マンションの売却期間が決まる３要件　現役のプロが少しでも早く高値で売るコツを伝授

マンションを売却するとなったらなるべく早く売れて欲しいと思いますよね。

しかし、実際うまくマンション売却が進んだケースもあれば、なかなか売れずに結局想定よりも安い価格でしか売れなかったケースもあります。

この記事を読んでいただいているあなたは、きっと前者を望んでいて、どうやったらマンション売却が少しでも短期間で終わるのか。

また売却となった時にどれくらいの期間を想定しておけばいいのかを知りたいと考えているのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産業界歴15年以上のプロが、平均的なマンション売却にかかる時間や流れ、また少しでも短い期間でより良い結果を出すためのポイントについて解説します。

マンション売却の流れ

まずはマンション売却期間を知るために、どのような流れがあるのかをおさらいします。

まずは大まかな流れを図示します。

	ステップ	やること	かかる期間
フェーズ１	事前準備	・情報収集 ・不動産エージェントへ相談 ・媒介契約	２週間〜３ヶ月くらい
フェーズ２	売却活動	・売却情報公開 ・内覧や商談	3ヶ月〜４ヶ月
フェーズ３	契約から引き渡しまで	・売買契約 ・引越し準備、残置物撤去 ・決済・引き渡し	１〜３ヶ月

マンション売却のより詳しい流れや、失敗しないためのポイントは以下の記事も合わせてご参照ください。

https://houseclouver.jp/sale/mashion-baikyaku-nagare/

houseclouver.jp

フェーズ１：事前準備

情報収集や不動産エージェント（不動産業者）への相談・問い合わせ、そして売却を依頼するための媒介契約をする事前準備の段階です。

情報収集にどれだけ時間をかけるか、実際に動き出すまでの期間がどれくらいかにもよりますが、不動産エージェントへの問い合わせから売出しまでは大体２週間から１ヶ月ほどになります。

ちなみにこのサイトでは、不動産業者のことを、不動産エージェント（担当者）と表現しています。

理由は、不動産売買は個別性が強く会社よりも個人のスキルや経験によって結果が変わるからです。

不動産業者（会社）ではなく、優良な担当者を探そうというのがハウスクローバーが推奨する、失敗しないマンション売却の正しい方法です。

不動産エージェントと従来の不動産業者との違いについては以下の記事も、ぜひ合わせてご参照ください。

https://houseclouver.jp/sale/hudousan-agent/

houseclouver.jp

フェーズ２：売却活動

次のフェーズでは、不動産エージェントと媒介契約を締結し、マンションの調査を経て、実際に情報がレインズや物件情報サイトに掲載され、売却活動が始まります。

内覧が入り、気に入ってくれた買主候補が見つかれば商談をします。

商談は買付申込書（業者によって呼び方は微妙に変わる）が提出され、買主候補と希望取引価格や引き渡し条件などを交渉していきます。

相手の希望条件とこちらの希望条件が纏まれば、次は売買契約に進んでいききます。

この売却活動にかかる期間をいかに短くできるかというのが、この記事のポイントとなりますので、この後さらに詳しく解説していきます。

マンション売却に適切な媒介契約は？

マンション売却を依頼するときの媒介契約には３つの種類があります。

それぞれの名称と内容について、まとめた表になります。

	複数社との契約	売主が見つけた買主との取引	レインズへの登録義務	売主への報告義務	契約有効期間
専属専任媒介契約	×	×	5営業日以内	1週間に1回以上	3ヶ月以内
専任媒介契約	×	○	7営業日以内	2週間に1回以上	3ヶ月以内
一般媒介契約	○	○	義務なし	任意	3ヶ月以内

マンション売却に適した媒介契約ですが、私の基本的な考えとして、「一般媒介契約」がおすすめです。

不動産業者のポジショントークをするのではれば、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」の方が良いと言うでしょう。

これらの媒介契約であれば、確実に不動産業者は売上に繋がります。

しかし一社専属の場合、不動産会社から選んでいると担当者にバラツキがありますし、囲い込みのリスクも拭いきれません。

実際、私は売却の仲介だけでなく、購入者側の不動産エージェントとしての活動も経験が豊富なため、取引相手である売主側業者とのやり取りも実績が多くあります。

その中で売主側の業者とやりとりする中で、明らかに売主さんが損をしているなと感じることがたくさんありました。

そういった経験や私のポリシーからはっきり言っておきますが、売却は基本「一般媒介契約」を選ぶべきです。

担当者である不動産エージェントをしっかり選んで信用できると心から思えない限りは一社専属は避けるべきだと考えています。

媒介契約の詳細や囲い込みがなぜ損をするのかを、詳しく解説した記事も合わせてご参照ください。

https://houseclouver.jp/sale/hudousan-baikyaku-cyukai/

houseclouver.jp

フェーズ３：契約から引き渡し

商談が纏まれば、売買契約を買主と締結をし、手付金を受け取ります。

買主は売買契約後、住宅ローンの本審査へと進み、承認が得られれば、銀行との契約へと進んでいきます。

そして売主は、住んでいるのであれば引越しの準備、空き家であっても残置物の処理など、引き渡しの準備を進めていきます。

この期間にかかる時間は平均して、空き家であれば、１〜２ヶ月程度。

居住中であれば、引越し先の都合などにもよりますが３〜６ヶ月くらいという期間が平均です。

不動産売却や住み替えは、不動産エージェント探しから｜ハウスクローバー

全国の優良な不動産エージェントが探せるサイトです。一定の基準と運営による面談をパスした担当者のみ掲載しています。また掲載後も囲い込みに対するペナルティーなど、消費者が損をすることがないように厳格なルー ...

houseclouver.net

買主が見つかるまでの平均的な期間

売却活動を開始して、実際に買主が見つかるまでの平均的な期間は３〜４ヶ月と言われています。

そして、事前準備から成約後の引き渡しまでの期間を考えると、半年〜１年近くかかることもあります。

ただし、この期間はあくまで平均であって、個別に見ていくとバラツキがあります。

売り出してすぐに成約する物件もあれば、なかなか売れずに１年経っても売れ残っている物件もあります。

なるべく高く、そして早く売却できることが最も望ましいと言えますが、それができるかどうかが決まる３要件というものがります。

まずはその要件について詳しく解説していきます。

マンション売却期間に影響する３要件

マンション売却期間に最も影響する３要件を紹介します。

その他の要件で影響するものもありますが、特に重要度の高いと考えられるのがこれら３つの要件です。

①売出し価格

最も販売期間に影響を与えるのが、売出し価格です。

相場や周辺の売り出し状況などを考慮し、決めていきます。

安ければ早く売れるのは当然ですが、なるべく少しでも高く売れるように売り出し価格を決めていきます。

一番やってはいけないことは、欲張って高い価格で売り出してしまうこと。

これは一括査定サイトを利用した時などによくみられる現象です。

媒介契約（売りの依頼）欲しさに担当者が、明らかに高い売却金額を伝えてしまい、それを信用して売りに出すことによって、相場と乖離した高い金額で売り出してしまうこともあります。

どちらにせよ、相場や周辺状況と比較して明らかに高い価格で売り出してしまった場合、物件のスペックを考えれば３ヶ月で売却できたところを１年以上かかってしまったマンションも、買主側の業者として何件も見てきました。

物件情報を掲載すると、多くの人がその情報を目にします。

高すぎた価格は徐々に価格を落としていくしかないのですが、それを買主候補の人たちもよく見ています。

「この物件、ずっと載っているな。何かネガティブなことでもあるのかな？」

「またこの物件値段が下がっている。まだ下がるかもしれないな」

そのような捉え方をされてしまうのです。

このような売り出し方は、最終的に時間が非常にかかった割に、相場並みか、下手すればそれよりも安い価格で売れていくことすらあり得ます。

ベストなのは、相場や周辺状況に沿った価格設定で、価格交渉の調整弁として目立たない程度に上乗せされている価格です。

単純ですが、価格の決定はプロでも一番頭を悩ますところでもあります。

②マンションのスペック

マンションが持つ魅力であったり、機能であったり、そういったものの総称としてスペックと表現しておりますが、これについては多くの人が異論のないところであると思います。

売れやすいマンションとそうでないマンションのスペックは後述しますが、マンションのスペックは価格設定にもよりますが、売却期間に大きく影響します。

③担当者

そして最後は担当者の質です。

よく日本では不動産会社を選ぶイメージがありますが、不動産取引が日本よりもはるかに活発な欧米では、会社よりも担当者を選ぶ文化です。

不動産は個別性が強く、担当者である不動産エージェントの経験やスキルによって結果が変わるという事実が広く浸透しているからです。

日本でも、いくら会社が大きくてもいい担当者もいれば、そうでない担当者もいます。

価格の決め方や、売り出し方だけでなく、売却期間中の対応や、囲い込みをするかしないかなどの倫理観も含め担当者によって大きく差が出ます（囲い込みは業者によっても差が出ます）。

不動産業界にいる人間ならほとんどの人が賛同しますが、不動産取引は担当者次第です。

より良い担当者を選ぶためにも、全国の担当者が探せるサイト「ハウスクローバー」をぜひ活用しましょう。

ハウスクローバーでは掲載にあたり事務局による面談はもちろん、経験年数や囲い込みへの厳しい運用ルールを設けています。

不動産売却や住み替えは、不動産エージェント探しから｜ハウスクローバー

全国の優良な不動産エージェントが探せるサイトです。一定の基準と運営による面談をパスした担当者のみ掲載しています。また掲載後も囲い込みに対するペナルティーなど、消費者が損をすることがないように厳格なルー ...

houseclouver.net

マンション売却期間に影響するその他の要件

次は、マンションの売却期間に影響する３要件以外の条件を見ていきます。

決して無視できるものではありませんが、先の３要件と比較するとやや影響度は低くなりので、参考程度にお考えください。

タイミング

売り出しのタイミングも売却期間に多少影響します。

例えば、夏の閑散期に売りに出すよりも、年度末の引越しシーズンを意識した方が動きは速くなる可能性はあります。

ただし閑散期であったとしても、後述するマンションのスペックに有利なものがあれば、タイミングに関係なく問い合わせは多く入ります。

また推測することは難しいのですが、たまたまそのマンション内でピンポイントで探していたなどの、ラッキーなことも起こることがあります。

ちなみによく不動産会社のチラシで、「このマンションを探している〇〇円で探しているお客様がいます」といった強めのキャッチコピーが書かれているものがポストに入っていることもありますが、売り物件を取るための釣りです。

マーケット状況

マーケット状況についても売却期間に影響します。

例えば相場が上がっている状況の方が、高値で売れやすくなりますし、経済危機が発生してしまうと価格を下げなければいけない局面がくるかもしれません。

ただマーケットは生き物であって、私たちがコントロールできるものではないため、売り出す時のマーケット情報がどのような状況かを知っておく必要がありますが、マーケット状況を見極めてタイミングを計るのは、思惑が外れた時のリスクもあるため、そこまで考えすぎないようにお客様にはお伝えしています。

特に住み替えの方は、相場が高ければ、高く売れても買う時も高いということになるので、特に考える必要性は低いかと思います。

https://houseclouver.jp/sale/sumikae-kaisenkou-urisenkou-timing/

houseclouver.jp

売却期間が短くて済むマンションの特徴

ここからマンションのスペックで、売却期間に影響するものを解説していきます。

またここに解説する内容は売却期間だけでなく、売却価格にも影響します。

まずは売却期間が短くて済む、一般的に好条件となるマンションの特徴について解説していきます。

希少性が高い

一つ目は、マンションそのものの、希少性が高いということです。

例えば人気のあるマンションの角部屋・最上階であったり、都心部でありながら眺望も良いなど、エリアを見渡した時に、同じような条件のマンションが少ない物件は希少性が高いと言えます。

希少性の内容には色々あり、例えば古いマンションが多いエリアなのに築年数が浅いとか、そもそも人気エリアで物件が不足気味なども希少性が高いと言えます。

希少性の高さは、もともと探しているという人も多く、売りに出されると比較的早く売れていきます。

もちろんその分、売り出し価格も強気でいけます。

利便性の良い立地

利便性の良い立地は高いニーズがあります。

駅から近い、複合施設があり便利な環境など、不動産の価値の９割は立地と言われているくらいなので、利便性の高いマンションは比較的、売却期間が短くて済む傾向があります。

基本的駅からの距離は近ければ近いほど望ましいのですが、地域によっては、駅徒歩1分などの至近距離は逆に喧騒としているので、少し離れた３〜５分程度の立地が最も売れやすいなどの傾向があったりします。

その辺りの地域性は担当の不動産エージェントに尋ねてみましょう。

建築年が2000年以降のマンション

建築年が2000年以降のマンションも売れやすい傾向になります。

築年数が比較的新しいという以外にも、オートロックやバリアフリー性、梁の有無や天井の高さなど、建てられた時期によって変わるマンションの構造的な特徴によるものが大きいと感じています。

2000年というのは、その年の6月に建築基準法が改正されており、マンションの質が向上した時期でもあります。

実際2000年よりも後のマンションと、それ以前のマンションを比較すると質的な面でかなり変わりますので、予算の許す方であれば2000年以降のマンションを選ぶ方が多いです。

程よい間取りと広さ

新築マンションで、一番売れやすい間取りは、３LDKで広さが70〜80㎡くらいの部屋と言われています。

購入者にとって一番のボリュームゾーンと考えられるからで、購入者候補となるボリュームゾーンが多くなればなるほど、売却期間は短くなると考えられます。

リフォームがあまり必要なさそうな室内の状態

室内が綺麗で、買主が購入した後にリフォームがそこまで必要なさそうな物件も比較的早く決まることが多いです。

ただし、あくまで必須条件ではなく、綺麗であればそれに越したことはないというくらいの程度です。

ただしリフォームをしたら早く早く売れるかというとそうでもありません。

基本的な考えとしては、クリーニングで十分で、リフォームまでは必要ありません。

https://houseclouver.jp/sale/manshion-baikyaku-reform/

houseclouver.jp

売却期間が長くなりがちなマンションの特徴

ここからは、売却期間が短くなる特徴とは反対に、売却期間が長くなりがちな特徴について解説していきます。

販売価格が相場と比べて高い

マンションの売却期間に影響する３要件でも挙げさせていただきましたが、価格が相場と比較して高い場合で、特に希少性などの理由がない場合は売却期間は長くなります。

マンションを探している人も物件情報サイトを長い期間をかけて、くまなく探していますので、なんとなくの相場観が身についている方もいますし、担当者が相場と比較して割高という事実を伝えていることが多いです。

よほどの特徴がなければ、相場と比べて高い物件は、あまり話が前に進みません。

時間が経ったところで、徐々に価格を落としていくというのが多くのパターンですが、これも多くの人が見ています。

しかも今は販売履歴なるものがネット上で誰でも閲覧できる状況ですので、売り出し時期なども見られてしまうことで、「人気のない物件」「何か難がある物件」と、例え事実は違ったとしても、そのように見られてしまいがちです。

また一括査定サイトを利用したときも、媒介契約欲しさに高めの査定を出してくる業者もいます。

そんな業者の口車に乗せられて売りに出したけども、売却期間も長くなれば、売却価格も結果として安くなってしまうということは、実際にプロとしてそれなりの頻度で目にします。

高過ぎず、安過ぎない売り出し価格に設定するようにしましょう。

売り出し価格の設定は、不動産エージェントの腕の見せ所でもありますが、大体の相場観はご自身でも把握しておくことをお勧めします。

周辺や同じマンション内に売り物件が多い

大規模なマンションや、かつての再開発エリアで同じ時期に大量のマンションが供給されたエリアなどが該当します。

これらのマンションやエリアでは、マンションができた時期が近く、購入者層も比較的似通っている傾向があります。

新築マンションの時を買うときは、DINKSや小さなお子様がいらっしゃたりするように、売るときはお子様が自立されたタイミングであることはよくあることです。

売り出すタイミングが近くなるということは、売りに出した時に同じようなマンションがたくさん売りに出ている状態となります。

希少性の反対となりますが、このようなマンションは相場に非常に連動しやすく、相場が下がったときは、値下げの連鎖が発生し、販売期間が長くなるだけでなく、成約価格も安くなりがちです。

利便性が悪い

マンションの大きな売りとなるのが利便性です。

エリアにもよりますが、マンションにとっての利便性は駅からの距離です。

駅からの距離が近ければ近いほどよく、逆に徒歩10分以上離れてしまうと、競争相手として一戸建てが出てきますので、販売期間も長くなりがちとなります。

ただし求心力のあるエリアや、学区の人気のエリアなどは事情が変わることもありますので、地域の事情に詳しい不動産エージェントに確認するようにしてください。

築年数が古い

建築年が2000年以降のマンションは比較的売れやすいと先ほど解説しましたが、それ以前のマンションとなると年数が経つごとに売却期間に時間がかかる傾向にあります。

特に1990年代より前のマンションは、室内の梁や天井高、バリアフリー性などにおいて2000年以降のマンションと比較してやや劣る点があります。

また古くなればなるほど、オートロックや宅配ボックスなどの設備がないところも増えてきます。

特に1981年6月以前に建築申請がされた旧耐震のマンションでは、住宅ローンが出にくくなるということもあり、販売に時間がかかることがあります。

極端に狭い部屋や広い部屋

程よい広さの部屋が最もボリュームゾーンが多く、売れやすいというお話をしましたが、逆に程よい広さから外れる極端に狭い部屋や広い部屋はやや売却期間が長くなる傾向があります。

広い部屋は家族の人数によって探している人もいるので、タイミングが合えば早く売れることもありますが、40㎡に満たない部屋は、昨今住宅ローンの投資物件への不正利用が相次いだことから、かなり厳格化されています。

その分、住宅ローンを取り扱えない銀行も増えてきており、売却には時間がかかります。

半地下物件

売れにくいマンションの特徴の一つに半地下物件があります。

東京都心部のマンションで散見されます。

都心部は土地代が高いため、高さの制限がある中で部屋数を最大限確保し、収益性を確保するために作られるようになりました。

半地下の部屋では湿気や災害リスク、防犯リスクが懸念されており、実際に販売期間も長くなる傾向があります。

メゾネット物件

マンションのメリットはバリアフリー性で老後も住み続けることができる部屋であることが人気の要因の一つとなっております。

しかしメゾネットの部屋は、室内に階段があるため、戸建のような縦の動線が発生します。

以前のようにマンションは腰がけで、最終的には戸建を購入することが住宅すごろくのゴールであった時代には、戸建感覚で受けも良かったのですが、現在は一生住み続けるつもりで購入する方も増えてきています。

そのため、メゾネットの物件は縦の動線が発生してしまうことが懸念され、販売期間が長くなる傾向があります。

エレベーターがないor止まらない

メゾネットの部屋が売却期間が長くなるのと同じ理由で、エレベーターのないマンションや、エレベーターがスキップフロア形式になっていて、階段の上り下りが発生する部屋も、販売期間が長くなる傾向があります。

購入できる人が現金で買える人に限定されてしまうなど、対象人数が減ることから売却期間に時間がかかる傾向があります。

売却期間に余裕がない時は買取業者の検討も

売却期間が短く済むマンションもあれば、長くかかる傾向があるマンションもありますが、もし売却期間にさまざまな理由によって余裕がない場合は、買取業者にマンションを買い取ってもらうことも検討してみましょう。

買取業者であれば、ローン特約などの条件もつきませんし、売却した後の不適合責任などを免責してもらえる可能性もあります。

何よりも実際に売却するまでの期間は早いところで１週間以内に決済可能というところもあるくらいで、そのスピードは仲介で売り出すよりも価格は安くなるとはいえ、人によってはメリットの方が大きく感じることもあるでしょう。

ただし、先述したような売却に時間がかかる特徴に挙げたマンションは、買取業者が再販するときになっても、時間がかかること自体は変わらないので、買取不可であったり、かなり安く買い叩かれる可能性もあります。

なかなか売れない時の対処策

マンションの売却を始めたものの、なかなか売れない時にどのように対処をしたらいいか。

売れない時というのは、一般的な目安となる３〜４ヶ月を超えた時や、売却に時間がかかるような物件でないにも関わらず問い合わせや内覧が少ないなどの状況が続く時です。

もともと売却に時間がかかる特徴の物件はともかく、そこまで売却に時間がかからなさそうな物件であっても、なかなか売れない時は、価格が相場と乖離しているか、不動産業者の担当者が囲い込みをしたり、きちんと売却活動をしていないことも考えられます。

媒介契約期間が残っていたとしても、解約することはできますので、まずは他のプロにセカンドオピニオンを依頼することをお勧めします。

ハウスクローバーでは全国の優良な不動産業者の担当者（不動産エージェント）が探せるサイトとなっております。

全ての担当者がセカンドオピニオンを無料で対応してくれますので、対処策に困った時はぜひ相談をしてみてください。

全国の不動産エージェントを探して相談する

member.houseclouver.jp

マンション売却にかかる期間は、売出し価格と物件のスペック、担当者によって変わる！

マンション売却にかかる期間は、売り出し価格と物件のスペック、担当者の質によって変わります。

特に売り出し価格は、売却期間を少しでも短くするために非常に重要な要素で、価格さえ安くすれば基本的にはどんな物件でも売れますが、少しでも高く売れるように、ギリギリの価格設定をしていくのも担当者の力量です。

また売却期間が長くなりがちなマンションであっても、売り出し方や価格設定によっては売却期間を短くすることも可能ですので、やはり最終的には担当者の良し悪しが、マンション売却の成否に大きな影響を与えるというのが実際のところです。

繰り返しになりますが、マンション売却のポイントは不動産会社ではなく、あなたを担当する不動産エージェントになります。

ぜひ良い担当者を見つけていただき、一緒にマンション売却を進めていただくようにしましょう。

全国の経験豊富で優良な担当者が探せるサイト

全国の優良な不動産エージェントが探せるサイトです。一定の基準と運営による面談をパスした担当者のみ掲載しています。また掲載後も囲い込みに対するペナルティーなど、消費者が損をすることがないように厳格なルー ...

詳細はこちら