耐震基準適合証明書ってどんな書類？注意点とポイントのまとめ

建物の耐震性や安全性を示す書類の中に「耐震基準適合証明書」があります。

名前だけを見ると耐震性についてのみ関係する書類と思うかもしれませんが、この証明書があるかどうかによって不動産購入時に受けられる減税や軽減措置が変わってきます。

特に中古不動産においては税制優遇措置の条件の一つとして耐震基準適合証明書の有無が問われることが多くみられます。

しかしすべての物件で耐震基準適合証明書が発行できるわけではありません。物件の条件や手続きのタイミングなど事前に確認しておくべきポイントがあります。

こちらでは押さえておくべきポイントと、耐震基準適合証明書がどういう書類でどんなケースで必要になるのかを解説します。

※2022年の税制改定により、住宅ローン減税の適用要件が大きく変わっております。最新の状況はこちらの記事をご参照ください

→ 「2022年、住宅ローン減税が大きく変更に。新築・中古の条件を解説」

耐震基準適合証明書ってどんな書類？

耐震基準適合証明書とは、建築士等プロの専門家が建物の耐震性について国の基準に適合していることを証明する書類になります。

もちろん住宅を建てる時には建築基準法という法律に基づいて建築され、安全基準を満たした建物しか建てることはできません。

ではなぜ改めて証明する必要があるのかというと、築年数による経年劣化のため建物の安全性が落ちている可能性があるからです。

国としては安全で長期間にわたって使用できる不動産を増やしていきたいので、耐震性があり長期的に住み続けられる住宅には優遇制度を設けています。

その中で判断基準の一つとされる書類が耐震基準適合証明書というわけなのです。

では実際にどんな場面で必要になるのか、こちらでみていきましょう。

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耐震基準適合証明書ってどんな時に必要になる？

実際に耐震基準適合書が必要となるのは減税や軽減措置等の優遇措置を受ける場合です。

主に住宅を購入するシーンで必要となることが多いので、どのような場合に必要となるのか、そしてどのような優遇が受けられるのかこちらで確認しておきましょう。

住宅ローン減税を適用させたいとき

住宅ローン残高の1％分の金額が所得税・住民税から控除することができる住宅ローン控除ですが、中古物件でこの控除を受ける際に耐震基準適合証明書が必要になります。

住宅ローン減税を受けるための条件は、

• 住宅の床面積が50平方メートル以上。2分の1以上の部分が自己居住用であること
• 返済期間が10年以上の借り入れであること
• 取得の日から6か月以内に居住すること。そしてローン控除を受ける年の12月31日まで住み続けること
• ローン控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下
• 前後2年間のうちに他の特例を利用していないこと
• 木造物件の場合20年以下、耐火建築物の場合は25年以下の築年数

この中の条件のうち、築年数を満たさない場合の救済策としてあるのが以下の条件です。

• 耐震基準適合証明書の取得
• 既存住宅瑕疵保険への加入
• 住宅性能評価書の取得

つまり中古物件のうち木造で20年超え、鉄骨造や鉄筋コンクリート造でも25年を超えてしまう場合はこの3つのうちどれかを満たさなければなりません。

ちなみに既存住宅瑕疵保険の加入や住宅性能評価書の取得の際に必要な物件の安全性も、耐震基準適合証明書で必要とされる安全基準とほぼ同じです。

つまり耐震基準適合証明書が取得できないような物件はその他の条件を満たすことも難しいということになります。

登録免許税の減税を受けたいとき

土地や建物を購入した際には所有権の保存登記、そして所有権の移転登記等をしなければなりません。簡単にいうと土地建物の所有者が変わったことを登録する手続きです。その際にかかるのが登録免許税です。

この登録免許税には減税処置があり、中古物件でこの減税を受ける際に耐震基準適合証明書が必要となります。

登録免許税の減税内容

• 新築の場合所有権保存登記に対してかかる税率が4/1000から5/1000に
• 中古の場合建物の所有権移転登記にかかる税率が20/1000から3/1000に
• 抵当権設定登記の税率が4/1000から1/1000に

少しイメージしにくいかもしれませんが、3,000万円の物件で住宅ローン利用の場合は登記費用だけで10万円近く変わることもあります。

登録免許税の減税条件は、

• 自己居住用の住宅
• 取得後1年以内に登記されたもの
• 床面積が50平米以上
• 木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下の築年数

この中の条件のうち、築年数を満たさない場合の救済策としてあるのが以下の条件です。

• 耐震基準適合証明書の取得
• 既存住宅瑕疵保険への加入
• 住宅性能評価書の取得

住宅ローン減税と同じく物件の築年数条件を満たさない場合は耐震基準適合書を取得することで、条件を満たすことができます。

住宅購入時の贈与の非課税枠を利用したいとき

住宅購入時に親御さんから資金の援助を受ける場合ケースは多くあります。

その際に利用したいのが住宅取得等資金贈与の非課税の特例です。

両親や祖父母からマイホーム資金援助を受けた場合、この特例を受けることにより贈与税が上限金額までは非課税となる制度です。

住宅取得等資金贈与の非課税の特例の条件

• 受贈者が贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上
• 直系尊属からの住宅資金贈与
• 受贈者の合計所得が2,000万円以内
• 直近で「住宅取得等資金の非課税」制度を利用していないこと
• 配偶者や親族といった関係から住宅家屋を取得するわけではないこと
• 贈与を受けた年の翌年の3月15日までに住宅取得等資金の全額を使い、住宅用家屋の新築等をすること
• 贈与を受けた時に日本国内に住所があること
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること

中古物件の場合は追加で以下のいずれかの条件満たす必要があります。

• 建築後使用されたことがない
• 木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下の築年数
• 耐震基準に適合することを証明する書類がある
• 住宅を取得するまでに耐震改修工事の申請を行い、贈与を受けた年の翌年3月15日までに耐震基準に適合したことを証明できる。

こちらも築年数の条件に満たない場合は耐震基準適合証明書を取得することで、条件を満たすことができます。

 

中古マンションで耐震基準適合証明書の発行を受けるためには？

耐震基準適合証明書を発行するためには建築士等が「安全性・耐震性」を確認できなければいけません。耐震基準適合証明書を発行するために必要となる条件がこちらです。

• 床面積が50平米以上
• 建築確認日が昭和56年6月1日以降
• 検査済証が取得されている
• 建物の外壁、基礎、柱等にひび割れや鉄筋等の露出がない
• 増改築工事がされていない
• 長期修繕計画書があり適正に実施されている
• 耐震診断書がある

この中に「検査済証」の発行という条件があり、中古マンションの場合検査済証が発行されていれば耐震基準適合証明書を取得できる可能性が非常に高いです。

それではこの「検査済証」とはどのような書類なのでしょうか。

検査済証ってどんな書類？

検査済証とは簡単にいうと、法律にきちんと基づいて建築されたという証明書のことです。

建物を建築する際にはすべての建物が建築基準法という法律を遵守し、建築されます。建築確認や中間検査、完了検査をすべてパスすることで指定確認検査機関から発行を受ける書類です。

昔から検査済証の発行は義務化されておらず、昔になればなるほど発行率が低いものでした。最近でも発行率は8割ほどと言われています。

そのため少し古い建物だと検査済証の発行がされていない物件がかなり多く見受けられます。

なぜ検査済証が必要なのか？

中古マンションにおいて耐震性を確認するには検査済証があればこと足りるからです。

反対に検査済証がない場合は耐震性を確認するとともに、もし基準に満たない場合は改修工事をしなければなりません。

しかしマンションにおいて改修工事を行うには居住者や管理組合が話し合いのもと進めていかなければならないので、多くの時間と労力がかかり現実性がありません。

そのため耐震基準適合証明書取得の際の条件として、検査済証発行が一つの条件となっています。

検査済証がなくても耐震基準適合証明書の発行が出来るケース

検査済証がない場合、耐震基準適合証明書はあきらめないといけないのでしょうか。

結論からいうと、発行できる可能性はまだあります。

しかしその場合はマンションの耐震性を確認するため、すでに耐震改修工事がなされた履歴等が必要となってきます。

古いマンションでも検査済証を取得しているところは多いですが、もしない場合でもあきらめずに建築士等に相談しましょう。

また自治体の建築指導課に発行された履歴が残っているケースもありますので、検査済証がない場合でもあきらめずに、一度問い合わせてみましょう。

中古住宅・中古戸建てで耐震基準適合証明書の発行を受けるためには？

中古マンションに比べて検査済証の発行率も悪く、耐震性の確認にも注意が必要な中古住宅ですが、耐震基準適合証明書を発行するためのポイントはどこにあるのでしょうか。

耐震診断

建物の安全性・耐震性を測るうえで耐震診断がされているかどうかは大きな判断材料となります。耐震診断とは主要な構造部の配置や仕様、さらには建物の劣化状況等を見極めて耐震性を求める診断です。

住宅診断であるホームインスペクションと間違う方もいますが、ホームインスペクションは耐震性について判断するものではないので別物です。

耐震改修工事

耐震改修工事がされていることも、建物の耐震性が確認できる要素の一つとなります。

耐震改修工事とは、耐震性を補強するために壁や基礎、主要な構造部などに対して改修工事をすることを指します。

中古住宅の中には耐震改修工事済み物件を見ることがありますが、その際にも注意が必要です。

なぜなら耐震基準適合証明書が発行できるレベルの改修がなされていない可能性があるからです。また、工事がされていてもその工事履歴や記録の書類がないと耐震性を判断できず、耐震基準適合証明書を発行できない場合もあります。

鉄骨造とRC造については検査済証があるかどうか

木造住宅とは違い、鉄骨造やRC造の場合は検査済証が必須となります。

それは耐震性を検査で判断することが非常に難しいからです。

鉄骨造やRC造の場合、検査済証がない場合は耐震性を調べるために構造計算をしなければなりません。

構造計算とは図面と現地調査から導きだした数値により、科学的に建物の耐震性を調べる方法なのですが、非常に複雑かつ難解です。そのため耐震診断を断られるケースも多くあります。

 

発行は引き渡しを受けるまでに

住宅ローン減税を受けるためには、必ず物件引渡し前に耐震基準適合証明書の発行を受ける必要があります。そうしないと住宅ローン減税が受けられなくなってしまうからです。

耐震基準適合証明書の発行には建築士への依頼、現地調査、資料作成等で時間がかかります。

また、調査の結果耐震改修工事が必要となった場合はさらに日数がかかることになります。

結果引き渡し後に証明書が発行できたとしても、無駄足となってしまったケースも耳にします。あらかじめ余裕をもってスケジュールを管理していく必要があり、これは不動産仲介会社の力量にも左右されるところです。

 

客付けになれたバイヤーズエージェントでないと知らないことも

耐震基準適合証明書については、内容をしっかりと把握していない不動産業者が多いのも事実です。

そういった業者に任せてしまうと、本当は受けられるはずだった住宅ローン減税が受けられなくなり、結果として数百万円も損をしてしまうことになります。

また、似ている書類で適合証明書という書類がありそれと勘違いしている業者もいます。

フラット35の適合証明書と混同している業者も

固定金利が魅力のフラット35ですが、利用する際には必ず適合証明書が必要になります。

この適合証明書は耐震基準適合証明書とは全く別の書類ですが、不動産業者の中には内容が混同して勘違いをしている業者もいます。

フラット35の適合証明書はあくまで住宅金融支援機構の基準を満たす証明であり、住宅ローン減税の書類として変わりになることは決してありません。

また、フラット35適合証明書を取得できる物件だからといって耐震基準適合証明書が発行できるわけでもありません。

かし知識や経験がない不動産業者に任せてしまうと、こういったミスから大きなトラブルに巻き込まれてしまうことになります。住宅ローン減税は決してやり直しがきかない手続きであり、申請時に間違いに気づいても今後住宅ローン減税を受けることはできません。

慎重に、決して間違いのないように手続きを進めていくようにしましょう。

 

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住宅ローン減税や登録免許税の軽減等様々なシーンで優遇措置を受けるために有効な耐震基準適合証明書ですが、申請から取得までに時間や労力、そして費用もかかります。

特に住宅ローン減税を受ける条件として発行する場合、気を付けないと期日に間に合わず数百万円もの減税をみすみす逃すことになってしまいます。

証明書発行には取得条件の理解と綿密なスケジュール管理が必要不可欠です。経験豊富で知識のある不動産エージェントを選び、安心してミスのない手続きを進めていくことをおすすめします。