中古住宅・中古戸建て購入時の注意点をプロが徹底解説!!

全体的な物件種別からいえばその割合はまだまだ小さいですが、中古住宅・中古戸建ての人気は近年じわじわと上昇しています。要因として「価格の安さ」や「良質な中古住宅・中古戸建ての増加」「好立地物件の豊富さ」などが考えられます。

そこでこの記事では、中古住宅・中古戸建てを購入する際の注意点について、プロの視点から徹底解説しています。ただ単に中古住宅・中古戸建ての注意点だけでなく、住宅購入そのもので失敗しないための注意点やポイントにも言及しています。これから住宅購入を検討している方で、一戸建て住宅をご検討の方はぜひ一読ください。

まず大前提として押さえておきたいのが、「無理なく支払える金額」と「銀行から借りることができる金額」は別物ということです。そして多くの人が「無理なく支払える金額」を把握せずに住宅を購入してしまっています。

そのデータが国土交通省が毎年実施しているアンケート「住宅市場動向調査報告書」でも見て取ることができます。

（出典：平成29年度「住宅市場動向調査報告書」より抜粋）

このアンケートでは国土交通省が毎年、住宅購入者に対してアンケートを実施しており、結果を集計して公表しています。その中で注目したいのが、住宅ローンが家計に与えている影響です。

これは以下の4択で選ぶようになっています。

• 非常に負担感がある（生活必需品を切り詰めるほど苦しい）
• 少し負担感がある（ぜいたくは出来ないが何とかやっていける）
• あまり負担感がない（ぜいたくを多少がまんしている）
• 全く負担感はない（家計にあまり影響がない）

住宅を購入して1年以内の方にとったアンケートで、すでに1割強の方が「非常に負担感がある」と答えています。また4割ほどの方が「少し負担感がある」と答えていて、将来支出がかさむ時期に不安がのこる結果となっています。

このように実際に住宅を購入した人のおよそ半数が、住宅を購入したことによって家計に不安を抱えているのです。ちなみに新築になればこの割合はもっと増えます。

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お金の面で失敗しないためには、必ずライフプランニングをすることです。ライフプランニングとは、将来どんな生活を送っていきたいかを設計していくことです。

その中で、お金の面について将来にわたって予測される収入や支出をシミュレーションしていきます。その中で、無理なく支払っていける予算を把握していくのです。

ライフプランニングをするには、お近くのファイナンシャルプランナーに相談していただくか、HOUSECLOUVERでライフプランニングに対応している不動産エージェントに相談してください。

住宅購入は金額が大きいだけに、お金の失敗は取り返しがつきません。手間や相談先によっては費用もかかるかもしれませんが、お金の面で失敗するリスクを考えれば必ずやっておくべきだと思います。

 

最初に予算の設定が終われば、次は不動産エージェントを探しましょう。多くの方が、物件探しから始めてしまいますが、これは間違いです。その理由として、不動産の取引は担当者（不動産エージェント）の良し悪しで結果が決まるという特性があるからです。

特に中古住宅・中古戸建てでは、マンションや新築戸建てに比べて、取り扱い難易度が高い物件種別です。不動産のプロであっても、中古住宅・中古戸建てについては取り扱いができない担当者も多くいます。とくにマンションの流通量が多い都会ではこの傾向が強くでます。

中古住宅・中古戸建ての取り扱いは、不動産の知識はもちろん、建築の知識や税制などの幅広い知識が求められます。また知識だけでなく、実際の経験値によって差が付きます。

よくこの話をすると、多くの方がSUUMOやアットホームなどの不動産情報サイトに物件を掲載している不動産業者でなければ、その物件を購入できないと勘違いされている方がいらっしゃいます。

不動産業界は「レインズ」という物件データベースシステムで流通物件（売り物件）が共有されています。そして物件を預かった業者（元付業者といいます）でなくても、お客様に紹介したり、実際に購入するための仲介をすることができるのです。

不動産業界の全体像は以下の図を参考にしてください。

そしてどこの不動産会社から購入しても、基本的に仲介手数料は変わりません。誰からでも同じ物件が購入できて、手数料も同じなのであれば、知識や経験が豊富で、自分の利益を最大化してくれる不動産エージェントから購入全てきことが、ご理解いただけると思います。

不動産会社選びについては、関連記事「これからは不動産エージェントを選ぶ時代」も合わせて参照ください。

中古住宅・中古戸建てを探していると、同時にリフォームをした方がいい物件が多いことに気が付くと思います。通常中古の取引は、売主が不動産業者である場合を除いて、ほとんどがリフォームが必要になります。

そして今は一昔前と違って、リフォームにかかる費用も住宅ローンに含めることができます。ただし、リフォーム費用を住宅ローンに含めるには、申し込みの時から見積もりが必要になるなど、進め方に注意が必要になります。

一般的なリフォームであれば、中古住宅・中古戸建ての取り扱いになれた不動産エージェントであれば、リフォーム業者を紹介してもらうこともできます。

しかし、デザイン性の強いリノベーションや耐震改修工事などについては建築士の資格が必要になることもあるため、事前にある程度リノベーション業者を探しておくといいでしょう。

ちなみに戸建のリノベーションには建築士の資格が必要となることも多く、リノベーション業者であっても対応できない業者もあります。不安であれば不動産エージェントに相談するようにしてください。

中古住宅・中古戸建て購入と一緒に行うリフォームについての詳細は、関連記事「中古住宅・中古戸建て購入とリフォームを同時に行うときの流れと事前に準備しておくこと」を合わせて参照ください。

 

中古住宅の購入を考えている方は、中古戸建ての築年数は何年ぐらいが適切なのか、悩むところではないでしょうか。ここからは、中古住宅の築年数について考えてみたいと思います。

※この内容は2021年12月31日までの内容です。2022年1月1日以降の住宅ローン減税の内容についてはこちらの記事を参照ください。

→ 「2022年、住宅ローン減税が大きく変更に。新築・中古の条件を解説」

中古住宅でも住宅ローン減税を受けることができますが、住宅ローン減税を受けるには、第一段階として築年数の基準を満たす必要があります。

築年数要件とはどういう基準かというと、

• 　非耐火建築物（基本は木造軸組工法の戸建住宅ですが、ツーバイフォーや軽量鉄骨造もこのグループに含まれます）は築20年まで。
• 　耐火建築物（鉄筋コンクリート造の戸建て及びマンション）は築25年まで

となっています。なお築年数要件の緩和要件もあります。緩和要件については後述します。

中古住宅・中古戸建てのを購入する際に、中には親御さんなどから、住宅購入にかかわる資金の一部を出してもらうということもあるかもしれません。

一般論でいけば、年間110万円をこえる資金譲渡は「贈与」とみなされ、贈与税の課税対象となります（贈与税は数ある税金の中でも最も税率が高いと言われています）。

しかし、住宅購入時に資金提供をすることで、贈与税の非課税枠という税制優遇が利用できます。

さらに2019年10月の消費税増税によって、期限付きではあるものの、贈与税の非課税枠が物件によって大きくなっています。2019年10月以降の住宅購入時における贈与税の非課税枠の詳細は以下のようになっています。

契約及び入居時期	一般住宅	省エネ等住宅
2020年３月３１日まで契約した物件	2,500万円（700万）まで拡充	3,000万円（1200万）まで拡充
2021年３月３１日まで契約した物件	1,000万円（500万）まで拡充	1,500万円（1,000万）まで拡充
2021年１２月３１日までに入居した物件	700万円（300万）まで拡充	1,200万円（800万）まで拡充

※カッコ（）内に記載された数字は、拡充策を使えない場合の数字です。拡充策を使えない物件とは、消費税がかからない個人間取引です。

不動産取引には、消費税がかかる取引とかからない取引が混在しています。詳細については関連記事「中古マンション購入時における消費税で気を付けたいこと」も合わせて参照ください。

また住宅購入時の非課税枠の要件として以下のものがあります。

• 　贈与を受ける者が20歳以上
• 　年間の合計所得が2,000万円以内
• 　贈与を受けた年の翌年3月15日までに自分や家族が住む家であること
• 　床面積が50m2以上、240m2以下であること
• 　中古住宅は住宅ローン控除が適用される物件の条件を満たしていること

つまり、中古住宅・中古戸建て購入で、贈与税の非課税枠を利用するのであれば、住宅ローン減税と同じように築年数の要件（木造・軽量鉄骨は20年、その他非木造系は25年）に当てはまっている必要があります。

もちろん築年数の緩和要件も用意されていますが、それについては後述します。

登録免許税とは移転登記など、登記手続きなどに掛かってくる税金のことです。

建物全体の費用からすると大きな金額ではありませんが、それでも条件によっては20～30万円ほど変わってくるときもあるので、決して小さいものではありません。

こちらも築年数による要件があり、減税が適用されるときとされないときの違いは以下のようになります。

登記種別	本則税率	住宅の特例税率
所有権保存登記	0.4%	0.15%
所有権移転登記	2.0%	0.3%
抵当権設定登記	0.4%	0.1%

このように築年数の要件は、中古住宅・中古戸建ての購入に大きな影響を与えます。

これらの税制優遇については、築年数要件を満たしていれば特段問題ありませんが、そうでない場合、築年数の緩和要件を満たせるかどうかで、実際の住宅取得費がかなり変わってくることが分かると思います。

では建築年の要件を満たす物件とはどのような条件なのでしょうか。その条件は以下の３つの書類・証明書です。３つのうちどれかが取得できれば適用されます。

1. 耐震基準適合証明書
2. 既存住宅瑕疵保険の保険証
3. 既存住宅性能評価書で耐震等級1以上

これら３つの書類・証明書に共通していえるのは、「現行の耐震基準」を満たすと証明されることです。そして原則として、引渡し前にこれらの書類の発行を受けていることが必要になります。

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一般的によく知られている耐震基準には、1981年6月に改正された建築基準法があります。この時に以降に建築確認をうけた建物を「新耐震基準」、それより以前に建築確認をうけた建物を「旧耐震基準」とよんで区別しています。※建築確認は建てる前に自治体に建築計画を提出して、許可を受けたものです。完成日ではないことに注意してください。

しかし木造一戸建てについては、2000年6月の建築基準法改正において、さらに耐震基準が強化されています。これは1996年に発生した阪神淡路大震災で、新耐震基準とされていた1981年6月以降の建物であっても倒壊した数が多かったことから改正されました。

先ほどの築年数要件を緩和する条件として「現行の耐震基準」を満たしている必要があるのですが、それは2000年6月以降の耐震基準です。

つまり築20年を超える木造住宅では「現行の耐震基準」を満たしている必要があるのですが、実際に耐震診断をすると「現行の耐震基準」を満たしていないと判断されることがあります。

「現行の耐震基準」を満たしていないと判定された場合は、耐震改修工事が必要になります。耐震改修工事には、各自治体で補助金を出しているところもあります。対象となる物件に要件もあるので、あらかじめ確認するようにしましょう。

木造住宅以外の非木造系の中古住宅・中古戸建ては、基本的に耐震診断はできないと考えてください。できたとしてもかなり高額になります。

非木造系の中古住宅・中古戸建ての耐震性の判断には検査済証が必須です。

検査済証は、建築を始めるときに許可をうけるための建築申請、建築確認に対して、建物が完成した時に検査をうけて計画通りに建ったことを証明する書類です。

建築申請、建築確認は法令で必ず通らなければ建築自体ができませんが、検査済証は任意です。しかも建築された直後でなければ取得できません。さらに無くしても再発行が受けられません。

中古住宅・中古戸建てで検査済証が残っていない住宅は相当数ありますので、築年数要件を満たさない非木造系の中古住宅・中古戸建てについては、注意が必要です。

 

中古住宅・中古戸建ては、マンションと違って、工法や構造にも違いが多く、さらにメンテナンス状況によっても物件の状態がかなり大きく左右されるという個別性が高い物件です。

そこで中古住宅・中古戸建ての状態を正確に把握することは、後から余計な費用を負担したり、精神的なストレスを抱えずに済むことになります。

そこでここでは、中古住宅・中古戸建ての状態に関する注意点について説明していきます。

まずは現所有者に、これまでの修繕やメンテナンス履歴についてしっかりヒアリングをしましょう。細かい工事についてはあまり覚えていないかもしれませんが、外壁の塗り直しや雨漏りなどの修繕などの大きなものは、よほど覚えていると思います。

またそのヒアリングをもとに現地をしっかり確認しましょう。建築に知識も必要になりますので、ここでも中古住宅・中古戸建ての取り扱いになれた不動産エージェントの方が心強いと思います。

中古住宅・中古戸建ての状態は、見る人が見ればそれなりのことが分かりますが、やはりおススメはインスペクションを行うことです。

インスペクションとは、建築士の資格をもち、国土交通省の研修を受けた専門の第三者が、建物の状態をチェックすることをいいます。不動産業法では建物状況調査と言われ、2017年4月の宅建業法改正によって、その実施の確認を義務付けられました。

インスペクションを行うことで、非破壊検査にはなりますが、専門の機械を使って傾きをチェックしたり、床下や屋根裏もチェックしてもらうこともできるので、大体の問題を把握することができ、後から予期せぬ費用が発生して生活を圧迫したりすることがなくなります。特に個別性の強い戸建では必須です。

また新築や浅築であっても、基本的にはやった方がいいです。新築であっても分譲住宅の場合、一人の監督が20～30くらいの現場を管理していることもあり、正直なところ管理が行き届かないなかで施工ミスは結構発生しています。浅築についても新築時の施工ミスがそのままの場合もあります。

インスペクションの費用は、通常買主で負担することが多いですが、それでも物件を購入した後のリスクを考えれば安い費用だと思います。またタイミングについては契約前がベストです。ただし人気物件の場合、契約後にインスペクションを行うこともありますが、インスペクションの結果で契約を解除することは出来ないので注意が必要です。

関連記事「浅築の中古住宅・中古戸建てでも失敗することがある⁉」

中古住宅・中古戸建ての取引でトラブルの多い項目の一つです。どうしても中古である以上、基本的には現状渡しになるので、購入後に故障が発覚して、予期せぬ出費につながることもあります。

付帯設備についてはある程度、交換サイクルがあるので、前回の交換時期などの情報を事前に確認しておくことで、交換時期を予測することはできます。その費用についても資金計画に含めておくと、あわてずに済みます。

また契約時の取り決めも付帯設備については重要になります。というのも、瑕疵担保責任（※）の対象に付帯設備は含まれないからです。

※瑕疵担保責任とは見えない部分の欠陥のことをいいます。売主が業者の場合は2年の瑕疵担保責任が義務付けられているが、個人に対して規定はないので、多くの場合は3カ月となるが、無しの場合もあるの注意が必要です。

ただし、実際の取引においては瑕疵担保責任を負わないとしても、初期不良に対しては瑕疵担保責任を見るとしているところもあり、契約時に添付される付帯設備表をしっかり確認するようにしましょう。

付帯設備表では、設備の有無や故障の有無について売主から申告を受ける書類です。ここで故障有りとされているものについては補償されませんが、故障なしとなっている場合は、契約時の取り決めによって対応が決まります。後からトラブルにならないように、契約時にはっきりさせておきましょう。

関連記事「中古住宅・中古戸建ての引渡し後に多いトラブルとその対策」

中古住宅・中古戸建てを探していると古いものだと、境界の確認が必要なケースが多々あります。古くからある立地だと、公図と現況が大きく違っていたり、境界杭がない物件もあります。

境界がはっきりしていない土地は、将来境界をめぐってトラブルになる可能性があるので、なるべく引渡し前に境界を確定する「確定測量」を実施してもらうようにしてください。

中には隣地、もしくはこちらから建物の一部や塀などが越境している場合もあります。その場合は覚書をとって、所有者が変わっても将来にわたって有効な形で残しておく必要があります。

隣地立ち合いのもと、境界を確定し、越境があれば覚書を作成しておくことが確定測量と呼ばれるものです。他にも現況測量など色んな種類がありますが、できれば将来の安心のためにも確定測量を受けるようにしましょう。

なお確定測量図が現存していて、杭が残っている場合でも、その確定測量が古い場合は、再度やり直した方がいいと思います。それは過去の測量技術と比べると今は格段に正確になっていること。また杭も地震などでずれることがあるからです。

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それでは最後に、立地に関する注意点についてまとめてきます。

一戸建てはマンションとくらべ、災害リスクが高いとされています。土地が低いところであれば、水害の時に2階まで水が浸かってしまうところもありますし、マンションのように杭を深く打てないので、地震のときの液状化現象にも弱いといわれています。

とくに最近では自然災害による災害が多く発生しています。不動産購入は最大の防災対策と考えることもできるので、よほどの理由がない限りは合理的な判断をされた方がいいと思います。

災害リスクについては自治体のハザードマップで確認することができます。物件を探しだす前にエリアの災害リスクについてチェックしておくようにしましょう。

2014年に日本政府は「都市再生特別措置法」を施行し、各自治体にたいして立地適正化計画の策定を促しました。

今後日本は先進国の中でも例を見ないほどの少子高齢化、人口減少社会が訪れます。その影響で自治体の収入は確実に減少します。そうなった時に今のように住宅地が点在していると、すべてに公共サービスが行き届かなくなります。

そこで立地適正化計画によって、住宅を意図的に集めていく「居住誘導区域」と、会社や工場などの商業施設を集めていく「都市機能誘導区域」、そして「それ以外」の3つのエリアに分けていくこととされています。

「それ以外」のエリアでは、今後税収が減って、全体的に公共サービスを提供することが出来なくなった場合に、優先的に削られていくエリアです。そのようなエリアは今後資産価値が維持できないと予想されます。

この計画はすでに多くの自治体が取り組みや計画の公表を行っています。そして地方都市だけでなく、東京を除く日本の7大都市についても計画が公表されているくらいのものです。

「それ以外」のエリアでもすでに家が建っているので、自治体としても大体的にできない事情もありますが、ハッキリ言って街の選別にほかなりません。そして「それ以外」のエリアでも、新築がたくさん建てられて売られています。

中古住宅・中古戸建てのたつエリアが「居住誘導区域」内であることは最低限の条件として、そのうえで、さらに細かく立地面をチェックしましょう。

不動産の価値は、立地が9割と言われるほど立地に左右されます。資産価値に影響がある項目は、

• 駅からの距離
• 周辺の施設
• 学区
• 災害リスク

などがあげられます。ただ単に昔住んでいたからといった理由だけでなく、将来にわたっての暮らしやすさや、将来売るかもしれないという考え方をもつことで、自然と資産価値を意識した考え方になります。

これから人口が減って、不動産は余る時代です。そしてすべての不動産の価値が一律に落ちるわけでなく、価値が残るものとそうでないものに二極化していきます。どんな中古住宅・中古戸建てを購入するかは、あなたの将来のライフプランに直結する問題なのです。

ここまで中古住宅・中古戸建ての購入についての注意点を説明してきましたが、いかがでしょうか？

「こんなにもあるのか」「逆に不安が増えた」など色んなご感想があると思います。それは当然のことで、むしろ不安を感じるというのは知識がある裏返しなので、いいことだと思います。

しかし「知識があること」と「できること」は全く別物です。少なくとも知識があれば不動産業者の売り言葉に惑わされずに済むようになります。しかし実際の購入にあたっては、やはり頼りになる不動産エージェントの存在が大きいのではないでしょうか？

不動産エージェントの仕事は、あなたの利益が最大化するようにリスクを排除しながら取引を援助していくことです。数ある不動産業者の中から、自分にあった不動産エージェントを見つけることが、まずは中古住宅・中古戸建ての購入で一番のポイントとなるのではないでしょうか。

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