中古マンションの諸費用って？目安と内容が一目でわかる一覧表付き

中古マンションを購入するにあたって、物件価格そのものだけでなく、諸費用とよばれる様々な費用がかかります。しかし、どんな費用があって目安がどれくらいになるのか、分からず悩んだりしていませんか？

そこでここでは、中古マンションの諸費用の目安とその内容、また計算の仕方などを一覧にしますので、どれくらいを想定しておけばいいのか、ご参考にしてください。

まず本題の中古マンションにかかる諸費用の目安ですが、一般的には物件価格の８％と言われています。しかし物件の条件によって計算も異なり、８％のプラスマイナス２％（６～１０％）くらいは変動します。

多く見積もって１０％くらいを想定しておけば、よほど大丈夫ですが、２％も違えば物件によっては数十万も違ってきますので、資金計画のためにもある程度把握しておきたいとかんがえるかもしれません。

そこでここからは、諸費用の内容と、その計算式や、どんな場合に費用が発生、もしくは変動するのかをお伝えしていきます。

売買契約書に貼る収入印紙代です。こちらは税金となっており、100％発生します。印紙代は契約書に記載される物件価格によって変動します。印紙代は以下の通り。

契約価格	本則税率	軽減税率
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え　５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

※平成32年3月31日までは、軽減税率が適用されます。
※不動産に関する契約のうち、その契約書に記載された金額が10万円以下のものには軽減税率がありません。また1万円以下の時は非課税となります。

不動産エージェント（仲介業者）に支払う手数料です。売主から直接購入する場合はかかりません。計算式は物件価格によります。

取引額	報酬額（税抜）速算式
200万円以下の場合	5%
200万円超400万円以下の場合	4%＋2万円
400万円超の場合	3%＋6万円

仲介手数料は、一般的に契約時に半金、決済時に半金となることが多いですが、仲介業者によって扱いは変わってきます。注意したいのは、契約時に全額を支払ってしまうこと。支払うこと自体に問題はありませんが、その後の動きが悪くなる業者もいます。

税金と司法書士に支払う手数料です。税金部分が、購入する中古マンションによって変動します。条件は住宅ローン減税のものと同じになります。

登記の種類	税額の計算式	軽減税率
所有権移転登記（土地）	固定資産税評価額×15/1000 ※2021年3月31日まで
所有権移転登記（建物）	固定資産税評価額×20/1000	固定資産税評価額×3/1000
抵当権の設定登記	借入金額×4/1000	借入金額×1/1000

※自己居住用のマンションに限ります。住民票の移動が伴わない売買については適用されません。
※取得後、1年以内に登記されること
※中古マンションの場合は、建築後25年以内であること（緩和要件あり）
※床面積（登記簿謄本上の面積）が50㎡以上であること

銀行との契約書（金銭消費貸借）にかかる費用です。借入金額によって税額が変動します。また住宅ローンを利用しない場合も発生しません。

記載金額	印紙税
1万円未満のもの	非課税
10万円以下のもの	200円
50万円以下のもの	400円
100万円以下のもの	1千円
500万円以下のもの	2千円
1,000万円以下のもの	1万円
5,000万円以下のもの	2万円
1億円以下のもの	6万円
5億円以下のもの	10万円
10億円以下のもの	20万円
50億円以下のもの	40万円
50億円を超えるもの	60万円
記載金額のないもの	200円

住宅ローンでは、保証人をつけることは、収入の合算によって借入可能額を増やしたりするとき以外はありません。その代わり、保証会社への加入を条件としているところが多いです。

保証料の計算は借入金額の２％となっているところが多いです。また100万円ごとの保証料（借入年数によっても変わる）が決まっていて、単純に借り入れる金額で掛け算をして計算をする金融機関もあります。

また金融機関によっては保証会社を使わないところもあります。代表格としてネット銀行やろうきん、農協などがあります。保証会社は住宅ローンが焦げ付いたときに、一旦銀行に対して住宅ローンの残代金を全額返済する仕組みになっていますので、保証会社を利用しない金融機関では、審査自体が厳しくなる傾向があります。

また保証料の支払いについては、諸費用として一括で支払うか、住宅ローンの金利に上乗せて支払うか選ぶこともできます。総額で考えれば諸費用として一括で支払った方が安いですが、諸費用部分も借り入れる場合などは、どちらが最終的に安くなるか試算してみた方がいいと思います。

融資事務手数料は、銀行に対して支払う手数料のことです。通常は数万円（３～６万円くらい）のところが多いですが、保証会社を利用しない金融機関などでは、この事務手数料が保証料と同じくらい発生するところもあるので、保証料と両方をチェックし、総合的に判断するようにしましょう。

1年の固定資産税・都市計画税を引渡し日に応じて按分します。固定資産税は1月1日時点の所有者に対して請求がいきます。1年分をあらかじめ収めるので、購入者が所有した期間を公平・不公平が生じないように負担するものです。

計算の起算日ですが、地域によって違いがあります。東日本では計算の起算日を1月1日としますが、西日本では4月1日とします。どちらを採用するかは物件の所在地によって判別します。

中古マンションにかかる維持費（管理費、修繕積立金、駐車場代など）を日割りで同じく清算します。通常は口座振替となっているマンションが多いので、引き落としのタイミングによっては、翌月分もあらかじめ清算するケースもあります。

火災保険は契約の内容によって費用が変わります。複数年の一括払いや年払いにするかにもよって変わってきます。ただマンションの場合は専有部分のみになりますので、一軒家などに比べると保険料は安くなります。

不動産取得税は、購入後３か月から半年後に請求がくる税金です。建築年によって支払い額が変わります。計算式は、

不動産取得税＝（固定資産税評価額－控除額）×３％

※固定資産税評価額は、固定資産税の請求書や固定資産税評価証明書に記載されています。

計算式にある控除額は以下のとおりです。古くなればなるほど控除額が減っていきますので、古い物件の方が高くなりがちです。

新築日	控除額
1997年(平成9年)4月1日以降	1,200万円
1997年(平成9年)3月31日以前	1,000万円
1989年(平成元年)3月31日以前	450万円
1985年(昭和60年)6月30日以前	420万円
1981年(昭和56年)6月30日以前	350万円
1975年(昭和50年)12月31日以前	230万円
1972年(昭和47年)12月31日以前	150万円
1954年(昭和29年)7月1日～1963年(昭和38年)12月31日	100万円

※買主の居住用、もしくはセカンドハウスの場合のみ（賃貸用マンションは適用外）
※50㎡以上240㎡以下
※次のいずれかであること
①昭和57年1月1日以降に建築されたもの（固定資産税台帳に記載の新築日で判断）
②①に該当しない住宅で、現行の耐震基準に適合していることが証明されている、もしくは「既存住宅瑕疵保険」に加入していること
③②に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための回収を実施する一定の中古住宅であること

土地の評価額にかかってくる不動産取得税です。計算式は以下のようになります。

不動産取得税＝（固定資産税評価額×１/２×３％）－控除額（下記AかBの多い金額）

A=45,000円
B=（土地1㎡あたりの固定資産税評価額×１/２）×（課税床面積×２）×３％
※上記の「建物」の軽減の要件を満たす必要があります。

不動産取得税の計算には以下のサイトが便利です。
⇒　https://www.law-japan.com/prog/syutokuzei01.php

諸費用とは変わりますが、引っ越しや家具・家電の買い替え費用を忘れないようにしましょう。特に引っ越し費用は、時期によってかなり差もあり、家族の人数によっても大きく変わってきます。どれくらいの費用がかかるかはご家庭しだいですが、あらかじめ計算に入れておきたいですね。

引っ越しを探すときは、こちらのサイトが便利です。通常一括サイトだと電話がひっきりなしに色んなところからかかってきますが、こちらのサイトはコンシェルジュが代わりにやり取りをして一番やすいところを教えてくれます。

⇒　引っ越し一括見積もりサービス

最後に実際のモデルケースを用いて、どんな諸費用がいくらくらいかかるのかを一覧表にします。

【中古マンションのモデルケース】

• 物件価格：3,000万円
• 完成：2002年3月築
• 借り入れ条件：3,000万円・35年
• 固定資産税：165,000円／年
• 固定資産税評価額：（土地）7,600,000円　（建物）8,200,000円
• 管理費・修繕積立金等：20,000円／月
• 引渡し日：7月15日

諸費用内容	金額	内容・補足
売買契約書印紙代	10,000円	１千万円を超え５千万円以下のもの
仲介手数料	1,036,800円	物件価格×３％＋消費税（8％）
登録免許税（移転登記、抵当権設定登記）	168,600円	軽減税率適用 ※築25年以上で住宅ローン減税が適用できない物件の場合は、税率が高くなります。
司法書士手数料	120,000円	司法書士によって変わります。 通常は登録免許税と合わせて登記費用として計算されます。
金銭消費貸借契約印紙税	20,000円	1,000万円を超え、5,000万円以下のもの
融資保証料	600,000円	借入額×2％で計算
融資事務手数料	32,400円	銀行によって変わる。 保証料がない銀行だと、2％（税別）となるケースも
固定資産税・都市計画税の精算金	117,213円	4月1日起算で日割り計算
管理費・修繕積立金等の精算金	38,710円	7月日割り分＋翌月分
火災保険	150,000円	10年一括　家財保険含む
不動産取得税	0円	建築年によって控除額が変動 比較的新しい物件は非課税のことが多いが、旧耐震物件は数十万円になることも。
合計	2,293,723円	物件価格の約7.7％

物件によって変動はありますが、おおよそこのような内容になります。ここからリフォーム・リノベーション費用や引っ越し費用、家具購入代金などがかかってきますので、あらかじめ資金がショートしてしまわないように、計算をしておきましょう。