不動産売却の税金はいくら？計算方法・税金がかからないケース・特例をプロが解説

不動産の売却をするときには、様々な税金がかかります。

取引の最中にかかるものもあれば、取引が終わった後に確定申告をして納税するものまであります。

中には申告をしないと損をしてしまうものや、税務署からお咎めを受けてしまうものもありますので、この記事では、どんな税金が不動産売却でかかるのかをまとめて解説していきます。

不動産売却にかかる税金

ここからは取引の最中にかかる税金と、終わった後にかかる税金や手続きに分けて解説していきます。

不動産売却　取引の最中にかかる税金

不動産の売却活動でかかる税金の一覧です。

印紙税

印紙税は不動産契約書に添付する印紙代のことです。

売主と買主がそれぞれの保管する契約書に、それぞれの負担で印紙を添付し、割れ印を押します。

貼り付ける印紙税は契約書に記載される売買価格によって変わります。

現在、契約印紙税については特例として2027年（令和9年）3月31日まで軽減税率が適用されることとなっています。

契約金額	本則税率	軽減税率
100万円を超え500万円以下	2000円	1000円
500万円を超え1000万円以下	1万円	5000円
1000万円を超え5000万円以下	2万円	1万円
5000円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円

登録免許税

登録免許税とは、登記を申請するときにかかる税金のことです。

中古住宅や中古マンションの取引でかかる登記の種類は

1. 所有権移転登記
2. 抵当権設定登記
3. 抵当権抹消登記
4. 住所変更登記

の4つになります。

所有権移転登記と抵当権設定登記は買主が負担する税金になります。

売主が負担するのは、住宅ローンの残債が残っているときに抵当権を抹消するための登記と、売却前に引越しをしていて登記の住所が登記申請時点で変わっているときに必要となる住所変更登記になります。

住所変更登記と抵当権抹消登記の税金額はそれぞれ対象の不動産ごとに1000円となります。

例えば建物が１棟、土地２筆が取引対象であった場合、それぞれ1000円×3=3000円となります。

これに司法書士の手数料が別途発生します。

仲介手数料の消費税

不動産を売却するにあたり不動産会社へ依頼することが一般的ですが、契約が成立したときに支払う仲介手数料に消費税がかかります。

仲介手数料の上限の計算式は、物件価格×3％＋6万円となり、そこに10％の消費税がかかります。

この消費税は不動産会社へ支払うことで納税となります。

厳密にいうと物件価格によって仲介手数料は以下のように計算されます。

売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売買価格 × 5％ ＋消費税
200万円超400万円以下	売買価格 × 4％ ＋消費税
400万円超	売買価格 × 3％ ＋消費税

以上の税金が不動産売却取引の最中にかかる税金となります。

不動産売却後にかかる税金や手続き

ここからは売却後にかかる税金について解説していきます。

不動産売却で購入時と比較して利益が出た場合と、損失が発生した場合でどんな税金や制度が関わってくるかが違ってきます。

まずは不動産を売却をして利益が出るのか、損失が発生するのかを判断するための「譲渡所得」の計算方法から見ていきます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法は、以下のように計算します。

売却価格(※1)

売却価格は不動産を売却して得られた金銭のことを言います。

譲渡収入などと呼ばれています。

この売却価格には引渡し時における「固定資産税等精算金」なども含まれます。

売却時経費(※2)

譲渡費用とも言われ、

• 売却時にかかった仲介手数料
• 土地の測量等にかかった費用
• 土地を売却したときの建物の解体費
• 賃貸物件の場合で賃貸人の立ち退きにかかった費用
• 印紙税で売主が負担したもの

などが売却時の経費として算入できます。

購入価格(※3)

建物部分については減価償却を考慮、取得費が不明のときは売却価格の5％を概算取得費として計算します。

なお相続物件について、前所有者の購入価格は引き継がれます。

建物の部分の減価償却は以下の計算式を参照ください。

償却率と経過年数を求める際の耐用年数は用途や建物の種類によって変わります。

また建物価格には物件購入時に行なったリフォーム代金も含めることができます。

この場合も建物代金にリフォーム代金を含めた上で減価償却費を控除する必要があります。

下の表は、マイホーム（非事業用）のときの償却率と耐用年数をまとめたものになります。

構造	耐用年数	償却率
木骨モルタル造	30年	0.034
木造または合成樹脂造	33年	0.031
軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3mm以下	28年	0.036
軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3mm超4mm以下	40年	0.025
鉄骨造	51年	0.020
れんが造、石造又はブロック造	57年	0.018
鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造	70年	0.015

購入時経費(※4)

購入時に物件を取得した際の、

• 仲介手数料
• 登録免許税や不動産取得税、印紙税などの税金
• 取得から1年以内に生じた建物の解体費（買主で負担した場合）
• 土地の造成費用や測量費（買主で負担した場合）

などが含まれます。

譲渡所得がプラスで利益が出た場合

不動産の売却で利益が出た場合、確定申告が必要になります。

確定申告の時期は、不動産を引き渡した翌年の2月15日から3月14日までになります。

譲渡所得にかかってくる税金は以下の3つです。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税（2037年まで）

保有期間によって税率が変わる

次に譲渡所得に対して税金を計算していきます。

税率は保有期間によって変わります。

譲渡所得の種類	所得税率	住民税率	合計税率
短期譲渡所得 (所有期間5年以下の場合)	30.63%	9%	39.63％
長期譲渡所得 （所有期間5年超の場合）	15.315％	5％	20.315%

• 所有期間の判定は売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えるか超えないかを判断します
• 税率には復興特別所得税の2.1%が上乗せされています。

売却益が出たときはもちろんですが、特例によって売却益がゼロになる場合であっても確定申告が必要になります。

ここからは特例の内容について解説していきます。

売却益に対して利用できる特例４つ

特例にはいくつかの種類があり、物件の使用状況や所有期間などにより、適用されるかどうかが決まります。

それぞれの内容と適用の条件や注意点を解説します。

居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除

先ほどの計算式で売却益が出たときに、売却益から3000万円を引くことができる特別控除です。

また特例に居住用財産と名前がついていて、あくまでマイホームであることが条件です。

その他投資用や更地の売却などは利用することができません。

ほとんどの物件はこの3000万円以内で収まることも多く、非常に効果の大きい特約ですが、注意点もあります。

注意点①：住み替え先で住宅ローン減税が利用できない

マイホームを売却して、新たにマイホームを購入する住み替えの場合、売却物件でこの特例を利用すると、住み替え先の住宅ローン控除を利用することができません。

どちらの適用を受けるか選ぶ必要があります。

それぞれの税金額をシミュレーションして、どちらが有利か判断して適用を受けるようにしましょう。

ちなみにこの3000万円の特別控除を利用すると、次の住宅ローン減税を利用するためには、特例適用から3年を超えている必要があります。

注意点②：所有者が住んでいる住宅に限られる

3000万円の特別控除を利用するためには、所有者が住んでいる住宅か、もしくは住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが適用の要件となります。

この適用期間を超えてしまうと、特別控除が利用できなくなりますので、注意が必要です。

注意点③：相続したマイホームは対象外

原則として、相続したマイホームは対象外となります。

ただし相続した物件でもある一定の要件を満たすことで対象となる「被相続人の居住用財産（空き家）の3000万円特別控除」という特例が利用できることもあります。

その他も、この後に説明する特定の居住用財産の買い替えの特例を直近で受けていないことなど、様々な要件がありますので、適用に当たっては必ず税理士や税務署に相談するようにしてください。

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所有期間が10年を超えるマイホームに対する軽減税率の特例

前の項目で解説して譲渡所得の計算式に加えて、マイホームを10年以上所有して売却した場合に適用できる軽減税率です。

所有期間の判定は、売却した年の1月1日において所有期間が10年を超えていることが要件となります。

5年以上の長期譲渡所得にかかる税率は所得税と住民税を合わせて、20.315％ですが、この特例が適用されると、税率が売却益が6000万円を超えない部分まで、合計で14.21%まで軽減されます。

この特例のメリットは特別控除の3000万円と併用が可能ですので、大きな売却が出るようなケースでは非常に使い勝手の良い特例といえます。

ただし、こちらの特例も住宅ローン減税との併用はできませんの注意してください。

被相続人の居住用財産（空き家）に関わる譲渡所得の特別控除

ご自身のマイホームではなく、両親や祖父母などが寸いたマイホーム（空き家）を相続する場合も、一定の条件を満たせば3000万円の特別控除が利用できます。

この特例は、2027年（令和9年）12月31日までに売却したときが対象となります。

なお2024年（令和6年）1月以降の譲渡では、相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2000万円に変更されています。

相続物件は居住用財産の3000万円の特別控除の対象にはなりませんので、要件があえばぜひ活用を検討したいところです。

また一定の要件とは、

• 相続の直前まで被相続人が居住していたこと（老人ホームに入居していたときは対象外）
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと
• 区分所有となるマンションには適用されない
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

など複雑な要件も多いため、検討する際は税理士などに確認するようにしましょう。

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特定の居住用財産の買い替えの特例

所有期間および居住期間が売却時の1月1日時点で10年を超えているマイホームを（買い替え）住み替えする場合、売却益に対する課税を将来に繰延られる制度です。

「課税の繰延」ですので、他の特例と違い控除されるものではないことに注意が必要です。

いつか必ずかかる税金の支払いのタイミングを先延ばしするという意味合いです。

売却したマイホームよりも高いマイホームを買った場合は、そのすべての売却益に対する税金が将来に繰延されます。

また売却したマイホームよりも安いマイホームを買った場合は、その差額にだけ税金がかかります。

この特例は2027年（令和9年）12月31日までにマイホームを売却した場合に利用できます。

また先に解説した「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除」と「住宅ローン減税」との併用ができないだけでなく、マイホームを10年以上所有した際の軽減税率についても併用ができません。

実際どの特例を選択するかについては、税金のシミュレーションや適用要件などを複合的に判断する必要がありますので、適用を検討する際は必ず税理士か税務署に相談するようにしてください。

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不動産売却の税金はいくら？計算シミュレーション

ここまでの内容をもとに、実際にどれくらいの税金がかかるのか、具体的な数字でシミュレーションしてみましょう。

たとえば、3,000万円で購入したマイホーム（マンション）を、4,500万円で売却したケースを考えます。

購入時の経費を100万円、売却時の経費（仲介手数料など）を150万円とすると、譲渡所得は次のようになります。

譲渡所得＝4,500万円－150万円－（3,000万円＋100万円）＝1,250万円

このマイホームに10年を超えて住んでいた場合、所有期間は「長期」となり、税率は20.315％です。

ただし、マイホームの売却であれば「3,000万円の特別控除」が使えるため、課税の対象となる譲渡所得は「1,250万円－3,000万円」で0円となり、税金はかかりません。

一方、これが投資用などで特別控除を使えない物件だった場合は、1,250万円×20.315％＝約254万円の税金がかかります。

さらに所有期間が5年以下の「短期」だった場合は、税率が39.63％に上がり、1,250万円×39.63％＝約495万円となります。

このように、同じ利益でも「マイホームかどうか」「所有期間が5年を超えるか」で税額は大きく変わります。

数字はあくまで概算ですので、実際の税額は取得費や経費の内容によって変わります。正確な金額は税理士や税務署に確認するようにしましょう。

譲渡所得がマイナスで損失が出た場合

譲渡所得を計算してマイナスの場合は、基本的に確定申告をする必要はありません。

しかし損失が出た場合、「損益通算」という制度が利用できます。

損益通算とは、その年の所得から損失分を控除することができ、所得税や住民税の軽減されます。

マイナスだったからと確定申告をしないでおくことでも問題はありませんが、損失がそれなりの金額になる場合は、確定申告をして損益通算の制度の利用を検討してみましょう。

不動産売却の税金　まとめ

ここまで不動産売却にかかる税金の種類を解説してきました。

最後に概要をまとめておきます。

取引の最中にかかる税金

• 収入印紙税
• 抵当権抹消・住所変更登記申請
• 仲介手数料の消費税

取引後にかかる税金

譲渡所得への所得税・住民税・復興特別所得税

売却益に対して適用できる特例

• 居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除
• 所有期間が10年を超えるマイホームに対する軽減税率の特例
• 被相続人の居住用財産（空き家）に関わる譲渡所得の特別控除
• 特定の居住用財産の買い替えの特例

売却損に対して適用できる特例

• 損益通算
• 特定のマイホームの譲渡損失と損益通算及び繰越控除の特例
• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

税務の相談は必ず税理士か税務署へ

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よくある質問

不動産を売って税金がかからないのはどんな場合ですか？

売却で利益（譲渡所得）が出なければ、譲渡所得税はかかりません。

利益が出た場合でも、マイホームの売却なら3000万円の特別控除があり、多くのケースで税金がかからずに済みます。

ただし控除を使うには確定申告が必要で、投資用物件や別荘などは控除の対象外です。

不動産売却の税金はいつ払いますか？

売却益にかかる所得税・住民税は、売却した翌年に確定申告をして納めます。

確定申告の期間は、引き渡した翌年の2月16日から3月15日ごろまでです。

印紙税は契約時、登録免許税（抵当権抹消など）は決済・登記のときに支払います。

相続した不動産を売ったときの税金は安くできますか？

相続した不動産を、相続税の申告期限の翌日から3年10か月以内に売った場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が使えます。

取得費が増えると譲渡所得が圧縮され、税金が軽くなります。

また被相続人が住んでいた空き家を売る場合は、要件を満たせば3000万円の特別控除も利用できます。

マイホームを売って利益が出たら必ず確定申告が必要ですか？

必要です。

3000万円の特別控除などで税額がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるには確定申告が必須です。

申告をしないと特例が使えず、本来不要な税金がかかることがあるので注意しましょう。

不動産売却の税金は誰に相談すればいいですか？

税額の計算や特例の適用判定は、税理士または管轄の税務署に相談するのが確実です。

特例は要件が複雑で、どれを選ぶかで税額が大きく変わるためです。

物件の売り方やタイミングと税金は関係するので、売却に強い不動産エージェントと税理士の両方に相談すると安心です。

3000万円特別控除を使うと税金はいくら安くなりますか？

譲渡所得から最大3000万円を差し引けるため、利益が3000万円以内ならマイホームの売却益への税金はゼロになります。

たとえば長期譲渡（税率20.315%）で譲渡所得が3000万円だった場合、本来は約609万円かかる税金が、控除によってかからなくなる計算です。

実際の税額は所有期間や経費で変わるため、正確にはシミュレーションや税理士への確認をおすすめします。