住み替えの買い先行と売り先行　タイミングとそれぞれのローン対策

今住んでいるマンションや戸建てを売却して、新しく買い直すことを「住み替え」と言います。

売却理由の中でも、きっかけは人それぞれであるものの、住み替えという方は比較的多くいらっしゃいます。

私自身、実務として多くのお客様の住み替えのお手伝いをしてきました。

住み替えを考えるときに真っ先に考えることが、「買い先行」でいくのか「売り先行」でいくのかです。

それぞれにメリット・デメリットがあり、どんな特徴があるのか、またそれぞれの注意点などを解説していきたいと思います。

これから住み替えをお考えの方はぜひ最後までご覧ください。

住み替えの買い先行とは

買い先行とは、その名前の通り、先に住み替え先の購入物件を見つけてから売却活動をすることです。

つまり先に購入物件を決めてから売却活動をするという方法です。

買い先行のメリット

買い先行のメリットは、住み替え先の購入物件をゆっくり探せることです。

売り先行では、引渡しの期日が決められているので急いで住み替え先を探さなければいけなません。

決められた期間内にお気に入りの物件が見つかるかどうか、不透明な中で探さなければいけないので、時として妥協も必要となるかもしれません。

買い先行のデメリット

買い先行のデメリットは、住宅ローンをどうするかを考えなければいけないことです。

売却物件に住宅ローンがなければ、このデメリットはないので、買い先行一択になりますが、住宅ローンが残っている場合は、ローンをどうするかがポイントとなります。

ダブル住宅ローンで対応する

売り物件の住宅ローンを残したまま、購入先の物件の住宅ローンを借りることを言います。

メリットはじっくり住み替え先の物件を探すことができます。

デメリットは、二重ローンの期間が発生することです。

住み替え先を探して購入するまでに、現在のお住まいの売却が決まれば最も理想的ですが、売却が長引けば長引くほど、住宅ローンの二重払いがボディブローのように効いてきます。

注意点は住宅ローンをダブルで借りる時の審査です。

一般的な銀行で住み替えローンに対応しているところでは、審査方法が厳しくなります。

具体的には今の住宅ローンと、新しく借りる住宅ローンの二つの支払額から返済比率を出すためです。

唯一返済比率を考慮せずにダブル住宅ローンを借りることができるのがフラット３５です。

フラット３５では返済比率に現在の住宅ローンの支払額は、売却時に締結する媒介契約書があれば含まずに計算できることとなっております。

詳しくフラット３５についてお話を聞きたいかたはこちらのバナーをクリックすると、フラット３５の最大代理店「ARUHI」のWeb審査ページにジャンプできます。

買い先行が向くのはどんな人？

ここまで解説してきたように買い先行の場合、住宅ローンがネックになることが多いです。

ですので、まず向く人は住宅ローンをすでに支払い終わっている人です。

また新築マンションや新築戸建てに住み替える方も買い先行が向いていることがあります。

なぜなら新築マンションや新築戸建ての場合、完成まで時間が比較的余裕がある場合があるからです。

ただし、この場合も住宅ローンの審査が厳しくなることと、自宅の売却が予定通り進まなかった場合、結局住宅ローンの二重払いが発生します。

住み替えの売り先行とは

住み替えの売り先行は文字通り、自宅の売却の目処を付けてから住み替え先の物件を探す方法になります。

住宅ローンがある方は、どちらかというと、売り先行の方が多いと思いです。

厳密に言えば、自宅の売却活動をしながら住み替え先の物件を探し、できるだけ近いタイミングに合わせられるようにします。

売り先行のメリット

売り先行のメリットは、資金繰りに目処をつけてから住み替え先の物件を探すことができますので、無理のない資金計画を立てることができます。

売り先行のデメリット

売り先行のデメリットは、先に物件を売却するため、次の購入物件までの仮住まいが必要になることがあります。

仮住まいへの転居費用などが余分にかかることになります。

住み替えローン　売却価格で住宅ローンの残債が返しきれないとき

自宅の売却で中には売却価格で住宅ローンの残債を返し切れない人もいらっしゃると思います。

その場合、抵当権を抹消するには、売却価格で補えない差額部分を一括返済する必要があります。

しかし、そこまで手元資金がない場合や、手元資金を減らしたくない場合の方法として「住み替えローン」があります。

買い先行の時に解説したダブルローンだと、自宅が売却できるまで二重のローンの支払いになりますが、住み替えローンでは基本的に一本化しますので、二重払いがなくなります。

また自宅の売却価格で住宅ローンの残債を賄えなかったとしても、その差額分は次の住み替え先の住宅ローンに組み込むことができます。

その分、審査は厳しくなりますが、売り先行で考える場合や売却価格で住宅ローンの残債が賄えない場合は、住み替えローンを検討してみましょう。

住み替えのベストタイミングは「買い」と「売り」の同時進行

数多くのお客様をお手伝いをしてきましたが、住宅ローンが絡まない時以外は基本的に「買い」と「売り」を同時進行で進めていきます。

まずは自宅の査定から入り、住宅ローンの残債を確認しつつローンの戦略を考えます。

次に住み替え先の予算を決めていきます。

住み替え先については通常の購入者向けサービスと同じになります。

ある程度の予算に目処がついたら住宅ローンの事前審査を出していきます。

住み替えの時の住宅ローンは、出来るだけネットで申し込むよりも仲介業者の担当者経由での申し込みがおすすめです。

ダブルローンや住み替えローンはそもそも特殊ですので、ネット申込みでは対応できないこと路もあります。

また住み替えの時のローンは銀行によっても取扱や審査内容も変わってきますし、銀行と仲介業者の担当者が直接連絡を取り合った方が、住み替えをの段取りをスムーズに進めていけるからです。

そして住宅ローンにも目処がついたら、自宅の売却をスタートさせ、同時に住み替え先の購入物件も探していきます。

担当者の実力がものを言う「買い」と「売り」の同時進行

住み替えの「買い」と「売り」の同時進行は、それぞれの経験や知識、スキルが単体の行為よりも遥かに高度なものが求められます。

また、住み替えという特殊な状況下における経験や知識、スキルが必須となります。

例えば、同時進行で進めていくとき、買いで希望の物件が先に見つかった時にどう捌くか。

他にも契約時の住み替えの特約であったり、タイミングを合わせて住宅ローンの二重期間をなくすための、引渡し日と明け渡し日の特例的な扱いの調整など、知識や経験だけでなく調整力もかなり必要になってきます。

相手側に受け入れてもらえない場合もありますが、なるべく受け入れてもらえるように交渉していきます。

ここまでの説明でお分かりのように、住み替えには不動産仲介業者の担当者の力量で大きく結果が変わります。

通常の売却や購入においてでも、担当者の力量で結果が大きく変わりますが、住み替えの時はそれ以上に担当者によって結果が左右されると言って良いでしょう。

まず住み替えを考えた時は、人によって最適なパターンが変わりますので、優良な担当者を見つけて相談をしていくことがポイントです。

ハウスクローバーでは、全国の優良な経験豊富な担当者が探せる全国で唯一のサイトとなっておりますので、ぜひご活用していただくと失敗するリスクが減らせるのではないでしょうか。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの不動産売買希望者の相談があり、実際の売買もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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