マンション売却は築年数でどう変わる？築年数別の相場・売り時と古くても売れる物件の特徴

この記事で分かること

マンション売却と築年数は密接に関係しており、価格や売れやすさに影響を与える大きな要因の一つとなります。

一般的にマンションの築年数が経つごとに価値は下がっていきます。

そして古くなればなるほど、マンションのスペックが売却の成否を左右します。

記事内で紹介するデータはあくまで一般的なもので、マンションごとに差があります。

つまり全てのマンションが一律に価値を下げるものではないということです。

マンションは築年数とともにスペックによって売れやすい売れにくいが分かれていくものです。

そこでこの記事では、データから見る平均的な築年数ごとの下がり幅や、これまで業界歴17年以上に渡り、様々なマンション売却のお手伝いをしてきた経験から、築年数ごとの売り方のポイントや注意点について解説していきます。

この記事を読むことで、これからご自身がマンションの売却を考えたときに、マンションの築年数ごとの注意点やポイントを参考に適正な時期などが、分かるようになります。

ぜひあなたのマンション売却の戦略立案にお役立てください。

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マンションの築年数ごとの価格の推移

マンションは新築の時が価格のピークでそこから徐々に値段を落としていきます。

まずは下のグラフをご覧ください。

このグラフはレインズの中古マンションの築年数ごとの平均㎡単価をグラフ化したものです。

青い線がマンションの成約のデータで、オレンジの線が新規登録（売り出し価格）のデータです。

売り出し価格から値段交渉が入りますので、成約価格（青の線）が低くなります。

このデータはあくまで平均値となり、実際はマンションのスペックによって差は開きます。

マーケット状況（相場など）との関係性

もう一つ、上のグラフを見る上で知っておいてほしいことが、価格に影響を与える重要な要素であるマーケットの状況です。

上のグラフはあくまで、物価や相場が変わらないと想定した時の価格推移です。

例えば今この記事を書いている2023年8月現在は10年前と比較すると相場は上がっていますので、築10年のマンションでも価格は下がらずに、変わっていないものや、物件によっては上がっているものもあるかもしれません。

逆に今の新築がピークの状態だとして、今後マーケット状況が悪化して相場が下がった場合は、このグラフの下り幅よりも大きくなります。

マーケットは常に動いているので、今現在マンション売却を検討している方は、現在のマーケット状況をある程度把握しておくと良いでしょう。

マンション売却にお勧めなのは築11〜20年

データを見る限り、マンション売却にお勧めな築年数は築11〜20年です。

理由として

• 築1年〜10年と築20年以降は価格の下落率が大きいこと
• 住宅ローンの元本が減っていること
• 2000年6月以降、現代的なマンションが確立されたから

ということが挙げられます。

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築1年〜10年と築20年以降は価格の下落率が大きいこと

こちらは築年数別のグラフ（成約単価）を数値で表にしたものになります。

	成約㎡単価
築0〜5年	94.63
築6〜10年	82.83
築11〜15年	69.41
築16〜20年	64.35
築21〜25年	54.10
築26〜30年	37.15
築31年〜	35.61

こちらを見ていただくと分かりると思いますが、築11〜15年の区切りと、築16〜20年の区切りが価格の下落率が最も低く、価格が安定している時期です。

逆の築21年を超えるとさらに下落率が大きくなるので、築10〜20年がマンション売却に最適な時期となります。

住宅ローンの元本が減っていること

価格の下落率で言えば、築0〜10年までも大きいので、この時期に売り出す時には住宅ローンの残債の問題があります。

住宅ローンは、支払い方法が「元利均等返済」と「元金均等返済」の２つから選べるようになっています。

元利金等返済は、毎月の支払額が一定で、返済期間に応じて利息と元金の割合が変わる仕組みです。

一方で元金均等返済では、毎月の元本額が一定で、残債額に応じた利息が毎月計算されます。

元利金等返済は、支払い当初は利息の方が多くなり、元本の減りが遅くなります。

元金均等返済の方が元本が一定のため、支払い当初の支払額が多くなりますが、元本の減りも元利金等返済と比べて早く、支払い総額も早く済みます。

元金均等返済の場合であればともかく、最も多く選ばれている元利金等返済の場合、取得後から時間が経っていないと住宅ローンの残債がほとんど減っていないことが多く、マンションの売却価格よりも住宅ローンの残債が多く、手出し資金が必要になることがあります。

しかし築11〜20年は、住宅ローンの残債がそれなりに減っていて、マンションを売却した資金で住宅ローンの残債を返し切ることができるからです。

2000年6月以降、現代的なマンションが確立されたから

これまはマンションのスペックの一つに挙げられる近代的なマンションの構造です。

実際に中古マンションの取引を数多く経験してきましたが、売れやすい時期のマンションの特徴のひとつに、2000年6月に改正された建築基準法改正以降の物件であるかどうかが挙げられます。

実際に見比べてみるとわかりますが、建築基準法以上に見た目に大きな違いがあります。

少し例を挙げると、以下のような違いが見られます。

	2000年以降	2000年以前
室内の梁	外梁工法の普及により、室内に減った	室内に梁があり、天井が低い部屋も多い
オートロック	ほぼ標準完備	年数によっては無いものも多い
宅配ボックス	ほぼ標準完備	年数によっては無いものも多い
バリアフリー性	室内の段差はほぼ無い	水回りが高くなっていることが多い

現代的なマンションは2000年以降にほぼその形が完成していて、この時期を境に大きく変わるので、それゆえに売れやすさや価格にも影響が出ます。

そういった意味でも築11〜20年は売却にとって良いタイミングと言えるでしょう。

築年数ごとの注意点とポイント

ここからは築年数ごとの注意点やポイントを解説していきます。

あなたが売却を考えているマンションに応じた築年数の注意点とポイントをご参照ください。

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築０〜５年のマンション

築０〜５年のマンションは築浅マンションと呼ばれ、新築マンションを探している人たちがターゲットになります。

新築マンションが完成するまで待つ時間がない方や、対象のエリアで新築マンションを探しているものの、なかなか新築マンションが売りに出ないという方が主なターゲットです。

逆に中古マンションをメインで探している方には、まだ価格が高く対象とならないことが多いです。

価格も今は新築マンションの数が減っていて、相場も上がっていることからそれなりに強気で売りに出すこともできます。

注意点としては、新築時に完売せずに、竣工後も部屋が売りに出ている場合、それらの部屋との競争が起こります。

新築で完売していない場合は、それなりの価格で売りに出さないと売却に時間がかかることもあります。

現状をよく把握して売却の戦略を立てるようにしましょう。

またデータでは下落率が高い築年数になりますので、立地にもよりますが、住宅ローンの残債と成約価格のバランスに注意が必要です。

その他にもこの時期はマンションの竣工時には発覚していた問題があるときは総会の議題に上がっていますので、もし問題が起こってしまっていた場合は告知しなければいけないので、販売時に不利になります。

築６〜１０年のマンション

築６〜１０年のマンションも築浅の部類に入ります。

新築マンションを探している人だけでなく、中古マンションを探している人たちもターゲットになってきます。

新築で販売していた部屋も基本的には売却が終わっており、築年数も浅いことから同じマンション内での販売もそこまでは多くないでしょう。

ただし税金の関係で5年と10年は一つの節目になりますので（税率の関係で）、投資目的で購入していたマンションの売りが出ることもあります。

この時期は修繕積立金の値上げもまだほとんどされていないため、見た目のランニングコストが安く売りやすいといえます。

この築年数も、築０〜５年と同じように下落率が高いので、住宅ローンの残債と成約価格のバランスに注意するようにしましょう。

築１１〜１５年のマンション

完全に中古マンションを探している人たちがターゲットになってきます。

価格の下落も少し落ち着いてくる頃で、中古マンションの中でも比較的新しい部類になりますので、まだまだ売れやすい時期といえます。

注意点として、この辺りの築年数になってくると、新築感は抜けてきますので、立地などの利便性が良くないと売れづらさが出てくる時期でもあります。

また、マンションは築１２〜１５年くらいで大規模修繕工事を迎えます。

大規模修繕工事が始まると養生が部屋を覆ってしまうめ、内覧時の部屋のイメージが少し印象が悪くなります。

また大規模修繕前後で修繕積立金の値上げが総会などでも話し合われるようになります。

すでに値上げの議題が出ている時は、買主に対しても告知義務が出てきますので、値上げの幅によってはマイナスに働くこともあります。

その他にも10年〜13年で住宅ローン減税が終わり、売却益に対する税金も10年を超えると低くなりますので、ほかの部屋の売り出しが増えて競争が発生する可能性もあります。

築１６〜２０年のマンション

新築感はなく、完全に立地やマンションのスペックなどでの勝負になってきます。

価格は安定している築年数なので、条件が良ければそれなりの高値で売れる可能性もあります。

大規模修繕工事も終わり、外観も綺麗になっているのと、管理組合が機能していて修繕積立金の財務状況が良ければ、購入する側としても安心感を持って購入することができます。

逆にハウスクローバーのバイヤーズエージェント（購入者側の担当者）のように管理組合の調査を付帯サービスとして提供しているような担当者は、管理組合の状況をしっかり調査してきますので、ここが悪いとやや売れにくくなります。

新築時にはほとんどなかったマンションごとのスペックの差が開いてくる時期になります。

今後管理組合の財務状況が悪くなる恐れがあるのであれば、早めに売り抜けてしまうのも戦略の一つではないかと思います。

現在の管理組合の状況を確認してみたい場合は、ハウスクローバーのエージェント、もしくは事務局に相談してみましょう。

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そのほかの注意点としては、室内に古さが出てくる時期にもなります。

利用状況にもよりますが、リフォーム代などの価格交渉も入りやすくなる時期です。

築２１〜２５年のマンション

ちょうど2000年の建築基準法改正の時期が含まれる築年数になります。

先述しましたが、2000年6月以降のマンションは近代的な造りのマンションとなりますので、比較的売れやすいのですが、それよりも前になると物件によっては古さを感じる構造となっており、売れにくくなります。

立地が良ければそれでも売却はできますが、立地が悪くなると売却に苦労することもあります。

また室内の床の色など、今の流行と違っていたりすることもあるので、リフォーム代も含め価格交渉が大きく入りがちな築年数でもあります。

その他にもマンションによっては、修繕積立金が高額になっていることもあるので、売りにくさが出る可能性もあります。

築３０年〜のマンション

価格の下落率はデータ上、ほぼ下げ止まっていますが、立地や管理を含むマンションのスペックが非常にものをいう築年数です。

特に年代によっては、オートロックや宅配ボックスなどの設備面でのスペックが劣ることもあり、立地が非常にものをいう築年数になります。

立地で駅から離れているなどのマンションでは非常に販売に時間がかかることも考えられます。

ゆとりのある販売戦略を持つようにましょう。

旧耐震基準のマンション

旧耐震基準のマンションとは、1981年6月の建築基準法改正以前に建築確認が申請されたマンションのことで、耐震基準が古い基準であることから、このように呼ばれております。

2000年6月の建築基準で耐震基準は改正されておらず（戸建は改正されています）、マンションに限っていえば1981年6月以降に建築確認が申請されたマンションは新耐震基準と呼ばれ区別されております。

旧耐震基準のマンションは築年数としては、非常に売りづらくなります。

住宅ローンが使える銀行が減り、買取業者も自社規定で買取不可となることも多くなります。

販売戦略としては、立地の他にメリットを見出して購入希望者候補にアピールすることが求められます。

立地が良かったり、耐震改修工事（現行の耐震基準を満たすもの）がされているなど、アピールポイントがどれだけあるのかが、売却にとって大きな影響を与えます。

古いマンションは売れにくいか？

結論から言えば、古いマンションは売れにくくなります。

マンション自体が比較的新しい築年数であれば、多少立地が悪くても売却はできますが、築年数が古くなるにつれてマンションのスペックが売れやすさを分けていきます。

古くなればなるほど、マンションの立地や管理など、その他のスペックで判断されるようになりますので、スペックに不利があるのであれば、言い方は悪いですが、早めに売り逃げることも戦略としてはありだと思います。

これから人口が減少する中で、マンションを含め住宅は余っていきますので、スペックの良いマンションは需要があるので、資産価値を保ちますが、そうでないマンションはよほど価格を落とすか、最悪売りたくても売れないということも考えられます。

ライフプランに合わせてマンションを売却するという考え方が一般的ですが、このような状況を把握して賢くマンションを売買している方もいます。

どの時期にどのように販売するかというのは、ライフプランに限らずマンションの築年数によってもある程度、早い段階から考えておいた方がいいと考える理由の一つです。

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マンションの築年数に関連して影響が大きくなるスペックとは？

マンションの築年数に関して影響が大きくなるスペックについてまとめます。

マンションの築年数に関して影響が大きくなるスペックには以下のポイントが挙げられます。

• 立地（駅からの距離や周辺環境）
• マンションの構造（近代的か、バリアフリー性など）
• 部屋からの眺望
• オートロックの有無
• 管理組合の財務状況（修繕積立金などのランニングコスト）
• 新耐震基準かどうか

逆に室内の綺麗さは、そこまで大きく影響はしません。

リフォームをしたほうがいいのでは？と考える方もいるかもしれませんが、してもそこまで意味はありません。

マンション売却にリフォームは不要！必要なケース・費用・確定申告まで業界17年が解説

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築年数別のマンション売却相場の目安と相場の調べ方

マンションの売却価格は、築年数が古くなるほど下がっていくのが基本です。

新築時の価格を100とすると、おおよその目安は次のようになります（東日本レインズの成約データの傾向をもとにした目安です）。

• 築10年前後：新築時のおおむね8割程度
• 築20年前後：新築時のおおむね6割程度
• 築30年前後：新築時の半値前後
• 築40年以上：立地次第で下げ止まり、土地（敷地権）の価値が中心になる

ただし、これはあくまで全体の平均的な傾向です。

実際には立地・管理状態・リフォーム歴によって大きく変わり、都心の人気エリアでは築年数が古くても価格が落ちにくいマンションは数多くあります。

ご自身のマンションの相場を正しく知るには、似た築年数・エリア・広さの「成約事例」を確認するのが一番です。

ポータルサイトに出ている売り出し価格は「売主の希望価格」であって、実際に成約した価格ではない点には注意してください。

なお、一括査定サイトで出てくる高い査定額は、媒介契約を取るための営業上の数字であることも少なくありません。

高い査定額に飛びつかず、成約事例の根拠を示してくれる信頼できる担当者に相場を確認することをおすすめします。

築年数で変わる税金と住宅ローン控除の注意点

マンションを売却するときは、築年数だけでなく「所有期間」によって税金が変わる点にも注意が必要です。

売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間が5年以下だと税率は約39.63％（短期譲渡所得）、5年を超えると約20.315％（長期譲渡所得）と、大きく差が出ます。

ただし、自分が住んでいたマイホームを売る場合は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例（居住用財産の3,000万円特別控除）があり、多くのケースで税金がかからずに済みます。

相続した空き家を売る場合にも、要件を満たせば3,000万円の特別控除を使える制度があります（出典：国税庁）。

また、買い手側の住宅ローン控除も売りやすさに関わります。

以前は築25年を超えた中古マンションは住宅ローン控除の対象外でしたが、2022年の改正で、現行の耐震基準に適合していれば築年数の要件は実質的に撤廃されました。

築古でも要件を満たせば買い手が控除を使えるため、売りやすさにつながります。

税制は要件が細かく改正もあるため、実際の判断は最新の情報を国税庁や税理士に確認してください。

築年数別マンション売却の確認チェックリスト

売り出す前に、次の項目を確認しておきましょう。

• 似た築年数・エリア・広さの成約事例で相場を確認したか
• 売り出し価格が相場と大きくずれていないか
• 所有期間が5年を超えているか（税率が大きく変わる）
• マイホームの3,000万円特別控除が使えるか確認したか
• 旧耐震の場合、耐震基準適合や管理状態を確認したか
• 管理状況・修繕履歴など、古くても売れる強みを整理したか
• 成約事例の根拠を示してくれる信頼できる担当者に相談したか

築年数とスペックを加味してマンション売却の戦略を立てよう

ここまで解説してきたように、マンションの築年数が古くなればなるほど、マンションのスペックがものをいうので、物件によっては売れにくくなるとこが考えられます。

一方で築年数が新しければ、多少スペック的に弱くても、新しさでカバーはできます。

ライフプランに応じて売却のタイミングを測るのも一つですが、マンションの築年数やスペックを加味しながらタイミングを見極めていくのも、少しでも高く売って住宅支出を減らすためにも有効な手段です。

もし今お住まいのマンションの現在の価値がどうなのか、また早く売ったほうがいいのか、時間が経ってからでも売れるのかなど、住宅ローンの残債なども含めて計画を考えたい時は、ぜひハウスクローバーのエージェントにご相談ください。

全国の優良な担当者が、あなたの立場で利益が最大限になるような考え方を提案してくれます。

相談などは全て無料で応じてくれますので、お気軽にご利用ください。

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よくある質問

マンションを売却するときの築年数の目安はありますか？

売りやすさのバランスが良いのは築11〜20年です。

ただし築年数が古くても、立地や管理状態が良ければ十分に売却できます。

マンションは築何年まで売れますか？

明確な上限はなく、築40年や50年を超えても売れているマンションは数多くあります。

築年数よりも、立地・管理状態・価格設定の方が売れやすさを左右します。

築1年など築浅でも損せずに売れますか？

築浅は中古市場で人気が高く、比較的高く売れやすい時期です。

ただし新築価格からは値下がりするため、売却益が出た場合の税金（所有期間5年以下は税率が高い）には注意が必要です。

築40年や築50年の古いマンションは売れないのでしょうか？

売れないわけではありません。

価格を相場に合わせ、管理状態の良さや立地の強みを正しく伝えれば買い手は見つかります。仲介で難しい場合は買取という選択肢もあります。

マンションの売却相場はどう調べればよいですか？

似た築年数・エリア・広さの「成約事例」を確認するのが最も確実です。

売り出し価格や一括査定の高い査定額は実際の成約価格とは異なるため、信頼できる担当者に成約事例の根拠を聞くことをおすすめします。