後悔しないために知っておきたい、住宅ローン選びの3つの視点

住宅ローンは多くの金融機関が取り扱っていて、どれを選んだらいいか迷う方は少なくありません。

固定金利か変動金利か、団体信用生命保険の内容、適切な返済期間はどのくらいなのか、繰り上げ返済はした方がいいのか…申し込む住宅ローンはただ1つなのに、考えるポイントはたくさんあります。

住宅ローンは選び方を誤ると、その後の返済が苦しくなってしまって、最悪の場合は家を手放さなければならなくなるかもしれません。

長期にわたって返すことになる住宅ローンを選ぶ際は、どんなポイントをチェックしたら良いのでしょうか？

今回は住宅ローンの選び方で、ぜひ知っていただきたい3つの視点についてご紹介します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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意外と多い、住宅ローン選びで後悔している人の割合

住宅ローンの選び方で知っていただきたい3つの視点をご紹介する前に、まずは住宅ローン選びで後悔している方の割合を見てみましょう。

株式会社MFSは、過去に住宅ローンを利用してマイホームを購入した方を対象に、住宅ローン選びに関する後悔についてアンケートを行いました。

すると、住宅ローン選びで何かしら後悔していることがあると答えた方の割合は40.8％にも上りました。

（株式会社MFS：「住宅ローン選びの後悔」に関するアンケート調査）

つまり、住宅ローンを借り入れてマイホームを購入した方のうち、2.5人に1人は何かしら住宅ローンの選び方で悔いが残っていることになります。

この数字を多いと思うか少ないと思うかは人次第ですが、あなたも住宅ローンの選び方を誤ると、先述の40.8％の中に入ってしまうかもしれません。

関連記事「2.5人に1人が後悔している？住宅ローン選びで後悔しないためのポイント」

住宅ローン選びで押さえておきたい視点

続いては、住宅ローンを選ぶ際に押さえていただきたい3つの視点をご紹介します。

実質金利

金利は住宅ローン選びで多くの方が重視する項目です。

実際、住宅金融支援機構が行った住宅ローンを利用した方を対象にした調査でも、金利が低いことを理由に現在の住宅ローンを選んだと回答した方が70％を超えていてトップでした。

なお、金利は全期間固定型・固定期間選択型・変動型の3タイプに分かれますが、いずれのタイプでも金利の低さを理由に現在の住宅ローンを選んだと回答した方が最多となっています。

※参照元：住宅金融支援機構 民間住宅ローンの実態調査（民間住宅ローン利用者編）2018年度第2回 14.住宅ローンを選んだ理由（フラット35以外の利用者）

ただし、低いと思ったはずの金利でも住宅ローン申し込み時に金融機関へ支払う事務手数料や保証料などを含めて考えると、意外と低くない場合があります。

また、借り入れ時から数年間は固定金利で、その期間が終われば再び固定金利にするか変動金利へ移行するか選べる固定期間選択型にも注意が必要です。

固定期間選択型は借り入れ当初から設定された期間分の金利の優遇幅が大きいですが、固定期間が終わると優遇幅が小さくなるのが特徴です。

金利の優遇幅が小さくなればその分支払額も増える可能性があるので、固定期間選択型を検討する方はその点に注意しましょう。

検討中の住宅ローンの金利が本当にお得なのかどうかを判断するには、実質金利を調べる方法がおすすめです。

実質金利とは、借り入れ予定の住宅ローンの支払総額＋金融機関が打ち出している金利（表面金利）＋金融機関の事務手数料・保証料など住宅ローン借り入れ時にかかる諸費用を足したものをいいます。

住宅ローンに関するお金というと、金利を加味した毎月の返済額のことを思い浮かべる方もいると思いますが、融資してくれる金融機関に支払う事務手数料と保証料も住宅ローンに関する重要な諸費用です。

しかも住宅ローンの支払総額は、簡単に計算できません。

なぜなら、返済開始から完済までずっと金利が変わらない全期間固定型なら比較的総額が出しやすいですが、返済途中で金利が変動する可能性がある期間選択型と変動型は返済額が増えたり減ったりして複雑です。

そのため、本当に計算どおりの支払総額になるとは限らないのです。

支払総額が出せないと実質金利の計算も複雑になり、お得か損か判断しにくくなってしまいます。

期間選択型や変動型の金利タイプを希望する方が実質金利の計算を個人で行うには難しいので、住宅ローンに詳しい不動産エージェントに相談して算出してもらうと良いでしょう。

団体信用生命保険の内容

住宅ローンの名義人が、返済中に亡くなったり重い障害を負ったりしてその後の住宅ローン返済が困難になった時、名義人に代わって残りのローンを全額支払ってくれるのが団体信用生命保険です。

名義人にもしものことが起きても、残された家族が住宅ローンの返済に悩まず安心して暮らせるようにするお守りのような団体信用生命保険ですが、保障内容は選ぶ金融機関によって異なります。

たとえば、住宅ローンの名義人の死亡もしくは高度機能障害を負うケース以外にも、特定のがんや病気になったと診断されて働けなくなった場合にも残債を肩代わりしてくれるプランがあります。

ただし、対象の特定のがんや病気などの病名が同じでも、その症状が表れてから継続して何日以上経過したのか、働けなくなった状態がどのくらいの期間続いたのかなどの諸条件は一律ではありません。

例：三井住友銀行 8大疾病保障付住宅ローンの場合

上記は三井住友銀行の団体信用生命保険に関する保障内容です。

保障対象となる病名は同じでも、借り入れた時の年齢に応じて住宅ローンの残債が0円になるまでの過程が違うことがお分かりいただけるでしょう。

※（1）（2）（3）は、住宅ローンの残債を0円にするまでにクリアするべき要件の順。

（2）または（3）に到達するまでは、一定期間相当の住宅ローンの返済保障か一時金の給付のみ。

また他にも、夫婦で住宅ローンを借り入れる方を対象とした団体信用生命保険や、先進医療や女性特有の病気にも備えられる団体信用生命保険などもあります。

なお、団体信用生命保険は民間の生命保険のように毎月保険料を個別で支払うのではなく、住宅ローンの金利に保険料を上乗せして支払う方法が一般的です。

そのため団体信用生命保険の保障内容が手厚いほど住宅ローンの金利も上乗せされるので、保障内容と金利のバランスをしっかり考慮しましょう。

利便性や特典

普段の買い物だと、「○○を買うと○○をお付けします！」などの特典が付いてくることがあります。

実は住宅ローンにも、こうした特典が付いているプランがあることをご存知でしょうか。

例を挙げると、以下のような特典が付いた住宅ローンがあります。

＜イオン銀行の場合＞

・イオングループでの買い物時、いつでも会計が5％OFF

＜ソニー銀行の場合＞

・Club S（ソニー銀行オリジナル優遇プログラム）シルバーランクなら、国内のVisa加盟店利用時に支払った1ヶ月分の利用金額の1％をキャッシュバック

※ゴールドランクは1.5％、プラチナランクは2.0％をキャッシュバック

・ソニーストアでの購入代金が常時3％OFF

・アート引越センターの引っ越し基本料金が25％OFF

＜じぶん銀行の場合＞

・じぶんでんきとのセット契約で、住宅ローンの金利が年0.03％引き下げ

また上記のような特典だけでなく、ATM利用時にかかる手数料を優遇してくれる金融機関もあります。

たとえば三菱UFJ銀行の場合は、全国にある三菱UFJ銀行のATMを、ひと月あたりの利用回数に関わらず手数料無料で利用できます。

また提携先コンビニのATM利用時の手数料や、三菱UFJダイレクト（インターネットバンキング）を利用して他行宛に振り込む場合の振込手数料が、それぞれ3回まで無料です。

同様にみずほ銀行でも、みずほ銀行ATMを利用する際の時間外手数料を無料にする特典を設けています。

ATMは日常的に利用する機会が多いため、手数料無料や他行振り込み時の手数料などが優遇されると便利です。

住宅ローンに付帯する特典や利便性は意外と見落としてしまうことがあるので、ぜひ忘れずにチェックしましょう。

住宅ローンに詳しい不動産エージェントを

住宅ローンは、金利・団体信用生命保険の保障内容・付帯特典などの違いにより、返済期間中の負担が変わる可能性があります。

間違った選び方をしないためにも、住宅ローンを検討する際はぜひ住宅ローンに詳しい不動産エージェントに相談しましょう。

複数の金融機関の住宅ローンについて詳しい不動産エージェントであれば、あなたに本当に適した住宅ローンをきっと提案してくれます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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