不動産取得税はいくら？計算方法・軽減措置・かからないケースをプロが解説

この記事で分かること

不動産取得税とは「土地」や「家屋」を購入したり取得した時にかかる税金で、住宅を購入する方すべてにかかる税金です。

不動産取得税といわれても聞きなれないかもしれませんね。住民税や所得税と違い、意外と知られていない税金なんです。

支払うタイミングが入居後であり、忘れたころにやってくるので注意が必要です。

ただし築年数によっては、税額の軽減が受けられることもあり、不動産取得税がかからない物件もあります。

この記事を読めば不動産取得税の「仕組み」や受けられる「軽減税率」の条件、そして注意点がわかります。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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住宅取得時にかかる不動産取得税ってどんな税金？

不動産取得税とは簡単にいうと土地や住宅を購入した際に不動産を取得した人が支払う税金です。

これには有償だけでなく「無償」の取引も含まれます。例えば売買、贈与、交換、増築、改築なども不動産取得税の対象になります。

それでは不動産取得税の概要をみていきましょう。

• 税率は原則4％（令和9年（2027年）3月31日までは住宅家屋は3％）
• 取得した不動産価格（課税標準額）×税率＝納税額
• 条件を満たすと軽減税率が受けられる
• 支払うのは取得時の一度のみ

ここでいう課税標準額とは固定資産課税台帳に登録されている価格になります。

しかし固定資産評価額が高いと、かなり大きな金額を支払う計算になります。特に住宅においては国民の生活に資することですから、住宅購入時の不動産取得税には「軽減措置」があるのです。

それでは軽減措置を受けるにはどうすればいいのでしょうか。

軽減税率と受けられる条件

支払う税金は少しでも少ない方がいいですよね。ましてや不動産購入後はあれやこれやと費用がかかる時期。できる限り出費を抑えたいと思う方も多いでしょう。

ここでは軽減税率を受けるための条件を説明します。

軽減税率を受ける条件は「新築」か「中古」かにより異なります。

新築の場合

〇建物の軽減措置

• 居住用も含める住宅全般であること
• 住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下であること

この条件を満たすと1200万円の軽減措置を受けることができ、課税標準額から差し引くことができます。ちなみに認定長期優良住宅の場合は1300万円の軽減措置を受けることができます。

〇土地の軽減措置

• 建物が軽減措置の要件を満たしていること
• 取得から3年以内に建物を新築すること
• 賃貸している土地に新築を建てる場合、新築から1年以内にその土地の名義を取得すること

土地の軽減措置は以下の金額のうち大きい金額を不動産取得税から控除することができます。

1. 45,000円
2. (土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2)×3％

中古の場合

〇建物の軽減措置

• 個人が自己居住用として取得した住宅
• 住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下であること

そして以下の3つのうち1つを満たすこと

• 昭和57年以降に新築された住宅であること
• 昭和57年以前に建てられているが『新耐震基準』を満たすもの
• 「新耐震基準」を満たしていないが、居住前に「新耐震基準」を満たすリフォームや改修を行う

中古住宅の場合は「耐震基準を満たしている」ことが一番のポイントになります。

現在新耐震基準を満たしていない場合、どうすれば条件に当てはまるのかよく確認してから工事を進める必要があります。

また控除金額は「新築日」によって変わります。例えば平成9年4月1日以降の新築であれば1,200万円の控除額ですが、平成9年3月31日新築だと1,000万円の控除額になります。

土地の軽減措置は新築の場合とほぼ同じ。1つ違うのは土地を取得してから1年以内に土地上の建物を取得すること。軽減税額も新築の軽減措置と同じ計算方法です。

ちなみに新築・中古に関わらず「宅地」の「課税標準額」には特例があります。

土地の種目が「宅地」の場合固定資産評価税額が1/2になります。結果として不動産取得税の金額も軽減されることになりますね。

築年数が古い中古住宅ほど、軽減の控除額が小さくなる

中古住宅・中古戸建の場合は「築年数」によって不動産取得税の控除額が変わってきます。

そしてこれは古ければ古いほど控除額が「少なく」なります。また、控除額は不動産の所在する自治体によって異なるので注意しましょう。

例えば東京都における築年数と控除額は以下のとおり

築年数が古くなるにしたがって控除額が減っていくのがわかりますね。つまり結果的に支払う不動産取得税が大きくなるんです。

不動産取得税はいくら？計算方法と税額の目安

不動産取得税がいくらになるかは、次の計算式で求めます。

不動産取得税 ＝ 課税標準額（固定資産税評価額）× 税率

ここで大切なのは、課税標準額は「購入価格」ではなく「固定資産税評価額」だということです。

固定資産税評価額は、一般的に購入価格の6割から7割ほどが目安といわれます。

そのため「3,000万円で買ったからその3％」と考えると、実際よりかなり多く見積もってしまいます。

たとえば新築で、建物の固定資産税評価額が1,300万円、土地の評価額が1,000万円のマンションを取得したケースで見てみましょう。

建物は、軽減措置の1,200万円を差し引いて、（1,300万円 − 1,200万円）× 3％ ＝ 3万円です。

土地は、宅地の特例で評価額が1/2になり、1,000万円 × 1/2 × 3％ ＝ 15万円ですが、ここからさらに土地の軽減額を差し引きます。

居住用の住宅では、この土地の軽減で税額が大きく圧縮され、建物とあわせて数万円、場合によっては0円になることも多いです。

実際の金額は物件や自治体によって変わるため、あくまで目安として捉えてください。

不動産取得税がかからない・0円になるケース

不動産取得税は、条件によってはかからない、または0円になることがあります。

まず、課税標準額が一定の金額に満たない場合は「免税点」として課税されません。

具体的には、課税標準額が土地は16万円未満、新築の家屋は66万円未満、中古（売買）の家屋は34万円未満の場合です。

次に、免税点を超えていても、新築や中古の軽減措置によって控除額が建物の評価額を上回れば、建物の税額は0円になります。

土地についても、先ほどの土地の軽減額が税額以上になれば、土地分も0円になります。

実際、軽減措置の条件を満たした居住用の新築や中古では、不動産取得税が0円、または数万円で収まるケースは珍しくありません。

ただし0円になる場合でも、軽減を受けるには申請が必要なことが多いため、「かからないだろう」と思い込まず、必ず県税事務所に確認するようにしましょう。

不動産取得税と固定資産税の違い

不動産取得税とよく混同されるのが「固定資産税」です。

名前は似ていますが、この2つはまったく別の税金です。

不動産取得税は、不動産を取得したときに一度だけかかる税金で、納める先は都道府県です。

一方の固定資産税は、不動産を持っている間、毎年かかり続ける税金で、納める先は市町村（東京23区は都）です。

「どちらが高いのか」とよく聞かれますが、不動産取得税は軽減措置で0円になることも多いのに対し、固定資産税は毎年かかるため、長い目で見れば固定資産税の負担の方が大きくなるのが一般的です。

不動産を買うときは、取得時の不動産取得税だけでなく、その後ずっと続く固定資産税もあわせて考えておくと安心です。

不動産取得税の注意点

不動産取得税は不動産取得のタイミングでのみ支払いが発生します。そのため経験している人も少なく、情報が少ないのではないでしょうか。

また、郵送でふとしたタイミングで送られてくるため見逃してしまう人も多いんです。

請求の時期が遅れてくる

不動産を取得した時なら、契約や決済後すぐに支払うのかと思いきやそうではありません。

納付書がくるのは購入してから3カ月～1年後とかなり遅れて請求がします。契約時に説明を受けていてもうっかり忘れてしまう頃に支払いが発生します。

急な出費とならないよう、あらかじめ忘れずに準備しておきましょう。

軽減税率を受けるためには申請が必要

軽減措置を受けるには自ら県税事務所に申請しないといけません。

そしてこの申請をするのは一般的には購入後60日以内。もちろん都道府県によって期限も変わりますが、入居後の忙しさから申請を忘れてしまうと、不動産取得税を軽減なしで支払うことになってしまいますので注意しましょう。

申請の際には、売買契約書のコピーや建物全部事項証明書、住宅家屋証明書や実印等が必要となります。

必要書類なども都道府県によって変わりますので、必ず申請前に県税事務所に必要書類と期限、手続き方法を確認するようにしましょう。

不動産取得税で確認しておきたいチェックリスト

• 課税標準額は購入価格ではなく固定資産税評価額であることを理解した
• 新築・中古で受けられる軽減措置の条件（床面積50〜240㎡など）を確認した
• 中古住宅は耐震基準を満たしているか確認した
• 軽減措置の申請期限（取得後おおむね60日以内）と必要書類を県税事務所に確認した
• 納税通知書が取得の3ヶ月〜1年後に届くことを見込んで資金を準備した
• かからない・0円になる場合でも申請が必要か確認した

後から請求書が届いて慌てないようにしましょう

契約、決済、引き渡しが終わって入居。そんな時に突如不動産取得税の支払いが舞い込んでくると、慌ててしまいますよね。新生活で色々と費用も重なる時期、なるべく急な出費は避けたいところ。

安心して新生活を送るためにも、不動産取得税についてよく理解しておき、忘れないようにあらかじめ準備しておきましょう。

よくある質問

不動産取得税はいくらくらいですか？

課税標準額（固定資産税評価額）に税率3％をかけて計算し、そこから軽減措置を差し引きます。

評価額は購入価格の6〜7割ほどが目安で、軽減措置を受けられる居住用の住宅では数万円から0円で収まることも多いです。

3,000万円の家を買うと不動産取得税はいくらですか？

「3,000万円×3％」ではありません。

税額のもとになるのは購入価格ではなく固定資産税評価額（購入価格の6〜7割が目安）で、そこから軽減措置を引くため、居住用では数万円から0円になるケースも多いです。

不動産取得税は毎年払うのですか？

いいえ、不動産取得税は取得したときに一度だけ支払う税金です。

毎年かかるのは固定資産税で、こちらは別の税金です。

不動産取得税がかからないのはどんな場合ですか？

課税標準額が土地16万円未満・新築家屋66万円未満・中古家屋34万円未満の場合は、免税点として課税されません。

また、軽減措置の控除額が評価額を上回る居住用の新築・中古では0円になることもあります。

不動産取得税はいつ払いますか？

取得してからおおむね3ヶ月から1年後に、都道府県から納税通知書が届きます。

決済のときにすぐ払うものではなく、忘れたころに届くため、あらかじめ準備しておくと安心です。

不動産取得税と固定資産税は同じですか？

別の税金です。

不動産取得税は取得時に一度だけ都道府県へ、固定資産税は毎年市町村へ納めます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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