この記事で分かること
- マンション売却相場に影響する要因
- 主要都市（東京・大阪・愛知）の相場動向
- 買取相場と費用・手数料の目安
- 相場の調べ方（公的データ・エリア別）
- 築年数別の相場の違いと売却タイミング
マンションの売却を考えた時に、今のマンション売却相場や、今後のトレンドなど、売り出すタイミングを考えるにあたり、気になる方は多いのではないでしょうか。
マンションを売却するのであれば、なるべく高く売れるタイミングで売却するためには、現在の市況や今後のトレンドを把握しておくことがポイントとなります。
必ずしも相場は思い通りに動くとは限りませんが、少しでも相場に対する理解を深め、売却のタイミングを考慮できるよう、この記事で詳しく解説いたします。
宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー
ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの不動産売買希望者の相談があり、実際の売買もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅売買に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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マンション売却相場に影響を与える外部要因
まず最初に、マンション売却相場に影響を与える要因はいくつか存在し、それぞれが複雑に絡み合いながら相場を形成していきます。
ここでは、相場に影響を与える要因や、現在の状況、そして今後の動向予測も含めて詳しく解説していきます。
これらの内容を理解することで、今後のマンション相場のトレンドの予測に役立つようになります。
1.金利
金利は、不動産相場と非常に密接な相関性があります。
結論から言えば、金利が下がればマンション相場は上昇し、金利が上がればマンション相場は下落します。
現在の相場は、2012年に始まった金融緩和や、それを遠因とする金融機関の貸出競争により、住宅ローン金利がかつてないほど低金利になったことも影響しています。
しかし、2024年3月にマイナス金利が解除されて以降、日銀は段階的に利上げを進め、2026年6月には政策金利を1.0％まで引き上げました。これは約31年ぶりの高い水準で、これまでの「超低金利」から明確に脱却しつつあります。
住宅ローンの変動金利もこれに連動して上昇局面に入っており、2026年秋にかけてさらに引き上げる金融機関が多いと見られ、いよいよ「金利のある世界」が本格化しています。
これまでは低金利が相場を強く押し上げてきましたが、金利が上がると住宅ローンで借りられる額（購買力）が下がるため、今後は相場の重し（下押し要因）として意識される局面に入りつつあります。
また今後の金利動向ですが、日銀はさらに段階的な利上げも視野に入れている一方、急激に上げると景気や株価への影響が大きいため、慎重に進めると見られています。アメリカ（FRB）は2026年6月時点で政策金利を3.50〜3.75％に据え置いており、世界的にも金利の先行きには不透明感が残ります。
しかし、今後ずっと上がらないということはなく、いずれ今の状況が続けば金利は上がっていく可能性が高いので、金利動向については注視しておくようにしましょう。
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2.所得
人々の所得もマンション相場に影響を与えます。
所得が増えれば住宅支出に回すことができるお金が増えるため、相場は上昇します。
一方で所得が下がれば住宅支出に回すことができるお金が減るため、相場は下落します。
現在の状況はというと、給与所得自体が増えているだけでなく、物価の変動による影響を取り除いた「実質所得（実質賃金）」も、2025年の賃上げの波及などを背景に、2026年に入って数カ月連続でプラスとなっています。ただし、秋以降は食品やエネルギー価格の上昇によって物価が再び上振れする懸念もあり、力強い増加が続くと言い切れる状況ではありません。
今後も物価高が続き、実質給与の上昇率が追いつかなければ、このような状況が続くものと思われます。
ちなみに、実質所得がマイナスになっているものの、マンション相場に影響が出ていないのは、他の要因が相場を押し上げているからと考えられます。
3.景気
景気の良し悪しも、人々の所得に影響を与えます。
景気が悪くなればマンション相場は下落しますし、景気が良くなればマンション相場は上昇します。
現在は、人によって感じ方は様々ですが、概ね良いとされています。
また仮に景気が悪くなっても、住宅系の不動産は、商業系の不動産と比較してその影響が小さいと言われています。
その理由は、景気が悪くなった時に、住宅不動産は「補助金」の対象となりやすいからです。
「補助金」は所得の減少を埋め合わせる効果があります。
「住宅」が動くと、不動産業界・建築業界はもちろん、家具家電の買い替えも発生するなど、補助金の効果が広く波及することから、補助金の費用対効果が高いと言われています。
また「補助金」には所得を埋め合わせるだけでなく、賃貸に住んでいる人にとっても「買った方が得」という心理が働くため、不景気であっても需要が相場を下支えします。
実際リーマンショックの時も、マンション相場については大きく下がることはありませんでした。
ただ注意が必要なのは、投資マネーが流れ込んでいるエリアやマンションについては、景気の変動が大きくなるということです。
4.新築マンション価格
新築マンション価格も、マンション売却相場に大きく影響します。
現在の新築マンション相場については、多くの人がご存知だとは思いますが、都心部ではバブル期を超えていますし、地方であってもその価格は高騰を続けています。
新築マンション相場が上昇すると、新築から中古マンションに人が流れてくるため、相場が上昇します。
現在の新築マンションの高騰の要因は、土地相場が高騰していることや、円安による建築資材の高騰や、人手不足や建築業界の総量規制などによるコスト上昇によるものです。
また今の新築マンションのディベロッパーは、メジャーセブンをはじめとした、リーマンショックを乗り切った財務体力のある業者が大半です。
かつてのような、完成後すぐに売却を目指すことから、時間がかかっても価格を落とさずに販売するという傾向にシフトしていることも影響しています。
これらのことを加味すると、新築マンションは現在のところ下落する見込みは薄く、このことが「相場は下がりにくい」と言っている専門家たちの根拠になっています。
5.株価
株価は、不動産相場と相関性があるとされています。
そして株価は不動産相場の「先行指標」とされています。
その差は半年ほどとされていて、株式市場を見ていると今後のマンション相場の値動きもある程度予測ができるのではないでしょうか。
ちなみに株式相場には、ここまで解説してきた金利や景気なども密接に関係してきます。
この記事を書いている時点では、上下を繰り返していものの、大きく相場が崩れているという状況ではありません。
6.需給バランス
中古マンションの供給量と、購入する人の需要についても、マンション相場に影響します。
2026年時点でも、東京都内は人口の集中が続いていることからマンションの在庫は減少傾向にあり、それが相場を押し上げている側面があります。
しかし、そのほかの都市では、以前と比べると在庫量が増えてきています。
今は東京の相場に引っ張られている感もありますが、今後の需給バランスには注視しておきましょう。
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7.海外からの需要
現在、外国為替について円安が進んでいますが、そのことが海外からの需要を旺盛にしています。
特に東京については、世界都市の一つとして見られていることもあり、ロンドンやニューヨーク、香港などと比較しても安く、魅力的な都市として見られています。
円の動きは、アメリカと日本の金利差が影響しています。
アメリカは2026年6月時点で政策金利を3.50〜3.75％に据え置いており、日本との金利差が依然として大きいことから、日本の国債が売られてアメリカの国債が買われ、円安が続いてきました。
日本は利上げを進めており、日米の金利差は徐々に縮小する方向にあるため、為替は円高に振れやすくなってきていますが、急激な円高にはなりにくい状況です。
このようにマンション売却相場は、様々な要因によって複合的に形成されていることがお分かりいただけたのではないかと思います。
これらの予想を完璧にすることは難しいとは思いますが、様々な指標の動向をチェックしておくことで、今後のトレンドもある程度予測ができるのではないかと考えています。
主要都市（東京・大阪・愛知）の中古マンション相場動向
次からは、主要都市の中古マンション相場の動向を見ていきます。
こちらのグラフは、東京都・大阪府・愛知県の中古マンション相場の長期的な推移です。最新（2025〜2026年）の数値は、各エリアの下の表をご覧ください。
東京都のマンション売却相場動向
東京都は主要都市の中でも、最も相場の伸びが大きくなっています。
また相場が大きく上昇しているだけでなく、在庫件数は2023年から一貫して減少しており、さらに需要も人口増加や、外国からの需要増によって、相場が上昇していると考えられます。
この傾向は、しばらく続くものと思われます。
| 時点 | 成約㎡単価 | 前年比 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 2025年（首都圏・通年） | 82.98万円 | +7.9% | 13年連続上昇 |
| 2026年2月（東京都区部） | 133.37万円 | +12.9% | 在庫は7カ月連続減 |
| 2026年3月（東京都区部） | 136.10万円 | +11.8% | 首都圏平均でバブル期最高値を突破 |
大阪府のマンション売却相場動向
大阪も東京都と同じように、大きく相場が上昇しています。
また東京都のように、在庫が減少していることはないものの、一定して安定しており、需給バランスが取れていることが分かります。
大阪府もよほどのことがない限り、今の市況が続くのではないかと考えられます。
| 時点 | 指標 | 前年比 |
|---|---|---|
| 2025年（近畿圏・成約㎡単価） | 47万円台 | +6%前後（連続上昇） |
| 2025年（大阪市・成約価格） | 4,151万円 | +6.2%（38期連続上昇） |
愛知県のマンション売却相場動向
愛知県も東京都と大阪府と同じように、相場は上昇しています、他の２つのエリアと違い、在庫件数が増加してきていることが気になります。
需要は以前として強いものの、供給過多にならないか注視しなければなりません。
このまま在庫が増加し続ける場合、物件間の競争が激化し、価格調整が起こる可能性もあります。
| 時点 | 指標 | 前年比 |
|---|---|---|
| 2025年3月（愛知県・成約価格） | 2,283万円 | −3.3% |
| 2025年3月（愛知県・成約件数） | 555件 | +32.1% |
| 在庫（中部圏） | 約8,642戸 | 増加傾向 |
（出典：東日本レインズ・近畿レインズ・中部レインズ）
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2024年に相場が上昇した要因
2024年も2012年から続く、マンション相場が上昇した年となりました。
しかし、同じ相場上昇でも、2012年からの相場上昇と、2024年の相場上昇は性格が異なります。
コロナ後からの物件不足や金余りにより、需給バランスが逼迫した流れを継いでいますが、2024年は以下のような要因がさらに加わりました。
円安による海外マネーの流入
まず円安が進み、海外の投資家などから見て、日本の不動産マーケットが非常に割安となり、海外マネーが多く流入しました。
これは2022年の後半から見られていた動きですが、2024年はその動きが特に加速した印象です。
インフレ
物価が上昇するインフレも2024年に、マンション売却相場が上昇した要因です。
インフレ時には基本的にマンションをはじめ、不動産価格も上昇します。
理由は建築費等の高騰により、新築価格が上昇するからです。
これも2022年の後半から見られていた動きですが、2024年になってさらに加速した印象です。
需給バランスの逼迫（東京都）
東京都に関しては、需給バランスが逼迫し、さらに相場が上昇したと見られています。
2020年のコロナ後に、おうち時間の見直しによる需要の増加や、転勤による人の移動や、新築マンションの減少により住み替えニーズが減退したことから2022年くらいまでは、マンションの供給が減り、需給バランスは逼迫していました。
そして2023年には、在庫量も増えてきて、一時的に落ち着いてきたように見えますが、2024年に入った頃から、また供給量が減っていきました。
特に首都圏はその傾向が顕著であり、人口は増え続けていることから、需給バランスが逼迫したことで、東京都は他の都市と比較して相場が上昇したと考えられます。
マンション相場の調べ方
次は、マンション相場の調べ方について解説していきます。
もしマンションの売却を考えているのであれば、個別の現状の相場を理解するようにしましょう。
1.マンションデータベース
マンションデータベースは、その名の通り、全国のマンションをデータベース化したもので、過去の販売履歴やAIによる推定売却価格などを確認することができます。
こちらの検索窓に、ご自身の売却をしたいマンション名を入力することで、該当のマンションの様々なデータを確認することができます。
2.オーナーズコレクト
オーナーズコレクトは、ご自身のマンションと住宅ローンの情報を登録することで、AIによる推定価格と住宅ローンの残債から、資産状況が一目でわかるようになります。
また購入者に向けたサービスとして「買いたいマンション登録」という機能があり、どれだけの人が「買いたい」と考えているかのパロメーターも分かります。
非常に便利な機能ですので、すぐに売却の予定がなかったとしても、ご自身の資産バランスがプラスなのかマイナスなのか、リアルタイムで把握できるよう、管理しましょう。
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3.不動産エージェントに査定を依頼する
AIによる査定は、これまでの販売履歴のデータを元に行われます。
便利である一方、マンション相場が上昇している時は、強気の価格設定なども多く、そういった価格を全て拾うため、価格が高くなりがちになります。
AI査定は非常に便利ですが、あくまで参考程度にしておき、実際に成約データを持つ、不動産エージェントに依頼しましょう。
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4.公的なデータ（レインズ・マーケット・インフォメーション／不動産情報ライブラリ）で調べる
より客観的に相場を調べたい場合は、公的なデータも活用しましょう。
「レインズ・マーケット・インフォメーション」では、実際に成約した中古マンションの価格を、エリアや築年数などの条件で調べることができます。
また国土交通省の「不動産情報ライブラリ」でも、実際の取引価格や地価などを地図上で確認できます。
これらは実際の成約・取引データにもとづくため、ご自身のエリア（市区町村）の相場感をつかむのに役立ちます。
ポータルサイトの売り出し価格は「売主の希望価格」で、成約価格より高めに出ていることが多いので、成約ベースのデータと併せて見るのがおすすめです。
マンション売却相場と築年数
マンションの売却相場は、あくまで全マンションの平均的な数値であり、個別性を加味すると、違った視点でマンション売却相場を見ることができます。
実は、築年数においても、マンション売却相場の動向は変わってきます。
以下ののデータをご覧ください。
このデータはレインズからの成約データを築年毎に分けたものになります。
| 築年 | 成約㎡単価(万円) | 前年同月比(%) |
|---|---|---|
| ～築5年 | 168.6 | 23.1 |
| ～築10年 | 133.8 | 10.8 |
| ～築15年 | 123.6 | 13.3 |
| ～築20年 | 106.8 | 9.4 |
| ～築25年 | 93.7 | 3.4 |
| ～築30年 | 81.6 | 5.6 |
| 築30年～ | 62.9 | 1.0 |
データを見てわかるように、マンション売却相場全体としては上昇をしているものの、築年数の新しいものほど、上昇率が大きく、築年数が古いものほど、あまりマンション相場は上昇していません。
このように、マンション売却相場と一言で言っても、築年数によっても差があるということを覚えておきましょう。
なお、2025年の首都圏中古マンションの成約物件の平均築年数は26.58年（前年は24.53年）へと伸びており、市場全体の経年化が進んでいます。
築浅の物件が上昇を続ける一方、築古の物件は横ばい傾向ながら、駅近など立地のよいものは底堅く推移しています（出典：東日本レインズ。上の築年数別の数値は目安としてご参照ください）。
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マンションの買取相場は市場価格の7〜8割が目安
ここまでは仲介（一般の買主に売る方法）の相場を中心に解説してきましたが、相場を考えるうえで「買取」の相場も知っておくと判断の幅が広がります。
買取とは、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう方法です。
買取価格の目安は、仲介で売れる市場価格のおおよそ7〜8割になります。
なぜ安くなるかというと、不動産会社はリフォームなどのコストやリスクを負ったうえで、再販して利益を出す必要があるからです。
そのぶん価格は下がりますが、買取には「短期間で現金化できる」「内覧や売却活動が不要」「契約不適合責任を負わなくてよい」といったメリットがあります。
住み替えで売却のタイミングを購入に合わせたい方や、なるべく早く確実に売りたい方には向いている方法です。
逆に、時間に余裕があり、少しでも高く売りたい方は、仲介で市場価格に近い金額を狙う方が向いています。
マンション売却にかかる費用・仲介手数料の相場
マンションを売却すると、売却価格がそのまま手元に残るわけではなく、いくつかの費用がかかります。
中でも大きいのが、仲介で売った場合に不動産会社へ支払う「仲介手数料」です。
仲介手数料の上限は法律で決まっており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円（＋消費税）」で計算します。
たとえば3,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は「3,000万円×3％＋6万円＝96万円」、消費税を加えて約105万円が目安です。
このほかにも、売買契約書に貼る印紙税、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消費用やローンの繰上返済手数料、引越し費用などがかかります。
利益（譲渡所得）が出た場合は譲渡所得税や住民税もかかりますので、売却で手元にいくら残るかは、これらの費用を差し引いて考えるようにしましょう。
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ズバリ、2026年のマンション売却相場はどうなる？
2024年から2025年にかけても、マンション売却相場は上昇が続きました。
実際、東日本レインズによると、2025年の首都圏中古マンションの成約㎡単価は82.98万円（前年比＋7.9％）、成約価格は5,200万円（同＋6.3％）と、いずれも13年連続の上昇となりました。
さらに2026年に入っても上昇は止まらず、3月の成約㎡単価は86.34万円と、ついにバブル期の最高値（1990年9月）を首都圏平均で上回りました。
では2026年後半以降はどうなるか、私の見立てをお伝えします。
最大の変化は金利です。
日銀は2026年6月に政策金利を1.0％まで引き上げ、約31年ぶりの高水準となりました。
変動金利も2026年秋にかけて上昇が見込まれ、これまで相場を押し上げてきた「超低金利」という土台が崩れつつあります。
とはいえ、東京都心は人口集中と海外からの需要、そして品薄が続いており、すぐに大きく下がるとは考えていません。
一方で、金利上昇は時間をかけてジワジワと購買力を削るため、これまでのような全面高の勢いは徐々に落ち着き、エリアや築年数、物件の質によって「売れるもの」と「売れにくいもの」の差が広がっていくと見ています。
つまり、相場が高止まりしている今は、特に郊外や築古など今後の伸びが鈍りそうな物件ほど、売却を検討する好機だと考えています。
マンション売却のタイミングの見極め方
マンション売却のタイミングの見極め方は、いかにマーケットに目を光らせておくか、です。
この記事でも何度かご紹介してきましたが、ハウスクローバーの公式LINEに登録をしていただくと、毎月レインズからのマーケット情報や、住宅ローン金利の動向、またマンション相場に影響を与えそうなニュースを逐一発信しております。
マンション売却のタイミングを見極める情報源として、ご活用いただければと思います。
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マンション売却を考えたら、ハウスクローバーを活用しよう
最後に、このサイトの運営会社であるハウスクローバーは、全国の優良な担当者を探せる住宅売買のプラットフォーム「ハウスクローバー」を運営しています。
マンション売却に限らず、不動産売買は担当者次第で、成功の可否が分かれるほど、大きな存在となります。
しかし不動産業界は、業界の利益が重視され、顧客の利益が軽視される業界でもあります
大手であれば安心ということもなく、大手であっても「囲い込み」などの違法行為をしています。
不動産業界は、プロと消費者の情報格差が非常に大きく、インターネットが発達した現在においても変わっていません。
実際につい最近まで、日本の不動産業界は不透明さにおいて、先進国の中でも「ワースト１」でした。
そのような情報格差を埋めてくれ、さらにあなたのマンション売却を成功に導いてくれるのは、間違いなく「優秀な担当者」です。
ハウスクローバーは優秀な担当者が直接探すことができる、日本で唯一のサービスです。
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マンション売却相場に関するよくある質問
マンション売却相場はどうやって調べればいいですか？
レインズ・マーケット・インフォメーションや国土交通省の不動産情報ライブラリで、実際の成約・取引価格をエリアや築年数の条件で調べられます。
マンションデータベースなどのAI査定も便利ですが上振れしやすいため参考程度にし、最終的には成約データを持つ不動産エージェントに査定を依頼するのが確実です。
築年数によって売却相場はどれくらい変わりますか？
一般的に築年数が新しいほど㎡単価は高く、古くなるほど下がります。
ただし近年は相場全体が上昇しているため築古でも価格が底堅い物件も多く、築年数だけで判断せず個別の査定で確認することが大切です。
自分の地域（エリア）の相場を知るにはどうすればいいですか？
レインズ・マーケット・インフォメーションや不動産情報ライブラリで、市区町村など地域を絞って成約価格を確認できます。
同じ都道府県でも区や市によって相場は大きく異なるため、できるだけご自身のマンションに近いエリア・条件で見るようにしましょう。
マンション売却にかかる費用や仲介手数料の相場はどれくらいですか？
仲介手数料は売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円（＋消費税）」が上限で、3,000万円なら約105万円が目安です。
このほか印紙税や抵当権抹消費用、利益が出た場合の譲渡所得税などもかかります。
マンションは相場の何割くらいで売れるのが一般的ですか？
仲介で時間をかけて売る場合は市場価格（相場）に近い金額を狙えますが、不動産会社に直接売る「買取」の場合は相場の7〜8割程度が目安です。
早さと価格のどちらを優先するかで、狙える金額が変わります。
今はマンションの売り時ですか？
2026年時点では相場が高止まりしており、売却を考える方にとっては良い水準が続いています。
ただし金利上昇局面に入っているため、特に郊外や築古など今後の伸びが鈍りそうな物件は、早めの検討がおすすめです。
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