住み替えは買い先行と売り先行どっちがいい？タイミング・ローン対策と失敗しない進め方

今住んでいるマンションや戸建てを売却して、新しく買い直すことを「住み替え」と言います。

売却理由の中でも、きっかけは人それぞれであるものの、住み替えという方は比較的多くいらっしゃいます。

私自身、実務として多くのお客様の住み替えのお手伝いをしてきました。

住み替えを考えるときに真っ先に考えることが、「買い先行」でいくのか「売り先行」でいくのかです。

それぞれにメリット・デメリットがあり、どんな特徴があるのか、またそれぞれの注意点などを解説していきたいと思います。

これから住み替えをお考えの方はぜひ最後までご覧ください。

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住み替えの買い先行とは

買い先行とは、その名前の通り、先に住み替え先の購入物件を見つけてから売却活動をすることです。

つまり先に購入物件を決めてから売却活動をするという方法です。

買い先行のメリット

買い先行のメリットは、住み替え先の購入物件をゆっくり探せることです。

売り先行では、引渡しの期日が決められているので急いで住み替え先を探さなければいけなません。

決められた期間内にお気に入りの物件が見つかるかどうか、不透明な中で探さなければいけないので、時として妥協も必要となるかもしれません。

買い先行のデメリット

買い先行のデメリットは、住宅ローンをどうするかを考えなければいけないことです。

売却物件に住宅ローンがなければ、このデメリットはないので、買い先行一択になりますが、住宅ローンが残っている場合は、ローンをどうするかがポイントとなります。

ダブル住宅ローンで対応する

売り物件の住宅ローンを残したまま、購入先の物件の住宅ローンを借りることを言います。

メリットはじっくり住み替え先の物件を探すことができます。

デメリットは、二重ローンの期間が発生することです。

住み替え先を探して購入するまでに、現在のお住まいの売却が決まれば最も理想的ですが、売却が長引けば長引くほど、住宅ローンの二重払いがボディブローのように効いてきます。

注意点は住宅ローンをダブルで借りる時の審査です。

一般的な銀行で住み替えローンに対応しているところでは、審査方法が厳しくなります。

具体的には今の住宅ローンと、新しく借りる住宅ローンの二つの支払額から返済比率を出すためです。

唯一返済比率を考慮せずにダブル住宅ローンを借りることができるのがフラット３５です。

フラット３５では返済比率に現在の住宅ローンの支払額は、売却時に締結する媒介契約書があれば含まずに計算できることとなっております。

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買い先行が向くのはどんな人？

ここまで解説してきたように買い先行の場合、住宅ローンがネックになることが多いです。

ですので、まず向く人は住宅ローンをすでに支払い終わっている人です。

また新築マンションや新築戸建てに住み替える方も買い先行が向いていることがあります。

なぜなら新築マンションや新築戸建ての場合、完成まで時間が比較的余裕がある場合があるからです。

ただし、この場合も住宅ローンの審査が厳しくなることと、自宅の売却が予定通り進まなかった場合、結局住宅ローンの二重払いが発生します。

住み替えの売り先行とは

住み替えの売り先行は文字通り、自宅の売却の目処を付けてから住み替え先の物件を探す方法になります。

住宅ローンがある方は、どちらかというと、売り先行の方が多いと思いです。

厳密に言えば、自宅の売却活動をしながら住み替え先の物件を探し、できるだけ近いタイミングに合わせられるようにします。

売り先行のメリット

売り先行のメリットは、資金繰りに目処をつけてから住み替え先の物件を探すことができますので、無理のない資金計画を立てることができます。

売り先行のデメリット

売り先行のデメリットは、先に物件を売却するため、次の購入物件までの仮住まいが必要になることがあります。

仮住まいへの転居費用などが余分にかかることになります。

住み替えローン　売却価格で住宅ローンの残債が返しきれないとき

自宅の売却で中には売却価格で住宅ローンの残債を返し切れない人もいらっしゃると思います。

その場合、抵当権を抹消するには、売却価格で補えない差額部分を一括返済する必要があります。

しかし、そこまで手元資金がない場合や、手元資金を減らしたくない場合の方法として「住み替えローン」があります。

買い先行の時に解説したダブルローンだと、自宅が売却できるまで二重のローンの支払いになりますが、住み替えローンでは基本的に一本化しますので、二重払いがなくなります。

また自宅の売却価格で住宅ローンの残債を賄えなかったとしても、その差額分は次の住み替え先の住宅ローンに組み込むことができます。

その分、審査は厳しくなりますが、売り先行で考える場合や売却価格で住宅ローンの残債が賄えない場合は、住み替えローンを検討してみましょう。

住み替えのベストタイミングは「買い」と「売り」の同時進行

数多くのお客様をお手伝いをしてきましたが、住宅ローンが絡まない時以外は基本的に「買い」と「売り」を同時進行で進めていきます。

まずは自宅の査定から入り、住宅ローンの残債を確認しつつローンの戦略を考えます。

次に住み替え先の予算を決めていきます。

住み替え先については通常の購入者向けサービスと同じになります。

住宅購入で失敗しないための仕組み「ハウスクローバー」

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ある程度の予算に目処がついたら住宅ローンの事前審査を出していきます。

住み替えの時の住宅ローンは、出来るだけネットで申し込むよりも仲介業者の担当者経由での申し込みがおすすめです。

ダブルローンや住み替えローンはそもそも特殊ですので、ネット申込みでは対応できないこと路もあります。

また住み替えの時のローンは銀行によっても取扱や審査内容も変わってきますし、銀行と仲介業者の担当者が直接連絡を取り合った方が、住み替えをの段取りをスムーズに進めていけるからです。

そして住宅ローンにも目処がついたら、自宅の売却をスタートさせ、同時に住み替え先の購入物件も探していきます。

買い先行と売り先行はどっちを選ぶべき？向いている人で判断する

買い先行と売り先行のどちらが良いかは、ご自身の資金状況とこだわりたいポイントによって変わります。

無理にどちらかに決めるのではなく、自分がどちらに向いているかで判断するのが失敗しないコツです。

次のような方は買い先行が向いています。

• 住宅ローンの残債が少ない、または自己資金に余裕がある人
• 新居選びにじっくり時間をかけたい人
• 仮住まいや二度の引っ越しを避けたい人

一方、次のような方は売り先行が向いています。

• 売却代金を新居の購入資金にあてたい人
• 住宅ローンの残債が多く、ダブルローンを避けたい人
• 資金計画を確実に立ててから動きたい人

理想は、売却と購入を同じ時期に進める「同時進行」です。

ただし同時進行はタイミングの調整が難しいため、信頼できる担当者と一緒に進めることが欠かせません。

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住み替えで失敗しないためのタイミングと進め方

住み替えで失敗しないためには、「いつ動くか」と「どう段取りするか」が重要です。

理想的なタイミングは、今の家が高く売れて、次の家を納得できる価格で買える時期です。

ただし、売り時と買い時がぴったり重なることは多くありません。

そこで現実的には、次のような点を意識して進めます。

• 先に今の家の売却相場と住宅ローンの残債を把握しておく
• 買い先行ならつなぎ融資やダブルローンの返済負担を試算しておく
• 売り先行なら仮住まいの費用と引っ越し2回分のコストを見込んでおく
• 売買契約で引き渡し時期を調整し、売却と購入のずれを小さくする

特に、売却代金を購入資金にあてる場合は、売却の引き渡しと購入の決済の日程を合わせることが大切です。

日程がずれると、一時的に資金が足りなくなったり、仮住まいが必要になったりします。

こうした調整は個人では難しいため、売却と購入の両方を任せられる担当者に相談しながら進めると安心です。

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住み替えにかかる費用の内訳と目安

住み替えでは、売却と購入の両方で費用がかかります。

「新居の価格」だけを見ていると、諸費用で資金計画が狂うことがあるため、先に総額を把握しておくことが大切です。

まず、売却でかかる主な費用は次のとおりです。

• 仲介手数料：売却価格×3％＋6万円＋消費税が上限（3,000万円の売却で約105万円）
• 抵当権抹消費用：1件あたり1,000円の登録免許税＋司法書士報酬で1〜2万円程度
• 住宅ローンの一括返済手数料：金融機関により数千円〜3万円程度
• 売買契約書の印紙税：売却価格により1〜3万円程度

次に、購入でかかる主な費用は、物件価格のおおむね5〜8％が目安です。

• 登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）
• 住宅ローンの事務手数料・保証料
• 不動産取得税（一定の要件を満たす住宅は軽減措置あり）
• 火災保険料、固定資産税の精算金

さらに、住み替えの進め方によって、次の費用が上乗せされます。

• 売り先行：仮住まいの家賃・敷金礼金、引っ越し2回分の費用
• 買い先行：つなぎ融資やダブルローンの利息（金利は年2〜4％程度が目安）

たとえば3,000万円で売却して3,500万円の新居を買う場合、売却の諸費用で約130万円前後、購入の諸費用で約180〜280万円前後がかかり、これに引っ越しや仮住まいの費用が加わります。

こうした諸費用を新居の予算とは別に見込んでおくことが、住み替え成功の第一歩です。

買い先行で使う「つなぎ融資」の仕組みと注意点

買い先行で、今の家の売却代金を新居の購入にあてたい場合に使われるのが「つなぎ融資」です。

つなぎ融資とは、今の家が売れて代金が入るまでの間、一時的に新居の購入資金を立て替えてもらう短期のローンのことです。

売却代金が入ったら、その資金で一括返済します。

似た仕組みに「ダブルローン」がありますが、こちらは今の家と新居の住宅ローンを二重に組んで返済する方法で、つなぎ融資とは異なります。

つなぎ融資は売却代金での一括返済を前提とした短期の融資である点が特徴です。

つなぎ融資の一般的な条件は次のとおりです。

• 金利：年2〜4％程度と、通常の住宅ローンより高めが目安
• 融資期間：半年〜1年程度の短期
• 事務手数料：10万円前後かかることが多い
• 返済方法：売却完了後に元金を一括返済（期間中は利息のみ支払う型が多い）

注意点として、今の家が予定通りの価格・時期で売れないと、返済計画が狂い、利息の負担がふくらみます。

また、つなぎ融資を取り扱っていない金融機関もあるため、買い先行を考えるなら事前に対応可能かを確認しておく必要があります。

つなぎ融資は「今の家が確実に売れる見込み」が前提の仕組みです。売却の見通しを立ててから利用することが大切です。

住み替えの全体の流れとスケジュールの目安

住み替えは、売却と購入という2つの取引を並行して進めるため、全体の流れとおおよその期間を把握しておくと動きやすくなります。

売り先行の場合の大まかな流れと期間の目安は次のとおりです。

• 今の家の査定・相場の確認（1〜2週間）
• 媒介契約を結び、売却活動をスタート（売り出しから成約まで1〜3か月が目安）
• 買主と売買契約、そして引き渡し（契約から引き渡しまで1〜2か月）
• 仮住まいへ移りながら新居を探す
• 新居の購入・入居

買い先行の場合は、先に新居を購入してから今の家を売却する流れになります。

新居の物件探しから引き渡しまでも、売却と同程度の期間を見ておくと安心です。

全体では、売却・購入とも探し始めから引き渡しまでそれぞれ3〜6か月程度かかることが多く、住み替え全体では半年〜1年ほどを見込んでおくと無理がありません。

売却と購入を同時に進める「同時進行」では、売却の引き渡しと購入の決済を同じ日に合わせることで、仮住まいやつなぎ融資を使わずに住み替えられます。

ただし日程をそろえる調整は難易度が高いため、売却と購入を一体で任せられる担当者と進めることが成功の鍵になります。

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住み替えで使える税金の特例（3,000万円控除・買い替え特例など）

今の家を売って利益（譲渡所得）が出た場合でも、マイホームの売却には税金の負担を抑える特例があります。

代表的なのは、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「居住用財産の3,000万円特別控除」です。

自分が住んでいた家であること、住まなくなってから3年目の年末までに売ることなどが主な要件で、多くのケースではこの控除によって売却益に税金がかからずに済みます。

所有期間が10年を超えるマイホームなら、3,000万円控除と併用して税率がさらに軽くなる「10年超所有軽減税率の特例」も使えます。

一方、一定の要件（所有・居住期間が10年以上など）を満たすと、売却益への課税を将来に繰り延べられる「特定居住用財産の買換え特例」もあります。

ただし、この買い替え特例は3,000万円控除や住宅ローン控除と併用できないため、どちらが得かは個別に試算が必要です。

逆に、売却で損失が出た場合も、一定の要件を満たせば「譲渡損失の損益通算・繰越控除」で給与所得などと相殺して税金を軽くできる制度があります。

制度の要件は細かく、改正されることもあるため、実際の判断は最新の情報を国税庁や税理士に確認してください（出典：国税庁）。

住み替えでよくある失敗例と対策

最後に、住み替えで実際によくある失敗を、対策とあわせて挙げておきます。

事前に知っておくだけで、避けられるものがほとんどです。

• 今の家が思ったより安くしか売れず、資金計画が狂った → 売り出し前に成約事例で相場を確認し、余裕を持った資金計画を立てる
• 買い先行で新居を買ったが今の家が売れず、ダブルローンが重くなった → 売却の見通しが立ってから購入を決める、または売却に期限を設ける
• 売り先行で急いで売ったため、相場より安く手放した → 仮住まい期間に余裕を持たせ、焦って値下げしない
• 諸費用や仮住まい費用を見込まず、予算が足りなくなった → 売却・購入の諸費用を先に総額で把握しておく
• 売却と購入を別々の会社に任せ、引き渡し日の調整がうまくいかなかった → 売却と購入を一体で任せられる担当者に依頼する

これらの多くは、売却の相場を正しく把握し、資金計画に余裕を持たせ、売却と購入を一体で任せられる担当者と進めることで防げます。

焦らず、全体を見通して進めることが、住み替え成功の一番の近道です。

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住み替え前の確認チェックリスト

動き出す前に、次の項目を確認しておきましょう。

• 今の家の売却相場と住宅ローンの残債を把握したか
• 自分が買い先行と売り先行のどちらに向いているか整理したか
• ダブルローンやつなぎ融資の返済負担を試算したか
• 仮住まいや引っ越し2回分の費用を見込んだか
• 売却と購入の引き渡し・決済の日程を調整できるか
• 売却と購入の両方を任せられる担当者に相談したか

担当者の実力がものを言う「買い」と「売り」の同時進行

住み替えの「買い」と「売り」の同時進行は、それぞれの経験や知識、スキルが単体の行為よりも遥かに高度なものが求められます。

また、住み替えという特殊な状況下における経験や知識、スキルが必須となります。

例えば、同時進行で進めていくとき、買いで希望の物件が先に見つかった時にどう捌くか。

他にも契約時の住み替えの特約であったり、タイミングを合わせて住宅ローンの二重期間をなくすための、引渡し日と明け渡し日の特例的な扱いの調整など、知識や経験だけでなく調整力もかなり必要になってきます。

相手側に受け入れてもらえない場合もありますが、なるべく受け入れてもらえるように交渉していきます。

ここまでの説明でお分かりのように、住み替えには不動産仲介業者の担当者の力量で大きく結果が変わります。

通常の売却や購入においてでも、担当者の力量で結果が大きく変わりますが、住み替えの時はそれ以上に担当者によって結果が左右されると言って良いでしょう。

まず住み替えを考えた時は、人によって最適なパターンが変わりますので、優良な担当者を見つけて相談をしていくことがポイントです。

ハウスクローバーでは、全国の優良な経験豊富な担当者が探せる全国で唯一のサイトとなっておりますので、ぜひご活用していただくと失敗するリスクが減らせるのではないでしょうか。

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よくある質問

住み替えは売り先行と買い先行のどちらがいいですか？

資金に余裕があり新居選びに時間をかけたい人は買い先行、売却代金を購入資金にあてたい人やローン残債が多い人は売り先行が向いています。

理想は売却と購入を同時に進めることです。

住み替えのタイミングはいつがベストですか？

今の家が高く売れて、次の家を納得できる価格で買える時期が理想です。

ただし両方がぴったり重なることは少ないため、引き渡し時期の調整で売買のずれを小さくします。

買い先行でダブルローンになると審査は厳しいですか？

2本分の返済を抱えるため、年収に対する返済負担率の審査は厳しくなります。

事前に2本分の返済を試算し、無理のない範囲か確認しておくことが大切です。

売却価格でローンの残債が返しきれない場合はどうすればいいですか？

不足分を自己資金で補うか、新居の購入と合わせて借りる「住み替えローン」を利用する方法があります。

借入額が大きくなるため、返済計画は慎重に立てる必要があります。

住み替えにはどれくらい費用がかかりますか？

売却の仲介手数料や購入の諸費用に加え、売り先行では仮住まいや引っ越し2回分の費用がかかります。

事前に総額を見込んでおくと、資金不足を防げます。