間取りには好みがあります。ただ、好みとは別に「プロから見てこれは避けた方がいい」という間取りは確実に存在します。
やっかいなのは、その多くが内見のときには分からない、むしろ印象が良く見えてしまうという点です。窓が多くて明るい部屋、リビングに階段があるおしゃれな部屋。見ている瞬間はいいのですが、住んでから毎日ストレスになります。
この記事では、業界17年の私が「これは選ばない」と考えている中古マンションの間取りを、ワースト10位から1位まで順にお伝えします。
この記事で分かること
- 見た目で分かる間取りの注意点
- 住んでから気づく間取りの注意点
- サービスルーム表記が将来の売却に効いてくる理由
- 廊下の長さが価格に与える影響
- 年齢を重ねたときに効いてくる水まわりの広さ
- 内見でリビング以外に見るべき場所
第10位：サービスルーム（S）表記のある部屋
間取り図に「S」と書かれている部屋があります。2LDK+S、2SLDKといった表記です。
Sはサービスルーム（納戸）のことで、建築基準法上の居室ではありません。本来は物置きのような扱いになります。
なぜ居室と名乗れないのか
建築基準法では、居室と名乗るために採光に有効な開口部（窓）の面積が決められています。住宅の居室であれば、床面積に対して一定割合以上の窓が必要です。
ところがマンションによっては、耐震性に関わる耐力壁などの関係で窓を広げられないことがあります。その結果、面積としては十分でも窓の要件を満たせず、サービスルームという表記になってしまうのです。
実際にはクローゼットも付いていて、使い勝手としては3LDKと変わらないケースも少なくありません。
問題は将来売るときに出る
最も売りやすい間取りは3LDKと言われています。しかし表記上は2SLDKにせざるを得ないため、物件情報サイトで「3LDK」にチェックを入れて検索している人の画面には出てきません。
露出が減り、買い手の母数が減る。実質3LDKでも、売却時の不利は確実にあります。
第9位：室内に柱や梁が多い部屋
部屋の角、物件によっては部屋の真ん中に太い柱や梁があるケースがあります。
これは私自身が今まさに住んでいる部屋がそうなのですが、実際に住むとかなり邪魔です。部屋の真ん中に柱があると家具の配置に本当に困ります。本来なら横に置けるダイニングテーブルを縦に置かざるを得ず、その分デッドスペースが生まれます。
2000年以降のマンションには、柱や梁を住戸の外側に出すアウトポール工法を採用した物件が増えています。ただし角部屋は構造上外に出せないことがあり、どうしても柱や梁が多くなる傾向があります。
第8位：玄関を開けると生活スペースが丸見え
玄関を開けた瞬間にリビングやダイニングが見えてしまう間取りです。
これは分かりやすいと思いますが、宅配便が来たときなどを想像してみてください。綺麗にしているときはいいのですが、そうでないときの方が多いのが現実です。
目隠しがない状態で生活スペースが見えてしまう間取りは、長く住むほど気になります。
第7位：窓が多すぎる部屋
これは逆に、パッと見の印象が良くなりがちな間取りです。
窓が多ければ光がたくさん入り、明るくおしゃれに感じます。角部屋はこのパターンが多いでしょう。
では何が困るのか。家具の配置です。
家具は基本的に壁に寄せて置きます。窓が多いということは、その置くスペースが少ないということです。テレビを置くにしても、向かい側に窓があると光が入って画面が見づらくなります。
「明るくておしゃれだ」という気持ちが先行する前に、家具をどう配置するかまで考えてみてください。
第6位：廊下が長い間取り
廊下があることが悪いわけではありません。間取りによっては必要なスペースです。問題は長すぎる場合です。
廊下はどうしてもデッドスペースになります。70㎡の部屋を見に行ったのに意外と広く感じない、というときは、廊下が面積を食っていることが少なくありません。逆に65㎡でも廊下が最小限なら、実際の面積より広く感じます。
デッドスペースにも価格はかかっている
ここが見落とされがちなポイントです。
価格は面積で計算されます。70㎡なら70㎡の価格、65㎡なら65㎡の価格です。廊下が長いからといって値段が下がるわけではありません。
つまり、廊下が長い物件はデッドスペースの分まで価格を払っていることになります。65㎡で廊下が短く有効面積が広い方が、支払う金額も抑えられます。
第5位：クローゼットの奥行きが浅すぎる・深すぎる
柱や梁の関係で、収納の奥行きが極端になっている物件があります。
扉が大きいのでたくさん入りそうだと思って開けたら奥行きがほとんどない。逆に入り口は狭いのに奥行きだけがやたら深く、奥に入れた物に手が届かない。どちらも使いにくい収納です。
容量として大きく見えても、実際の使いやすさは適正な奥行きかどうかで決まります。マンションは限られた面積の中で収納を考える必要があるため、ここは住んでから効いてくる大きなポイントです。
内見にはメジャーを持っていく
収納の奥行きや高さは、内見時にメジャーで測ってください。
あわせて、今住んでいる家の収納の奥行きを先に測っておくことをおすすめします。比較する基準がないと、浅いのか深いのか判断できないからです。
第4位：北向き、または狭いバルコニー
バルコニーが浅いと洗濯物が干しにくく、北向きだと乾きも悪くなります。結果として室内干しが増えることになります。
乾燥機を使う家庭が増えているとはいえ、日に当てたいものもあるはずです。
部屋の間取りはしっかり見ても、バルコニーの広さや使いやすさまで考えている方は意外と少ないものです。バルコニーが狭すぎると、あっても使えない状態になります。
第3位：トイレ・浴室・洗面所が極端に狭い
これは間取り図では想像しにくく、現地に行かないと分かりにくい部分です。
水まわりが狭いと、日々の使いにくさはもちろんですが、もうひとつ大きな問題があります。将来、手すりを付けられないということです。
ルールで禁止されているわけではありません。狭いところに手すりを付けると、かえって圧迫感が出て動きにくくなってしまうのです。トイレなら脇が当たる、といったことが起こります。
高齢になってから家の中で怪我をする原因として多いのが転倒です。一度大きな怪我をすると、そのまま寝たきりにつながることもあります。今はシャワーだけで十分と考えている方でも、手すりを付けられる余地があるかどうかは見ておいてください。
第2位：室内の段差・階段（メゾネット）
部屋の中に階段があると、一見おしゃれに見えます。しかし間取りに関する後悔のアンケートで上位に入り続けているのが、このリビング階段です。
リビングに階段があるということは上が抜けているということなので、冷暖房の効率が悪くなります。そして年齢を重ねれば転倒の問題が出てきますし、小さなお子さんがいる家庭では事故のきっかけにもなります。
古い物件では、水まわりなどの構造上の理由で室内に段差があるケースもあります。これもつまずきの原因になります。
そもそもマンションはバリアフリー性が売りです。そこにわざわざ階段や段差があるのは、マンションの良さを打ち消していることになります。賃貸でおしゃれな空間を楽しむならよいと思いますが、購入するなら慎重に判断してください。
第1位：偏った狭さのある間取り
第1位は、部屋のどこかに極端な狭さがある間取りです。
典型的なのが玄関とキッチンです。
空室の内見では、玄関に物が置かれていないため「これくらいあれば大丈夫だろう」と思ってしまいます。ところが実際に住むと、靴がまったく収まりません。
キッチンも同じです。冷蔵庫も棚も置かれていない状態では広く見えますが、実際に置いてみると人ひとり通るのがやっと、ということがあります。誰かが料理をしていたら、避けてもらわないと通れない。毎日のことなので地味に応えます。
内見のときはリビングの広さばかりに目が行きがちです。しかし住んでからストレスになるのは、むしろこうした偏った狭さの方です。リノベーションで水まわりを動かす前提なら話は別ですが、その間取りのまま使うなら必ず確認してください。
間取りチェックリスト
- 間取り図に「S（サービスルーム）」表記がないか
- 室内、特に部屋の中央に柱や梁が出ていないか
- 玄関から生活スペースが丸見えにならないか
- 窓が多すぎて家具を置く壁が足りなくならないか
- 廊下が長く、デッドスペースが多くないか
- 収納の奥行きは適正か（メジャーで実測する）
- バルコニーの向きと奥行きは十分か
- トイレ・浴室・洗面所に手すりを付ける余地があるか
- 室内に段差や階段がないか
- 玄関とキッチンに極端な狭さがないか
まとめ
間取りの失敗には共通点があります。内見では印象が良く、住んでから効いてくるということです。
窓が多い部屋は明るく見え、リビング階段はおしゃれに見え、大きな収納扉は収納力があるように見えます。空室の玄関とキッチンは広く見えます。見ている瞬間の印象と、暮らしたときの使い勝手は別物だと考えてください。
そして忘れてはいけないのが、サービスルーム表記や長い廊下のように、将来売るときや支払う金額に効いてくる項目があることです。間取りは好みの問題だけではありません。
とはいえ、内見で見るべきことは想像以上にたくさんあります。すべてを自分だけで整理するのは簡単ではありませんし、物件によっては判断の難しいイレギュラーな間取りも出てきます。
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よくある質問（FAQ）
Q. サービスルームは部屋として使えないのですか？
A. 実際には居室と同じように使えるケースがほとんどで、クローゼットが付いていることもあります。問題は表記です。建築基準法上の居室の要件（採光に有効な開口部の面積）を満たさないため、3LDK相当でも2SLDKと表記され、売却時に3LDKの検索から外れてしまいます。
Q. 柱や梁が室内にない物件もありますか？
A. 2000年以降のマンションでは、柱や梁を住戸の外側に出すアウトポール工法が増えています。ただし角部屋は構造上外に出せないことがあり、柱や梁が室内に残りやすい傾向があります。
Q. 廊下が長いと価格は安くなりますか？
A. 安くなりません。価格は専有面積で計算されるため、デッドスペースである廊下の分も価格に含まれています。同じ予算なら、廊下が短く有効面積が広い間取りの方が得になります。
Q. 収納はどう確認すればいいですか？
A. 内見にメジャーを持参し、奥行きと高さを実測してください。あわせて今住んでいる家の収納の奥行きも事前に測っておくと、浅いのか深いのかを判断する基準ができます。
Q. メゾネットは買ってはいけませんか？
A. 絶対にだめということではありませんが、購入するなら慎重に考えてください。リビング階段は後悔のアンケートで上位に入る項目で、冷暖房効率の悪さ、転倒リスク、小さなお子さんの事故といった問題があります。マンションのバリアフリー性という利点を打ち消す形になります。
Q. 内見でリビング以外にどこを見ればいいですか？
A. 玄関、キッチンの通路幅、収納の奥行き、水まわりの広さ、バルコニーの奥行きと向きです。いずれも空室では広く見えたり気にならなかったりしますが、住んでからのストレスに直結します。
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