区域にある土地や家を購入した場合は、都市計画税が課税されません。

なぜなら都市計画税は、「市街化区域内の都市開発や区画整理事業などに使われるための税金」だからです。

道路を造る・上下水道を整備する・駅前や駅周辺、特定のエリアの利便性向上を目指した区画整理を行うには莫大な費用が必要です。

そこで、市街化区域に土地や家を所有する方から都市計画に必要な費用を税金として納めてもらい、そのお金を使って市街化区域に住む方々がもっと暮らしやすい街になるよう整備するのです。

一方で市街化調整区域は、先述のように地域の開発を積極的に行わないと定めているため都市計画税を納める必要がなく、固定資産税だけ支払えばいいのです。

豊かな自然環境の中で生活できる

都市開発が積極的に行われない市街化調整区域は、市街化区域と違って自然が豊かです。

駅や線路・交通量が多い大きな道路がないため、電車の音や車の騒音・排気ガスなどに悩まされない暮らしが送れます。

田舎暮らしに憧れている方には、適した住環境かもしれません。

市街化調整区域のデメリット

先ほどは市街化調整区域のメリットを挙げましたが、今度はデメリットをご紹介します。

原則建物は建築できない

市街化調整区域は住みやすさより自然のままの状態を維持するエリアなので、宅地化も積極的に行われません。

そのため市街化調整区域では、原則として建物を建築・増改築・建て替えなどの行為ができないのです。

ただし、自治体によっては条件付きで建築・増改築・建て替えを認めるケースもあります（事前の許可申請が必要）。

条件は自治体によって異なるので、詳しくは各自治体のホームページを閲覧するか、役所の担当窓口やそのエリアに詳しい不動産エージェントなどに問い合わせましょう。

住宅ローンが利用できないことも

いくら市街化調整区域の土地や家が安いといっても、数百万円〜数千万円する物件を現金一括で購入できる方はそうそういません。

そのため住宅ローンを組んで購入することを検討される方が多いと思いますが、実は市街化調整区域の物件は住宅ローンを組めないケースがあります。

たとえば土地のみ現金一括で購入し、そこに建てる家の建築費用を住宅ローンで賄おうと考えていても、審査に通らなければ家を建てることができません。

住宅ローンが利用できなければ、せっかくのマイホーム計画が頓挫してしまうのでご注意ください。

設備投資に費用がかかりやすい

私たちが普段当たり前のように使っている上下水道や電気・ガスなどのインフラは、市街化区域における都市計画に基づいて自治体が整備してくれています。

一方、市街化が抑制されている市街化調整区域は、原則として新たな宅地化や都市開発が行われないため、インフラ整備が不十分であるケースが多いです。

仮に許可が下りて市街化調整区域に新たに住むことになったら、インフラ整備も自費で行わなければいけないケースがあります。

そのため市街化調整区域の土地や戸建てを購入する場合は、どのインフラが既に整備されているのか、自己負担分はどのくらいかかるのかをあらかじめ調べておきましょう。

資産価値が低い

市街化調整区域の土地や戸建ては、建築・増改築・建て替えが原則認められておらず、行う場合は自治体からの許可が必要であること、インフラも十分に整っていないことなどから資産価値が低くなりやすいです。

様々な制限がある土地となれば、将来売ることになるとそれがマイナスとなり、なかなか買い手が見つからない可能性があります。

また資産価値の低さは、先述した住宅ローンが利用できない理由にも関係するのです。

住宅ローンを取り扱う金融機関は、万が一、名義人が何らかの理由で返済できなくなると融資した物件を差し押さえる権利（抵当権）を持っていて、強制的に売却してローンの残債に充てます。

しかし資産価値が低い市街化調整区域の物件では、差し押さえて強制的に売却しても残りの住宅ローンを完済できない可能性が否めません。

担保物件を売却できなければ金融機関にとって大きな損失です。

そのような損失を避けるため、金融機関は資産価値が低い市街化調整区域の土地や家を購入するための住宅ローンを断ることがあるのです。

市街化調整区域は「買わない方がいい」「後悔する」と言われる理由

市街化調整区域と検索すると、「買わない方がいい」「後悔する」といった言葉が並びます。これには理由があります。

市街化調整区域は、そもそも市街化を抑制するための区域なので、原則として新しく建物を建てられません。そのため、既存の家を建て替えたいと思っても許可が必要だったり、住宅ローンが組みにくかったり、いざ売ろうとしても買い手が限られて売れにくかったりします。こうした制約を知らずに「安いから」という理由だけで購入すると、後悔につながりやすいのです。

ただし、業界17年の立場からお伝えすると、市街化調整区域がすべての人にとってダメというわけではありません。広い土地や自然環境を安く手に入れられる魅力は本物です。「制約を正しく理解し、建て替えやローン、売却の見通しを立てたうえで納得して買う人」には向いていますし、「安さだけに惹かれて制約を確認しない人」には向いていません。要は、買う前に正しく確認できるかどうかが分かれ目です。

市街化調整区域の中古住宅は買える？住める？

「市街化調整区域の中古住宅は住めないのではないか」と心配される方が多いですが、すでに適法に建っている住宅であれば、購入して住むこと自体は問題なくできます。

注意が必要なのは、その家を将来建て替えたり増改築したりするときです。市街化調整区域では、建て替えにも自治体の許可が必要になり、許可が下りないと建て替えできない（実質的に再建築不可となる）ケースがあります。

ですから、市街化調整区域の中古住宅を検討するときは、「今住めるか」だけでなく、「将来建て替えができる物件か」を、購入前に必ず役所や専門家に確認することが重要です。ここを確認せずに買うと、老朽化したときに建て替えられず、資産価値が大きく下がってしまいます。

市街化調整区域で家を建てられる条件

市街化調整区域は原則として家を建てられませんが、例外的に建てられるケースもあります。

代表的なのは、都市計画法に基づく開発許可を受けられる場合です。具体的には、農家の分家住宅、線引き（区域指定）前から宅地だった土地、自治体の条例で定められた区域、収用などによる移転などが該当します。

ただし、これらの条件は自治体によって運用が大きく異なり、同じ市街化調整区域でも建てられる場合と建てられない場合があります。家を建てる目的で土地を購入する場合は、契約前に必ず自治体の都市計画課などで、建築の可否と必要な手続きを確認してください。不動産会社の「たぶん建てられます」という口頭の説明だけで判断するのは危険です。

市街化調整区域で住宅ローンは組めるのか

市街化調整区域の物件は、住宅ローンの面でも注意が必要です。

市街化調整区域の物件は担保としての評価が低く見られやすく、再建築ができない物件の場合は、住宅ローンを取り扱わない金融機関も少なくありません。

一方で、まったく組めないわけではありません。地元の事情に詳しい地方銀行や信用金庫は、市街化調整区域の物件にも対応してくれることがあります。また、物件が技術基準や接道などの条件を満たせば、フラット35が利用できるケースもあります。

いずれにしても、市街化調整区域の物件で住宅ローンを考えるときは、複数の金融機関にあたることと、住宅ローンに強い不動産エージェントに相談することが、通すための近道になります。

市街化調整区域の物件を売るときの注意点

市街化調整区域の物件は、買うときだけでなく、売るときのことも考えておく必要があります。

建て替えやローンの制約があるため、買い手が限られ、売却に時間がかかったり、価格を下げないと売れなかったりする傾向があります。これが「資産価値が低い」と言われる理由です。

ただし、建て替えが可能で、ローンも組める物件であれば、売却のハードルはぐっと下がります。購入の時点で「将来売れる物件かどうか」という出口まで意識しておくことが、市街化調整区域で後悔しないための最大のポイントです。

市街化調整区域かどうかの調べ方

気になる物件が市街化調整区域かどうかは、購入前に自分でも確認できます。方法はいくつかあります。

一番確実なのは、その物件がある市区町村の窓口（都市計画課など）で聞くことです。住所を伝えれば、市街化区域か市街化調整区域か、また建築の可否まで教えてもらえます。

役所に行かなくても、多くの自治体はホームページで「都市計画図」や「用途地域マップ」を公開しており、地図上で区域を確認できます。先ほどお伝えしたとおり「自治体名＋都市計画図」「自治体名＋市街化調整区域」で検索すると見つかります。自治体によっては、民間の都市計画情報サイトやGISビューアでまとめて調べられる場合もあります。

不動産取引では、契約前に宅地建物取引士が「重要事項説明書」で都市計画法上の区域を説明する義務があります。ここに市街化調整区域である旨や建築制限が記載されるので、必ず目を通してください。

ただし、ネットの地図情報は更新が追いついていないこともあります。最終的な判断は、必ず役所か、その地域に詳しい不動産エージェントに確認することをおすすめします。

市街化調整区域の農地は家を建てられる？（農地転用の手続き）

市街化調整区域の土地のなかには、地目が「農地（田・畑）」になっているものがあります。農地は、そのままでは家を建てられません。家を建てるには、農地を宅地に変える「農地転用」の許可が必要です。

市街化調整区域の農地に家を建てる場合、農地法に基づく農地転用の許可（農地法第5条など）と、都市計画法に基づく開発許可の両方が必要になるのが一般的です。さらに、誰が・どんな目的で建てるのか（農家の分家住宅かどうかなど）によって、認められる条件が変わります。

手続きは複雑で、農業委員会や自治体への申請、行政書士など専門家のサポートが必要になることも多いです。市街化調整区域の農地を買って家を建てようと考えている場合は、契約前に必ず役所と専門家に、転用と建築ができるかを確認してください。ここを確認しないまま買うと、家が建てられない土地を抱えてしまうおそれがあります。

相続した・手放したい市街化調整区域の土地はどうする？

「市街化調整区域の土地を相続したが、使い道がなく手放したい」というご相談も増えています。

まず、相続放棄という方法はありますが、相続放棄は「その土地だけを放棄する」ことはできず、預貯金や他の不動産も含めたすべての相続財産を放棄することになります。ほかに引き継ぎたい財産がある場合は、現実的でないことが多いです。

土地を手放す主な方法は、売却・寄付・国への引き取り依頼の3つです。売却は、買い手が限られるため時間がかかりやすいですが、農地として近隣の農家に売れたり、隣地の所有者が買ってくれたりするケースもあります。自治体や法人への寄付は、相手が受け取ってくれるとは限りません。

2023年から始まった「相続土地国庫帰属制度」を使えば、一定の要件を満たす土地を国に引き取ってもらえる場合もあります。ただし、負担金の納付や細かな要件があるため、利用できるかは専門家に相談して確認しましょう。

いずれにしても、市街化調整区域の土地は出口（手放し方）が限られます。相続や売却で困ったときは、市街化調整区域の取り扱いに慣れた不動産エージェントに早めに相談することをおすすめします。

市街化調整区域の物件購入で後悔しないための確認リスト

市街化調整区域の物件を検討する前に、次の項目を確認しておきましょう。

• その物件が市街化調整区域かどうかを重要事項説明や役所で確認したか
• 既存の建物を将来建て替え・増改築できるか（再建築の可否）を役所で確認したか
• 家を新築する場合、開発許可など建築の条件を自治体に確認したか
• 農地の場合、農地転用と建築の許可が受けられるかを役所・専門家に確認したか
• 住宅ローンを取り扱う金融機関を複数確認したか
• 上下水道・ガスなどのインフラ整備状況と費用を確認したか
• 将来売却するときの流動性（売りやすさ）を考慮したか

メリット・デメリットをしっかり理解した上で購入を

安く購入できて、自然が身近に感じられるのどかな暮らしを送れるメリットがある反面、資産価値の低さなどがデメリットとなる市街化調整区域。

普段の生活で市街化区域との違いについて考えることはほぼありませんが、市街化調整区域におけるルールやメリット・デメリットをきちんと知っておかないと損をしかねません。

市街化調整区域の土地や戸建てに興味がある方は、ぜひその地域に詳しい不動産エージェントに相談してから、購入してもいいかどうか判断しましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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よくある質問

Q1：市街化調整区域は買わない方がいいのですか？

すべての人にダメというわけではありません。建て替えや住宅ローン、売却に制約があるため、安さだけで確認せずに買うと後悔につながります。一方で、制約を正しく理解し、建て替えの可否やローン、将来の売却の見通しを立てたうえで納得して買う方には、広い土地や自然環境を安く手に入れられる魅力があります。

Q2：市街化調整区域の中古住宅は住めますか？

すでに適法に建っている住宅であれば、購入して住むこと自体は問題ありません。ただし、将来建て替えや増改築をするときに自治体の許可が必要で、許可が下りないと建て替えできないケースがあります。購入前に「将来建て替えができる物件か」を役所や専門家に必ず確認してください。

Q3：市街化調整区域に家を建てることはできますか？

原則は建てられませんが、開発許可を受けられる場合（農家の分家住宅、線引き前からの宅地、自治体の条例区域など）は例外的に建てられます。条件は自治体によって運用が大きく異なるため、土地の購入前に必ず自治体の都市計画課で建築の可否と手続きを確認してください。

Q4：市街化調整区域で住宅ローンは組めますか？

組めるケースはあります。担保評価が低く扱わない金融機関も多いですが、地元の地方銀行や信用金庫は対応してくれることがあり、技術基準などを満たせばフラット35が使える場合もあります。複数の金融機関にあたり、住宅ローンに強い不動産エージェントに相談するのが近道です。

Q5：市街化調整区域の物件は売れますか？

建て替えやローンの制約から買い手が限られ、売却に時間がかかったり価格を下げる必要が出たりする傾向があります。ただし、建て替えが可能でローンも組める物件であれば売却のハードルは下がります。購入時点で「将来売れる物件か」という出口まで意識しておくことが大切です。

Q6：市街化調整区域に用途地域は定められていますか？

市街化調整区域は、原則として用途地域（住居地域・商業地域などの区分）が定められていません。もともと市街化を抑制する区域で、用途を細かく指定して街をつくることを想定していないためです。そのぶん、建てられる建物が法律で厳しく制限されています。

Q7：市街化調整区域は解除できますか？何年で市街化されますか？

個人の希望で市街化調整区域を外すことは、原則として困難です。区域の見直し（線引きの見直し）は自治体が数年ごとに行いますが、必ず市街化区域になるという保証はありません。「いずれ市街化されるだろう」という期待だけで購入するのは避けたほうが安全です。

Q8：市街化調整区域の固定資産税はいくらですか？

土地の評価額や面積によって異なりますが、一般的に市街化区域より評価が低く、固定資産税も安くなる傾向があります。加えて、市街化調整区域では都市計画税がかかりません。正確な金額は、毎年送られてくる課税明細書や、市区町村の窓口で確認できます。