中古住宅・中古戸建ての住宅ローン審査で知っておきたいポイント

一生懸命さがしてようやく見つけた中古住宅・中古戸建てがあったとします。立地条件や間取り、値段も理想的です。ところが、住宅ローンの審査が通らずに泣く泣くあきらめるケースがあります。

中古住宅のローン審査は新築住宅とは異なる視点で行なわれます。ここでは中古住宅・中古戸建ての住宅ローン審査で知っておきたいポイントをまとめました。特にフラット35は独自の基準も持っています。ローン審査の基準を知ることでその対策をできるようになりましょう。

中古住宅・中古戸建てでも住宅ローンは使える

戸建住宅を購入する際に多くの人は住宅ローンを利用します。新築住宅の場合だと、どの金融機関でも喜んで住宅ローンを貸してくれます。物件が問題で借りられないというケースはまずありません（借りる人に問題がある場合は除きます）。

では中古住宅・中古戸建ての場合はどうでしょうか。中古住宅は新築住宅と違って物件ごとに状態が異なります。中には欠陥を持つ中古住宅もあります。

こうした中古住宅でローン審査はきちんと通過できるのでしょうか。中古住宅でローン審査をパスするためのポイント、注意点について解説していきます。しっかり事前準備をして少しでも有利な条件の住宅ローンを探しましょう。

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中古住宅・中古戸建ての住宅ローン審査のポイント

ローン審査を実際に行うのは金融機関の融資部門です。彼らは不動産の専門家ではありませんが、お金のプロフェッショナルではあります。

金融機関がどんな点を重視して融資の可否を判断しているのかを押さえておきましょう。相手が重要だと思っていることを事前に知っておくことはローン審査を申し込むうえでとても有効です。

返済比率

年収や月々の手取り額に対して過大な返済はローンが返せなくなる大きな原因のひとつです。

金融機関では年収に対して、いくらまでなら住宅ローンの返済に回せるかという基準をもって審査をしています。この基準のことを「返済比率」といいます。

例えば、年収500万円で返済比率が30％とされているのであれば、150万円が住宅支出に回せることになります。そしてこの数字を査定金利と呼ばれる審査時につかう金利を用いて貸せる金額を逆算していきます。

返済比率は年収や金融機関によって変わりますが、おおむね25～35％くらいで計算することが多いようです。

ここで注意しなければいけないのは、この返済比率はあくまで金融機関が勝手にきめているだけの数字で、銀行が貸してくれるからといって、あなたにとって無理なく支払っていける金額とは全く別物です。

家計ごとに無理なく支払っていける金額は変わってきますので、ライフプランニングをしっかり行い予算の設定を間違えないようにしてください。

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完済時年齢

住宅ローンの場合、借入期間は最長35年が一般的です。仮に30歳で借りると65歳まで返済することになります。これが40歳だと75歳。退職年齢が上がっているとはいえ、75歳まで返済するのは厳しいものです。

実際若ければ若い方が、住宅ローンの審査には通りやすくなります。ただし昨今は住宅ローンの貸し出し競争もあって借りやすい状況ではありますが、前述の通り、銀行が貸してくれるからといって無理して借りることは禁物です。

健康状態

金融機関が最も重視しているのが「健康状態」です。健康状態が良くなければ長く働いてお金を返していくこともできません。

それに住宅ローンを借りるときに、「団体信用生命保険（以下、団信）」と呼ばれる生命保険に加入することが必須条件となっている金融機関がほとんどです。

ですから、健康であるということは、住宅ローンの審査にとって非常に重要な要素といえます。

物件の担保価値

これまで説明してきた項目は、比較的新築でも当てはまる内容なのですが、物件の担保価値は、新築住宅と中古住宅との一番の違いではないでしょうか。

中古住宅を購入する際は、この担保価値に気を付ける必要があります。ポイントについては後述しますが、金融機関によっても基準が変わってくるため、中古住宅を購入するときは不動産や建築の知識だけでなく、住宅ローンの知識もある方が望ましいと言えるでしょう。

 

古い物件ほど審査は厳しくなる

先に説明したように、新築住宅の場合、ローン審査が通りやすいことは感覚的にわかります。古い中古住宅ほど審査が厳しくなることも納得できる話です。

ではどうして古い物件ほど審査が厳しくなるのでしょうか。ここでは審査を行う金融機関の側にたって考えてみたいと思います。相手の考え方がわかれば対策もできるのではないでしょうか。。

物件の価値が下がっていく

一般論として、物件の価値は時間が経過すればするほど下がっていきます。特に金融機関では実際の利用価値よりも、数字上の価値を重視します。

例えば木造住宅では、税務上の耐用年数は22年とされています。そのため築25年の建物は資産価値は「ゼロ」とみなされてしまうのです。

流石に最近は少し利用価値も見直されていますが、それでも古い物件に対して、審査は厳しくなります。特に1981年6月の建築基準法改正以前の物件をよく「旧耐震物件」と呼びますが、旧耐震の物件に対する審査は一気に厳しくなりますので、特に注意が必要です。

違法建築や既存不適格物件も増える

古い物件には新築住宅ではないような、違法建築や既存不適格物件があります。

違法建築とはその名の通り、法令に適合していない住宅で、最初から違法建築の場合もありますが、増改築する際に必要な手続きを失念してしまい、結果として違法建築になっている物件もあります。

そして既存不適格物件というのは、建築時は適法であったが途中で法律が変わっていまい、現在の法令に適合しなくなった物件のことをいいます。

金融機関では、既存不適格物件については寛大な措置を取るところもありますが、違法建築物件に対してはコンプライアンス強化の向きもあり、まず借りることが不可能だと思ってください。

耐震改修工事以外のリフォームは反映されにくい

先述した旧耐震の物件については、リフォーム済みであったとしても、金融機関の評価は変わりません。

唯一、旧耐震物件のリフォームで評価されるのは耐震改修工事です。それも現行の耐震基準に適合する改修工事で、建築士の「耐震基準適合証明書」が発行される基準です。

耐震基準適合証明書が発行されれば、築年数によらず評価をしてもらえる金融機関が少なくありません。また耐震基準適合証明書が発行できれば住宅ローン控除などの減税制作も利用できます。

もし旧耐震物件を検討するのであれば、ぜひこの耐震改修工事を検討してみてください。自治体でも補助金を出しているところも多くあります。

 

中古住宅・中古戸建てとフラット35

中古住宅を購入する際にフラット35を利用しようとする人は少なくありません。フラット35は固定金利や、属人的な要件が銀行より借りやすいなど有利な面がいくつもあるためです。

しかし、「人に貸す銀行、物件に貸すフラット35」と言われるように、フラット35は物件に対しては厳しい基準を持っています。そこでここからは、中古住宅でのフラット35の審査のポイントをお伝えしていきます。

適合証明書が発行されるかどうか

中古住宅でフラット35を利用するには、適合証明書の発行を受ける必要があります。適合証明書とは、適合証明技術者という資格を持つ建築士が審査をし、その中古住宅がフラット35の技術的な基準に適合していることを証明する書類のことです。

フラット35側としても欠陥のある中古住宅に融資して貸付金を回収できなくなるのも困ります。こうした事態を回避するために専門家による審査を課しているのです。

旧耐震の物件は厳しくなる

一般的な住宅ローンと同じく、旧耐震の物件は、基本的には耐震補強工事などを行なって耐震性が確保されていないと融資を受けることができません。

地震が来て担保の対象でもある建物が倒壊してしまってはフラット35側も困ってしまうからです。こうした旧耐震の中古住宅は築40年近くが経過しているものがほとんどで少なくなりつつありますが、エリアによっては数多く存在するところもあります。

鉄骨造・軽量鉄骨造も厳しくなる

フラット35において気を付けたいのが、鉄骨造や軽量鉄骨造の中古住宅です。特に耐火性能は厳しくなる一方です。古い基準で建てられた中古住宅は現在の基準を満たしていないこともあります。鉄骨造や軽量鉄骨造の場合は耐火性能がどれほどあるかを確認しましょう。

 

中古住宅・中古戸建ての担保評価で気をつけること

担保評価ではコンプライアンス、つまり適法性が重視されます。法律に適合した建物でなければ担保価値は大きく下落してしまうのです。ここでは中古住宅のローン審査で重要な担保評価で気を付けるべき点を解説します。

違法建築でないか

先述しましたが、増築が適法に行われていない、建ぺい率や容積率をオーバーしているなどの適法に建築が行われていない物件は、一切住宅ローンが利用できません。

またパッと見で判断できないものが多いので、経験や実績のある不動産エージェントに依頼するようにしてください。前もって分かれば無駄な労力や時間を使わずに済みます。

建物の一部や基礎の越境していないか

越境は厳密にいえば他人の所有権の侵害、ということになります。ただ実際には越境はよくある事象です。越境していても隣地の所有者との越境に関する覚書があれば大きな問題にはなりません。

越境の存在を確認すること、増改築の際には撤去すること、将来の所有者にもこれらの事項を順守されることが記された書類が越境の覚書です。越境がある場合は不動産業者が覚書を作成し、隣地の所有者と買主とで締結します。越境が確認されたら不動産業者に覚書の作成を依頼しましょう。

ただここで注意したいのが、塀や雨どいなど、撤去が容易なものが越境している場合は特に問題にはなりませんが、建物一部や基礎が越境している場合があります。

このケースは多くの金融機関で住宅ローンを借りることが出来なくなるので、注意が必要です。中古戸建てを内覧する時は、境界と越境がないかも見るようにしましょう。

道路も意外な盲点

家の前の道路も意外な盲点になります。住宅の前は市町村の管理する市町村道や国道などの公道が一般的です。

しかし中には私道（わたくしどう）といって個人や法人が所有している道路もあります。この私道の中には所有者の一存で廃止できる道路もあります。

こうした私道に面していると、最悪再建築ができない場合もあります。このためローン審査ではマイナスに働いてしまう場合があります。

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まとめ

住宅ローンの審査では残念ながら否決されてしまう人も一定数います。年収が借入金額に見合わなかったり、担保物件としての基準を満たさなかったなど、理由は様々です。クレジットカードの延滞が原因の場合もあります。

多くの場合、金融機関は理由を教えてくれません。住宅ローンの審査に落ちた理由は自分で考えなければならないのです。ただこれは自分を見つめなおすよい機会でもあります。

また、金融機関によってローン審査の基準は異なります。ある銀行で落ちたから他の銀行も全部ダメ、というわけではありません。

特に中古住宅・中古戸建てに対しては金融機関の融資姿勢や基準も千差万別です。気に入った物件をしっかり購入できるようにするためには、住宅ローンや金融機関についても知識や経験のある不動産エージェントを選ぶようにしてください。

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