中古マンション購入時における消費税で気を付けたいこと

2019年10月から、消費税が10%に増税されました。中古マンションの購入を検討している方の中には、消費税増税が不動産の購入にどのように影響があるのか気になっている方がいるのではないでしょうか。そこで今回は、中古マンションを購入するときに気を付けたいことを「消費税」という視点から解説します。この記事を読むことによって、消費税のかかる取引や増税によって影響のあることについての知識が深まるでしょう。

中古マンション購入時に消費税はかかる?

中古マンションを購入するときに消費税がかかるのか気になっている方がいるのではないでしょうか。今回の増税で2%上がりましたので、特に「中古マンションの購入」という大きな買い物を控えている人にとっては非常に興味のある話題でしょう。

中古マンションの購入時にかかる費用のうち、すべてが消費税の対象になるわけではなく、消費税がかかるものとかからないものがあります。その表を以下にまとめました。

消費税がかかるもの 消費税がかからないもの
  • 新築マンション(建物のみ)
  • 売主が法人の中古マンション(建物のみ)
  • リフォーム代金
  • 仲介手数料
  • 司法書士への手数料
  • 銀行への事務手数料
  • 土地
  • 個人が売主の中古マンション
  • 収入印紙
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 住宅ローンの保証料
  • 火災保険、地震保険料

中古マンションの場合、個人が売主になる物件には中古マンションには消費税がかかりません。また税金や保証料、火災保険などについても消費するものではないため、消費税はかからないことになっています。

表示価格に消費税は含まれている?

インターネットで掲載されている広告や不動産会社などで見かける広告に記載されている中古マンションの価格には、消費税が含まれています。税込み価格で掲載されているのです。

しかし、通常、不動産の広告には「税抜き価格〇〇円」「内消費税〇〇円」などという記載はありません。また、先ほども解説した通り個人間取引であればそもそも消費税がかかりません。いずれにせよ、中古マンションの価格は、消費税を含めた「総額表示」で行われることが一般的です。

消費税がかかる取引とそうでないもの

そもそも消費税がかかる取引とそうでない取引が決められています。不動産の取引で言えば、土地の取引は非課税です。土地は非課税、建物は課税されるとなれば、中古マンションは「建物の取引」になるので課税対象になるのです。

ただし、「個人間取引」であればそもそも不課税です。つまり、個人同士の取引であれば消費税の対象にはならないということ。例えば売主・買主がともに個人、仲介として不動産会社が入るというケースがあります。この場合は売主・買主ともに個人同士の取引ですから、建物の取引であっても不課税となるということです。

不動産の広告には必ず「取引態様」という項目があります。取引態様が「売主」となっている物件は、広告を掲載している会社が売主の物件だということです。この場合は、売主が個人ではありませんので消費税がかかります。一方で、取引態様が「代理」「媒介」「仲介」となっている場合は、売主が個人である可能性があります。気になる方は、不動産会社に問い合わせてみましょう。

住宅ローン減税の限度額が変わる

住宅ローン減税とは、住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合に、毎年末の住宅ローン残高もしくは住宅の取得価格のいずれか低い金額の1%を上限として、所得税の額から10年間控除される制度です。

売主が不動産会社の場合など、建物価格に消費税がかかる取引であれば消費税増税の影響は非常に大きいですよね。不動産の購入は大きな買い物。消費税増税はかなりの負担になってしまいます。そこで、増税後の消費税率10%が適用される住宅を購入して一定の条件を満たした場合、住宅ローン減税の控除期間が3年間延長されることになりました。

消費税増税前と増税後の住宅ローン減税の比較

居住の用に供した 適用される消費税率 年末時点での住宅ローン残債額限度 最初の10年間の住宅ローン減税 11年目から13年目までの住宅ローン減税
2019年9月30日以前 8% 4,000万円(認定住宅等5,000万円)
非課税の住宅(売主個人)は2,000万円
1% 11年目以降の住宅ローン減税は無
2019年10月1日~2020年12月31日* 10% 1% 「住宅ローンの年末残高×1%」か「建物価格×2%÷3」の低い方

延長期間で適用される金額は、「住宅ローン残高又は住宅の取得価格(上限あり)いずれか少ない方の金額の1%」もしくは「建物の取得価格(上限あり)の2%÷3」のいずれか少ない方の金額となります。実際の控除額の限度は借入金額や所得税・住民税額により異なります。消費税10%が適用される住宅を購入する方は、ぜひご自身に当てはめて控除額を調べることをおすすめします。

また、この住宅ローン減税の延長は2020年12月31日までです。期限には気を付けるようにしましょう。なお、日付については住民票が移動された日で判定されますので、余裕を持ったスケジュールを組むようにしましょう。

増税後は贈与の非課税枠にも影響が

人から金銭などの贈与を受けると「贈与税」という税金がかかります。通常、1年間に受けた贈与の総額が、贈与税の基礎控除額である110万円を下回っていれば贈与税はかかりません。

マイホームなどを購入する際、親などの親族から資金援助を受けることがあります。住宅の購入・新築・増改築等をするための資金として、親・祖父母から資金の贈与を受けた場合、「住宅取得等資金贈与の非課税制度」という制度を利用することができます。

住宅取得等資金贈与の非課税では、消費税8%適用の物件であれば最大1,200万円の非課税枠があります。消費税増税はこのような贈与の非課税枠にも影響を与えています。消費税10%適用の住宅の場合は、住取得等資金贈与の非課税制度の非課税枠が最大3,000万円まで拡大されることになったのです。この制度は先ほどの基礎控除110万円と併用できますので、消費税10%が適用される住宅であれば、最大3,110万円の非課税枠があるということです。

ただし、住宅取得等資金贈与の非課税制度を受けるためには受贈者が贈与者の直系卑属であること・受贈者が贈与を受けた年の所得金額が2,000万円以下であることなど、一定の要件を満たす必要があります。

また上記の非課税枠は2020年3月までに住宅等の契約締結を行った場合の内容であり、2020年4月以降は非課税枠が縮小されていきます。住宅取得等資金贈与の非課税制度を利用したい方は、早めに準備をする必要があるでしょう。

住まいの給付金は受けられる?

住宅ローン減税は所得税・住民税から控除されるという仕組みですので、所得の低い人は恩恵を受けにくいという側面があります。そこで、収入が一定以下の人を対象に、収入に応じた金額を支給される制度が「すまい給付金」。消費税増税にあたって、住宅等を取得しようとする人の負担を緩和するために作られた制度です。

今回は、中古マンションを購入する場合に、すまい給付金が受けられるのかという点を解説します。すまい給付金を受ける場合の条件について下記にまとめました。

すまい給付金を受ける場合の条件(中古マンションの購入)

  • 売主が宅地建物取引業者
  • 床面積50㎡以上
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入済みなど、売買時に検査を受けている
  • (住宅ローン無しの場合)取得者の年齢が50歳以上

中古マンションを購入する場合、「売主が宅地建物取引業者であること」という条件があります。すまい給付金は消費税増税の負担を緩和するための制度ですから、売主が個人である不課税取引の場合は対象外であるということです。

また、既存住宅売買瑕疵保険に加入するなど、売買時に検査を受けている住宅が対象となります。全額現金で購入するなど、住宅ローンを組まないで購入した場合は、住宅取得者の年齢が50歳以上という制限があります。

中古マンションの購入を検討している方は、ご自身や気になる物件がすまい給付金の対象であるか事前に確認しておくと良いでしょう。

仲介手数料の二重課税に注意

売主と買主の間に不動産会社が仲介に入って契約した場合、仲介手数料が発生します。仲介手数料は、売買対象の「土地・建物」から計算され、消費税が課税されています。土地が非課税であるということは先ほど記載した通りですが、建物は売主によって課税・不課税が変わります。そのため、売主が宅地建物取引業者の場合、消費税込みの建物価格からさらに仲介手数料の消費税が課税される恐れがあるのです。

文字だけではわかりにくいので、具体的な金額から解説しましょう。売主が宅地建物取引業者、2,160万円(税込み)の中古マンションを購入すると仮定します。この場合、仲介を行う不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は、「2,000万円(建物本体価格)×3%+6万円+消費税」となります。しかし、「2,160万円(税込み建物価格)×3%+6万円+消費税」という計算をされてしまう恐れがあります。課税取引の場合、不動産売買契約書には消費税額が記載されているはずですから、必ず金額を確認するようにしましょう。

その他の注意点

中古マンションで駐車場を利用するときに料金がかかる場合、駐車場代には消費税がかかります。したがって、消費税の増税によって、定期的に支払う駐車場代が変更となる可能性があるのです。気になる方は、不動産会社に確認してもらいましょう。

中古マンションの購入は、増税対策の時期を意識しよう

消費税が10%に増税されましたが、ひとまずはその影響が出ないように、政府は増税対策をしています。しかし、それぞれに適用の期間もありますので、物件を探している間に適用上限が減ってしまわないように、スケジュール感には注意するようにしてください。

また中古マンションにおける住宅ローン控除や贈与税の非課税枠の利用には、物件に対する要件もありますので、失敗しないためにも中古マンションの取り扱いになれた不動産エージェントを探すようにしてください。

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