中古マンションは契約書でトラブルを回避！その注意点とは？

多くの人において、中古マンションの購入は一生に一度の大きな買い物です。大きな金額のやり取りになりますから、トラブルは回避したいですよね。

そこで今回は、中古マンションの購入にあたり、「契約」に焦点を絞って解説します。この記事を読むことによって、中古マンションの契約書で確認するべき点や、トラブルを回避するための注意点などについての理解が深まるでしょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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民法においては、口頭であっても当事者間の合意があれば契約が成立するとされています。しかし、不動産売買という大きな金額の動く契約では「契約書」という書面を取り交わすことがほとんどです。

「不動産売買契約」という契約行為は、契約書の内容に基づいて行われます。したがって、書面化された「不動産売買契約書」の内容は非常に重要なものとなるのです。

不動産売買契約書に記されている条文は堅苦しい言い回しが多く、読みにくいと思われる方がいるかもしれません。全文確認することが望ましいのですが、ここでは中古マンションの契約でトラブルになりやすい項目や確認すべき項目についてご紹介します。

中古マンションの契約を行う上で、売主が把握している瑕疵があればあらかじめ買主に伝えなければなりません。「瑕疵」とは、見えない部分の欠陥などのことを指します。したがって、瑕疵担保責任とは、売主も把握してなかった隠れた瑕疵が引渡し後に発見された場合に担保する責任をいうのです。

不動産売買契約書の内容を確認する際には、瑕疵担保責任の範囲と期限を必ず確認しましょう。ちなみに、宅建業者が売主の場合は瑕疵担保責任を2年以上負うことが決められています。

売主が個人の場合は期間の制限がないため、「売主は瑕疵担保責任を負わない」とする特約が有効となります。瑕疵担保責任の条項だけではなく特約の内容もきちんと確認することが大切です。

中古マンションなど不動産を購入する場合、金融機関などからローンを組んで購入する人が多いのではないでしょうか。一般的に、中古マンションを購入する際、不動産売買契約を締結してから金融機関の本審査に入ります。

万が一、金融機関の審査に落ちてしまうと、融資が受けられないのに不動産売買契約を結んでしまっているという状況になってしまうのです。このようなトラブルを避けるために確認しておきたいのが「住宅ローン特約」についてです。契約書には「融資利用の特約」という条項に書かれています。

住宅ローン特約とは、ローンの審査が通らなかった場合は契約を白紙にすることが出来る、という内容の特約です。この特約には期限が設けられていることがほとんどですから、期限までに融資の結果が得られるよう手続きを進めなければなりません。契約書を確認するときは、住宅ローン特約有無や期限について把握しておきましょう。

ちなみに期限を過ぎてしまった場合は、手付解約といって契約時に支払った手付金は戻ってきません。また手付解約の期限が定められている場合は、その期限を過ぎていれば、違約解約といって物件価格の10％、もしくは20％が請求されます。

さらに住宅ローン特約による解除は白紙撤回となるので、仲介手数料もかかりませんが、その他の解除では仲介手数料も請求されます。ですから、必ず住宅ローン特約の期間は意識して、どうしても間に合わない場合は、期限の延長の特約を結ぶようにしてください。

中古マンションの場合、前入居者が使用していた家具・家電などがそのまま残っているケースがあります。残置物は売主が処分することが基本ですが、大きな家具・家電などは処分費用がかかるため、残置物ごと買主に引き取ってほしいという売主もいるのです。

物件内に残置物がある場合は、残置物の処分費用や処分後のハウスクリーニング費用など残置物の処遇について契約書にどのように記載されているのか確認しておきましょう。

中古マンションの契約をするにあたって、契約書だけでなく重要事項説明書や告知書などの書類もきちんと確認するようにしましょう。特に、物件内にどのような設備が付帯されているのか、設備の不具合の有無などがわかる付帯設備表は、今後のトラブルを避けるためにも必ずチェックしてください。

また、物件状況確認書には物件自体の現況が記されています。雨漏りの有無や給排水設備の故障、周辺環境についてなど、内見するだけではわからない物件の情報が記されていますので、内容をきちんと確認した上で契約することをおすすめします。もし、記載されている内容で疑問に思うことがあれば、遠慮なく質問してください。

中古マンションの契約でトラブルを回避するためには、売主・買主双方が納得して契約できるように確認を怠らないことが大切です。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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