リノベーション済み物件のメリット・デメリットと注意点は？

昨今、中古市場の中でもあちこちで「リノベーション済み物件」を見かけるようになりました。

魅力としては新築同様にきれいな物件を中古価格で手に入れることができる点です。

中古物件を内覧している中で、リノベーション済み物件をみるとものすごくきれいで魅力的にうつります。

もちろんリノベーションがすでに済んでいることでメリットもありますが、デメリットとなる点もあります。しかも中には注意が必要なリノベーション済み物件もあります。

この記事で、リノベーション済み物件のメリット・デメリット、そして注意点を学んで後悔しない住まい探しをしましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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リノベーション済み物件とリフォーム済み物件の違い

よくリノベーションとリフォームの違いについて質問を受けます。

「リノベーションとリフォームって同じじゃないの？」

たしかによく似た言葉であり、同じ意味として使っている人も多くいます。

ではリノベーション済み物件とリフォーム済み物件の違いは何なのでしょうか。

結論からいうと明確な定義の違いはありません。

意味でいくと両者ともに「修復や改修」という意味あいなのです。そのため実際に業界内でどのように使われているかがポイントとなってきます。

一般的にはリノベーションは大掛かりな改修工事、リフォームは表層など軽微な改修工事という意味あいで使われています。

つまりリノベーション済み物件であれば間取り変更や耐震改修工事、大幅なデザイン変更などがされた物件。リフォーム済み物件であればクロス張り替えや設備入れ替えといった改修がされた物件というイメージを持っておくのがいいでしょう。

リノベーション済み物件のメリット

自分でリノベーションしたいという方も多くいますが、リノベーションが既に済んでいることで得られるメリットも多くあります。

すぐに住み始めることができる

もし自分でリノベーションする場合、入居までかなりの時間がかかります。

まずはリノベーション業者を探し、プランを何度も打ち合わせし、リノベーション可能な物件を探し、契約し決済してから工事が始まって…とかなり多くの段階と期間が必要となるのです。

一方リノベーション済みであれば契約・決済が終わればすぐに住み始めることができます。

不動産の取引では、空き家の場合、契約してから1カ月～1カ月半ほどで決済となるので、早い時期に引っ越しできる計算になります。

住むときのイメージがしやすい

すでに完成している物件なので、イメージとのギャップがありません。

リノベーションで多いのが「思っていたのと違う…」というようなイメージと実際のギャップです。しかしすでにリノベーションが済んでいるので、イメージとのギャップがありません。

デザイン性だけを重視してしまい、実際に住んだら住みづらい家になっていたケースは山ほどあります。実生活にもとづいた住まい選びができるのがメリットですね。

売主が不動産会社なので保証が長い

売主によって入居後の保証内容が変わってきます。個人間での売買の場合、入居後の瑕疵に対する保証は長くても3カ月程度しかありません。

しかし売主が不動産会社の場合は宅建業法により保証が最低2年以上続くことが定められています。

中古物件は物件によって目に見えない部分で瑕疵があるケースもあります。そういった瑕疵に備えて長い保証がつくのは安心材料の一つです。

住宅ローン減税の限度額が大きい

中古物件に対しての住宅ローン減税は、売主が不動産会社か個人かで減税額が変わります。

• 売主が不動産会社の場合、年末時点での住宅ローン残高上限が4,000万円まで対象
• 売主が個人の場合、年末時点での住宅ローン残高上限が2,000万円まで対象

もし2,000万円以上の住宅ローンを組む場合、リノベーション済み物件であれば2,000万円を超える部分に対してもローン減税も受けられます、しかし通常の中古物件の場合は2,000万円を超える分に対してのローン減税は受けられないのです。

※この内容は2021年12月31日までの内容です。2022年1月1日以降の住宅ローン減税の内容についてはこちらの記事を参照ください。

→ 「2022年、住宅ローン減税が大きく変更に。新築・中古の条件を解説」

住まいの給付金が利用できることも

住まい給付金を受ける条件として「売主が宅建業者」という項目があります。

売主が個人の場合は該当しないため、住まい給付金を受けることはできません。しかしリノベーション済み物件の場合この項目を満たしており、住まい給付金を受けられる可能性があります。

注意点としては要件として「既存住宅瑕疵保険」に加入している必要があります。これは売主の宅建業者に加入手続きをしてもらわないといけません。売主が宅建業者だからといって必ず給付金を受けられるわけではないので、注意しましょう。

住宅購入時の非課税枠が大きい

住宅購入時に父母や祖父母等から資金の贈与を受けた場合、一定額まで非課税になる制度があります。これは売主が個人の場合でもある非課税枠ですが、売主が法人の場合はその上限が大きくなります。

リノベーション済み物件の場合、売主が法人のため消費税率10％に該当します。

住宅取得資金贈与

※この内容は2021年12月31日までの内容です。2022年1月1日以降の住宅取得資金の贈与税の非課税に関する内容についてはこちらの記事を参照ください。

→ 「2022年、住宅ローン減税が大きく変更に。新築・中古の条件を解説」

リノベーション済み物件のデメリット

リノベーション済み物件は内装がとてもきれいに仕上がっています。そのため中古物件を探す中で、ひときわ光ってみえることも多々あります。

しかし一方でリノベーション済み物件ならではのデメリットももちろんあります。リノベーションが済んでいるからといって安心していると、入居後に欠陥が見つかるケースもあります。入居後に後悔しないよう、こちらで解説します。

見えない欠陥が見えにくくなる

リノベーション工事が終わっているため、建物が元々どのような状態でどう変わったかが見えません。

リフォームなど、改修工事を何もしていない状態であれば、傷んでいる箇所や劣化が進んでいる場所等を把握することができます。

しかしリノベーション済み物件ではもちろんそういった箇所は修復が済んでいますね。

そのため欠陥を見つけることがとても難しいことがデメリットとなります。

特に築30年～40年近く経過している物件だと給排水管などの水回りで水漏れ等の欠陥が見つかることもありますので、よくチェックするようにしましょう。

物件価格が割高になることも

リノベーションが既にされているので、もちろんその分が本体価格に含まれています。

しかし、中にはリノベーション代金にプラスして大幅な金額を本体価格に含めている不動産業者もいます。結果として実際に自分で中古物件を購入してリノベーションするよりも大幅に高くついてしまうことも。

また、注意したいのが本来の資産価値よりも大幅に高い金額で販売されているケース。

こういった物件を購入してしまうと、将来売却するときの売却価格と購入時の価格差に大きなひらきがでます。

関連記事「マンションの資産価値はどうやって判断するか？」

室内はきれいでも性能は古いままのことも

気を付けたいのが、表面だけリノベーションされている物件です。室内のクロスや設備などが新品になっていると、ついつい新品のような気がして安心して買ってしまいますよね。

しかし中には表面だけ改修して、目に見えない部分は特に何もしていない物件もあります。

そういった物件を購入してしまうと入居後にあれもこれも補修する事態になってしまい、大幅な出費になるケースもあります。

リノベーション済み物件とはいえ、大事なのは安心して住むことができるかです。よく物件の性能を見極めて選ぶようにしましょう。

リノベーション済み物件の注意点

一見内装もきれいで、新品同様のリノベーション済み物件。しかしよく注意して物件を選ばないと「欠陥が隠された物件」や「資産価値がない物件」を買ってしまうかもしれません。

「入居したら給排水管がつまっていて修理が必要だったんだよね」

「売ろうと思ったら買った時の3分の１程度の値段にしかならなかったよ。」

このように買ってからの後悔をなくすためにも、こちらでリノベーション済み物件の注意するべき点を解説します。

室内はきれいでも旧耐震基準の物件

リノベーションされているためどうしても室内のきれいさに目がいってしまいます。

ですが内装のきれいさだけに目がいき、耐震基準を見落としてはいけません。

1981年に耐震基準が新しくなり、「新耐震基準」という新しい基準のもとに、建物が建てられるようになりました。建物を選ぶときはなるべくこの「新耐震基準」のものを選んだほうが無難です。

これはもちろん安全性の面でもそうですが、様々な税金や補助金といった制度の面、将来的な資産価値の面からみても違いが大きいです。

住宅ローン減税や登録免許税、不動産取得税等の軽減条件には「物件の安全性」に関する条件があります。多くの場合「新耐震基準」を満たしていることが条件となり、満たしていないと別途証明書の発行や補修工事等が必要になる場合もあります。

また、将来的に売却するときも「新耐震基準」かどうかは買い手側の判断基準の一つとなります。そのため旧耐震基準よりも資産価値を高くみられ、売却価格も変わってきます。

見た目のきれいさだけではなく、安全性や将来的な資産価値をよく考え、耐震基準にも目を向けるようにしましょう。

マンションの場合は管理状況

マンションの管理状況は、将来的な資産価値につながります。大規模修繕工事が終わって外観がきれい、リノベーションで室内もきれいだと管理状況まで見ずに購入してしまうかたもいます。しかしマンションの管理状況はマンション選びのキモといっても過言ではありません。

マンションの共用部である廊下やごみ置き場、駐車場といった目に見える部分の管理状況も大事ですがマンションの目に見えない部分の管理がさらに重要です。

目に見えない部分とは修繕積立金はしっかりと積み立てられているか、管理組合の借入金はないか、管理費や駐車場費等の大きな滞納はないかなど財政面での管理をいいます。

ここがしっかり管理されていないと、将来的にマンション経営が危うくなり入居者から一時金を徴求することもあります。また、資金不足から必要な補修や改修が必要なタイミングで行われない可能性もあります。

管理状況が危ないマンションは買い手もつきにくく、将来的な資産価値としても低くみられます。しかし管理状況がわかる書類を入手するには管理組合とのやりとりが必要となります。また、書類のチェックも一般の方ではなかなか難しいので、不動産エージェント等に手伝ってもらうほうが簡単かつ安心して調べられるでしょう。

一戸建てはインスペクションをする

いくらリノベーション済みとはいえど、中古の一戸建ての場合は内部まで調べましょう。

リノベーションされたことによって本来見えるはずの欠陥箇所が隠されている可能性もあるからです。

しかし外から見えない部分の調査は自分ではできませんので、ホームインスペクションを利用するのがいいでしょう。ホームインスペクションは建築士などの専門家が屋根裏や床下等も含めて家全体をプロの目で検査してくれます。費用は約10万円～15万円程が相場です。

関連記事「インスペクションの費用はどれくらい？買主と売主のどっちが負担する？」

住宅ローン減税などの優遇税制が利用できるかどうか

住宅ローン減税や不動産取得税の軽減等を利用する際には物件の「耐震性」に注意しましょう。例えば住宅ローン減税では中古物件において木造20年、非木造25年以上経過していると物件の耐震性が不十分とみなされます。

その場合耐震性を証明する証明書の発行や、補修工事が発生することもあります。

関連記事「中古マンション購入で住宅ローン減税を利用する際の注意点」

関連記事「中古住宅・中古戸建で住宅ローン控除を受けるためのポイント」

内装のきれいさと耐震性は全く別物なので、見かけに惑わされずしっかりと建物の性能をみて住まい探しをするようにしましょう。

リノベーション済み物件ばかり勧めてくる業者に注意

中には勧めてくる物件のほとんどがリノベーション済み物件である業者がいます。こういった業者には要注意です。

こういった業者の場合はたいていがお客さんのことよりも「自社の利益中心」で営業している傾向があるからです。なぜならリノベーション済み物件は売主がほとんど不動産会社となっています。

そのため不動産仲介会社からするとリノベーション済み物件を契約すれば売主・買主の両者から仲介手数料をもらえる「両手取引」になるんです。

また、リノベーション済み物件は室内や設備がきれいになっており、契約手続きがスムーズに進みます。不動産仲介会社にとってもとても都合がよく、ダメな営業マンや不動産屋が強く勧める商品の一つともなっています。

関連記事「不動産取引における両手仲介って何？気を付けることは？」

リノベーション済み物件であっても見極めは必要

リノベーション済み物件は一目みたときのきれいさと、すぐに住み始めることのできる手軽さを兼ねそろえた物件です。

しかし中には隠れた欠陥が隠されている物件や、耐震基準を満たしていない古くて質のよくない物件もたくさん紛れ込んでいます。

リノベーション済みであり、売主が不動産のプロだからといってすべてを委ねるのではなく、自分で物件を見極めなければなりません。

しかしマンションの管理状況や耐震性といった調査が難しいことがあるのも事実です。そういった時にはうまく不動産エージェントを活用して、より安全で安心できる住まい探しをしてみてはいかがでしょうか。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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