中古マンションの選び方、最低限押さえておくべき５つポイント

中古マンションを購入したいと考えたとき、どのような視点から物件を選びますか？中古マンションの条件には立地・間取り・価格・築年数などがあります。物件によって条件が様々ですので、選び方に悩んでいる方がいるのではないでしょうか。そこで今回は、中古マンションを選ぶ際に最低限押さえておくべきポイントを5つご紹介します。この記事を読むことで、中古マンションの選び方のコツが理解できるでしょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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中古マンションの対義語は新築マンションです。新築マンションと比較して、中古マンションを購入するメリットの1つは、実物が確認できるということ。新築マンションの場合は、完成する前から募集を始めていることがほとんどでしょう。

多くの場合、モデルルームを見学してから購入申込みを行います。実物を見られるのは、物件が完成してからです。人によっては、間取りの細かい部分や日当たりの感じなど、想像と違ったと感じる人がいるかもしれません。

一方で、中古マンションの場合は、既に実物が完成しています。そのため、購入を検討するにあたって実際に現物を見ることも出来ますし、マンション内のコミュニティや、上下左右にどんな人が住んでいるか、実際の眺望はどうかなど様々なことが確認できます。

その他、「マンションは管理を見て買え」という格言があるほど、マンションにとって管理状態は資産価値の面にも非常に大きなポイントになります。新築マンションではこれから管理組合が組成さえ、管理が始まるのでその良し悪しが分かりません。しかし中古マンションであれば、それに年数が経っていれば管理状態が判別できるので、良い中古マンションを選びやすくなります。

このメリットを十分に活かして、できるだけみなさんの希望に合った中古マンションを選んでいきましょう。中古マンションの選び方のポイントについては、次の項目をご覧ください。

それでは、中古マンションの選び方のポイントについて解説します。選び方のポイントはたくさんありますが、ここでは最低限押さえておきたいポイントを5つご紹介します。

不動産を購入する上で、「立地」は外せない重要なポイントでしょう。設備などは購入した後で入れ替えることができますが、立地を後から変えることは不可能だからです。中古マンションを選ぶ際の立地については以下のポイントを考慮しながら選ぶようにしましょう。

・駅からの距離

戸建てよりもマンションが選ばれる理由の一つに、利便性の良さがあげられます。特に駅からの距離は中古マンションの資産価値を決定づける重要な要因です。実際に、駅から近ければ近いほど価格が落ちにくいというデータもあるくらいで、中古マンションにとって利便性は非常に重要になります。

・災害リスク

地震や津波など災害の多い日本においては、災害リスクについて把握した上で購入することをおすすめします。各都道府県では、「土砂災害警戒区域」「津波災害警戒区域」を定めています。Webサイトで公開している都道府県が多いので、気になる物件があれば区域に入っているか調べてみましょう。この2つは不動産を購入する際の重要事項説明に入っている重要な項目です。

また、自治体によってはWebサイト上で「洪水ハザードマップ」「津波ハザードマップ」などのハザードマップを公開しているところがあります。購入を検討する物件がありましたら、調べておくことをおすすめします。

・立地適正化計画

日本の人口は減少傾向にあり、高齢者の割合が年々高くなっていることはみなさんもニュースなどでご存知ではないでしょうか。高齢者が多くなり、人口が減るということは自治体にとっては収入が減ることを意味します。しかし道路や水道などをはじめとする公共サービスはこれまで通り提供していかなければいけません。このままだと自治体の運営も破綻する可能性があります。

そこで政府は2014年、都市再生特別措置法という法律を施行し、この法律に基づいて各自治体に立地適正化計画の推進を促しています。これは簡単にいうと、立地適正化計画を定めて、公共施設や医療、学校、住宅などを居住誘導区域へ集めようという計画です。

今のように広範囲に人が散らばっていると、行政サービスやインフラ整備の効率が悪いため、ある程度人が住むべきエリアを指定して、そこに公共サービスを集中させるというものです。逆に居住誘導区域に当てはまらないエリアでは、今後自治体の運営が苦しくなった時に、公共サービスが行き届かなくなる可能性があるので、資産価値や居住性の観点から非常に大きなマイナスになります。

すでに東京都を除く政令指定都市を含めた多くの自治体がこの計画に取り組んでおり、自治体のホームページを見ると確認できます。計画ではすでに住宅があるエリアでも居住誘導区域外に指定されるなど、いわば土地の選別でもあるため、大きなニュースにはなりませんが、これから中古マンションを探すのであれば必ず押さえておきたいポイントです。

中古マンションのメリットの1つは、実物を確認することができるということ。ですから、修繕がきちんとされているかどうかをきちんと確認しておきましょう。特に、水回りの設備にトラブルがあると修繕が大変です。築年数の古い物件であればなおさら、内装や設備の状況を確認することをおすすめします。わからないことがあれば、不動産会社の担当者に質問しましょう。

その他、部屋の内部だけでなく共用部分や外壁の修繕状況も、きちんと計画通りにされているか確認するようにしてくださ。

中古マンションの内見では、部屋の中だけではなく共用部分にも注目しましょう。共用部分を見ると、管理会社や住民の様子がわかりやすいからです。共用部分の清掃が行き届いていて、集合ポストも綺麗に整頓されていれば、管理体制が良く住民の意識も高いといえるでしょう。

逆に、共用部分の清掃が行き届いていなく、集合ポストや駐輪場が乱雑ですと、管理体制や住民の意識に問題がある可能性があります。ぜひ、内見の際には共用部分にも注目してみましょう。

管理組合の財務状況を確認できることが新築マンションと比べて中古マンションの大きなメリットです。実際国土交通省が管理組合向けに行ったアンケート「平成30年度マンション総合調査」では、修繕積立金について以下のような結果が公表されています。

このアンケートの結果によれば、全体の34.8％が修繕積立金が足りなくなると答えています。さらに31.4％の管理組合では修繕積立金が足りなくなるかどうかがそもそも分からないと答えています。

筆者も実際の業務の中で、顧客からお問い合わせをいただいた中古マンションの管理状態を調査しますが、感覚的に全体の半数くらいは将来修繕積立金が足りなくなりそうだと判断しています。このデータはその感覚を裏付けるものだといえそうです。

管理組合の財務状況が悪いと、必要な修繕でも費用が工面できないことがあるのです。修繕にかかる費用が足りなければ、毎月徴収していてる積立金を値上げしたり、大規模修繕工事の時に一時金を徴収したりと、財政的な負担が増えるとともに、将来売りたくなったときに敬遠される可能性が高くなります。

一般の消費者が管理組合の調査をすることは困難ですので、不動産エージェントを通じてしっかり調査するようにしてください。

住人がある程度入れ替わっているかというのも1つのポイントでしょう。マンションの新築時は、同じような年代の方が購入していることが多いです。そのまま同じ人々が暮らしていると、住民みんなが同じように年齢を重ねていきます。気が付くと高齢者ばかりのマンションになっていき、修繕工事という建物の「投資」に対して及び腰になってしまう可能性があるのです。

住人がある程度入れ替わっているということは、それなりに需要のあるマンションであることの裏返しです。住人の入れ替わりが「激しい」となると何か問題があるのかもしれませんが、「ある程度」入れ替わっているということは、マンション運営の視点から見て良いことであるといえるでしょう。

ただし個人情報の観点から、入れ替わっている具体的な情報を不動産会社や管理組合から聞き出すことは難しいでしょう。1つの手段として、駐輪場などの共用部分を観察して、住民の年齢層を把握するという方法が挙げられます。

中古マンションの選び方で最低限押さえておきたいポイントを5つご紹介しました。これらをまとめると、

1. 立地で失敗しない
2. 修繕がきちんとされている
3. 共用部の清掃が行き届いている
4. 管理組合の財政状況が健全
5. ある程度住人が入れ替わっている

中古マンションは極論を言ってしまえば「立地」と「管理状態」が全てです。「立地」については比較的分かりやすいですが、「管理状態」を調べるためには不動産エージェントの助けが欠かせません。

しかし不動産仲介業者の中には、適当なことをいう業者や、物件が売れなくなることを嫌い調査を渋る業者もいます。中古マンションの購入というのは、あなたの人生にとって最も大きな買い物になりますので、不動産エージェント選びも妥協せず、ぜひ失敗しない中古マンション選びをしてください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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