中古住宅・中古戸建ての築年数で気を付けること

中古住宅・中古戸建ての内覧時や物件を購入する際、「この家は、あとどのぐらい持つのだろう」と考えたことはありませんか。新築と違って築年数がたっている中古住宅ほど気になるかもしれないですね。

その他にも中古住宅の築年数はあなたが考えているよりも、色んなところで関わってきます。

そこでこの記事では中古住宅の築年数で気を付けることを中心に解説しています。この記事を読むことで、なぜ築年数に気を付ける必要ああるのか、また築年数によってどんな対応をすればいいのかが分かるようになります。

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中古住宅は何年持つのか。これは中古住宅を購入する多くの方が持つ疑問です。実際私も営業の現場でよく聞かれる質問の一つです。そこでここでは、中古住宅・中古戸建ての寿命について考えてみたいと思います。

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よく中古住宅・中古戸建ての寿命を考えたときに、ひとつの目安にされるのが「耐用年数」です。耐用年数とは税務上で決められた資産価値の存続年数のことで、経費を計算するときなどに使用する数字です。

実際に不動産の価値を試算するときに、この耐用年数が使用されますが、「耐用年数イコール建物の寿命」ではありません。例えば木造住宅であれば耐用年数は22年となっていますが、100年を超える木造住宅もたくさんあります。

では、何が一番寿命に影響を与えるかといば、それは建物の「修繕状況」です。いくら立派な建物であっても、適切に修繕されていなければ、雨風で建物はすぐに傷んでしまいます。

築年数が比較的新しくても、適切な修繕がほどこされておらず、傷みきってしまっている中古住宅・中古戸建てもありますし、逆に適切な修繕がほどこされていれば、築年数が古い物件であっても、まだまだ使用価値がある物件も多く存在します。

売主からのヒアリングやインスペクションなどの建物状況調査を通して、物件の状況を見極めるようにしましょう。

 

中古住宅・中古戸建ては建てられた時期によって耐震基準が変わります。一番広く知られた耐震基準の改正は1981年6月の建築基準法の改正ではないでしょうか。

一般的に、1981年5月31日以前に建築確認をうけた建物を旧耐震基準、1981年6月1日以降に建築確認をうけた建物を新耐震基準といって区別しています。

しかし木造住宅だけは、2000年6月の建築基準法改正時に、さらに耐震基準が改正されており、これ以降の建物が現行の耐震基準となります。

ですから、一般的に「新耐震基準」といっても、1981年6月～2000年5月までの建物は、実際に耐震診断なんかをすると、現行の耐震基準を満たしていないと判断されることがあるという点に注意が必要です。

ここで、現行の耐震基準を満たさないと予想される中古住宅・中古戸建てについては、耐震診断や、場合によっては耐震改修工事も視野にいれていくことが必要になります。

耐震診断や耐震改修工事にはそれなりの費用がありますが、補助金などを支給している自治体も多いので、ぜひ確認するようにしましょう。

ただし、耐震診断や耐震改修工事をしやすいのは木造住宅です。その他の非木造系については、耐震診断や耐震改修工事を行うにはかなりハードルが高いです。耐震診断だけで車1台分の費用が掛かることがあります。

このように中古住宅・中古戸建ては建築年と構造によって気を付けるポイントが変わります。

 

中古住宅・中古戸建てで利用できる減税政策と築年数には実は密接な関係があります。ちなみに中古住宅・中古戸建てで利用できる減税政策は、以下の通りです。

ここからはそれぞれの優遇税制の内容と築年数の関係について詳しくみていきます。

※この内容は2021年12月31日までの内容です。2022年1月1日以降の住宅ローン減税の内容についてはこちらの記事を参照ください。

→ 「2022年、住宅ローン減税が大きく変更に。新築・中古の条件を解説」

住宅ローン控除と築年数

住宅ローン控除（減税）とは、年末のローン残高の1％を所得税や個人住民税から控除する制度として、住宅を取得する方にとってお馴染みの制度です。詳しく内容は知らなくても聞いたことはあるという方は多いのではないでしょうか。

もちろん新築だけでなく、中古住宅・中古戸建てでも住宅ローン控除は受けられます。ただし住宅ローン控除の内容については、消費税がかかるかどうかで変わってきます。

消費税がかかる中古住宅は売主が不動産会社である時です。物件でいえばリフォーム済みやリノベーション済みとなっている物件の大半が売主が不動産会社です。その他は個人が売主となっているもので、こちらは消費税がかかりません。

個人が売主の消費税がかからない物件では、

一方で、売主が不動産会社で消費税がかかる物件では、

戻ってくるお金は、その人が支払っている所得税と住民税になります。ですからその人の収入や扶養家族の人数、そして借り入れる住宅ローンの金額によって戻ってくる金額は変わりますが、大きな税制優遇であることはご理解いただけると思います。そして、住宅ローン控除が適用できる条件は以下の通りになります。

このように適用できる条件のところで築年数がかかわってきます。ただしこの築年数要件に当てはまっていなくても、「耐震性を有することの証明書」が取得できれば住宅ローン控除が受けられます。

登録免許税の軽減税率と築年数

登録免許税とは司法書士の登記手続きなどに掛かる税金です。住宅価格から考えれば大きな金額ではないので気にする方は少ないのですが、諸費用が数十万変わることがあるため、決して安くはありません。

この登録免許税の適用条件ですが、以下の通りです。

ここにも、住宅ローン控除と同じ築年数要件が含まれています。

住宅取得時の贈与の非課税枠と築年数

住宅取得時の贈与の非課税枠とは、父母や祖父母など直系尊属から、住宅の新築、購入、増改築等をするための必要な資金として贈与を受けた場合、一定金額の贈与について非課税となる制度です。

こちらも消費税課税物件かどうかで、非課税額が変わります。そして消費税増税対策として、期限付きではありますが、消費税課税物件のみ非課税枠が増えています。

家屋の取得日に関する契約日	省エネ等住宅		一般住宅
	消費税率10％	それ以外	消費税率10％	それ以外
2016年1月1日～19年3月31日	ー	1,200万円	ー	700万円
～2020年3月31日	3,000万円	1,200万円	2,500万円	700万円
～2021年3月31日	1,500万円	1,000万円	1,000万円	500万円
～2021年12月31日	1,200万円	800万円	700万円	300万円

この住宅取得時の贈与の非課税枠の主な要件は次の3つです。

ここでも、住宅ローン控除や登録免許税の軽減税率と同じ築年数要件となっています。築年数要件を満たすか満たさないかでかなり大きな違いがあると思いませんか？

築年数要件のところにも記載されていますが、築年数要件を満たさなくても「耐震性を有することの証明書」が取得できれば、これらの税制優遇を受けることができます。

そこでここではせっかくなので、「耐震性を有することの証明書」についてもう少し詳しく説明します。これを知っておくことで対象となる中古住宅・中古戸建ては広がります。参考にしてください。

木造住宅・軽量鉄骨造は、ともに築20年以内であれば耐震性の証明は不要です。ただし引渡し日が登記簿謄本の完成日から1日でも超えている場合は、耐震性の証明が必要になります。

築年数要件を超えた木造住宅については

のいずれかで「耐震性を有することの証明書」を、原則として物件の引渡し前までに取得できれば、住宅ローン控除を使えます。

ちなみに、このどれも「現行の耐震基準に適合していること」が条件となります。要は築年数が超えていても、耐震診断や場合によっては耐震改修工事を行えば「耐震性を有することの証明書」が取得できます。

ただ軽量鉄骨造の建物は、木造のように簡単に耐震診断を行うことが出来ず（車一台分くらい費用がかかるといわれています）、もちろん耐震改修工事もかなりハードルが高いので、軽量鉄骨造については築年数要件を超えてしまった場合は、ハウスメーカーなどで国土交通大臣の認定を受けたものでないと難しいと考えてください。

では鉄骨造・RC造の戸建てはどうなのでしょう。実は鉄骨造・RC造も軽量鉄骨造と同じように耐震診断のハードルは高いです。

鉄骨造やRC造の場合は1981年6月以降に建築確認を受けた建物であることを証明すれば耐震基準はOKなのですが、それを証明するためには、「検査済証」と呼ばれる書類が必要になります。

この「検査済証」は建築後、すぐに完了検査を行い、確認申請通りに建てられているか公的な機関がチェックをして、合格すればその証明として発行される書類です。

確認申請とちがい、法令で必ず発行しなければいけないとされているものではなく、取得率は古い物件ほど低くなります。また再発行ができない書類であることから、紛失している場合もあります。

検査済証があった方が、耐震性を確かめる設計作業が進めやすくなるのは確かですが、かと言って検査済証がなくても、各自治体が保管している建築確認台帳記載事項証明書などで 確認できる場合があります。

また自治体で保管していなくでも、建築会社によっては役所（あるいは住宅センターなど）から検査済証が戻ると、控えを保管する決まりになっているところもあります。紛失したと諦めず、建てた会社に聞いてみることをおすすめします。

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中古住宅・中古戸建ては、その物件の個別性や特殊性から、数ある物件種別の中でも最も取り扱い難易度が高いといわれている物件種別です。

建築の知識はもちろんのこと、築年数要件を満たさない物件への対応も、経験やスキルが必要になります。仮に先ほどの税制優遇を使えるものと思って購入したものの、実は利用することができないと言われたらどうしますか？

あまり表面に出てきませんが、このようなトラブルはかなり多く発生しています。それくらい中古住宅・中古戸建ては、仲介業者の経験やスキルによって全く結果が変わってしまいます。

ただ個別性が強い分、もっともお買い得な物件が見つかりやすいのも中古住宅・中古戸建てのいいところですので、より良い住宅購入をしたいのであれば、経験や実績が豊富な担当者（不動産エージェント）を住宅選びと同じくらい慎重に行うようにししょう。