住宅ローンの事前審査とは？受け方・タイミングと借入可能額の考え方をプロが解説

この記事で分かること

「気に入った物件が見つかってから、住宅ローンを考えればいい」。そう思っている方は少なくありません。けれども私は、順番が逆だとお伝えしています。

住宅ローンの「事前審査」は、物件を本格的に探し始める前に受けておくのが理想です。自分がいくらまで借りられるのかが分かれば、予算の目安が定まり、無理のない物件選びができます。売主や仲介の担当者から見ても、事前審査を通した買主は「本気で買える人」と映り、話がスムーズに進みます。

私は業界17年のなかで、資金計画の入り口でつまずく方を数多く見てきました。この記事では、事前審査とは何か、いつ・どう受けるのか、そして借入可能額をどう考えればいいのかを解説します。

事前審査（仮審査）とは

住宅ローンの審査には、大きく分けて「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2段階があります。

事前審査は、物件の契約前に、金融機関がおおまかに「この人にいくら貸せそうか」を判断するものです。年収や勤務先、他の借入の状況などをもとに、比較的短い期間で結果が出ます。一方の本審査は、実際に購入する物件が決まり、売買契約を結んだあとに、より詳しい書類をそろえておこなう正式な審査です。

事前審査を通っていても、本審査で状況が変わっていれば結果が変わることはあります。ただ、事前審査を通しておくことで、資金計画の見通しが立ち、安心して物件探しを進められます。

事前審査を受けるタイミング

事前審査は、物件を本格的に探し始める前が理想的です。

先に予算の上限が分かっていれば、見に行く物件を絞れますし、「気に入ったのに予算オーバーだった」というがっかりも避けられます。また、良い物件は動きが速いため、事前審査を済ませておくと、いざというときに素早く動けます。

借入可能額は「借りられる額」ではなく「返せる額」で

ここが、私がいちばんお伝えしたいことです。

金融機関が「貸せる」と判断する額と、あなたが「無理なく返していける」額は、必ずしも同じではありません。借入可能額の目安として、年収の7〜8倍程度という言い方をすることもありますが、これはあくまで上限の目安です。

金融機関の審査では、「返済負担率（総返済負担率）」という考え方が使われます。これは、年収に占める年間の返済額の割合のことです。たとえば長期固定金利の住宅ローン【フラット35】では、年収400万円未満の方は30%以下、400万円以上の方は35%以下、という基準が設けられています。

ただ、この基準ぎりぎりまで借りると、教育費や車の買い替え、将来の収入の変化などが起きたときに、家計が苦しくなりかねません。私は、借りられる上限ではなく、日々の暮らしにゆとりを残せる額から逆算して考えることをおすすめしています。

事前審査で見られるポイント

金融機関が事前審査で確認するのは、主に次のような点です。

年収と、その安定性。勤務先や勤続年数。すでにある他の借入（自動車ローン・カードローン・奨学金など）や、クレジットカードの利用状況。そして、過去の返済で延滞などがなかったかという信用情報です。

特に、他の借入は借入可能額を押し下げる要因になります。事前審査の前に、使っていないカードローンの枠を整理したり、返せる借入は返しておいたりすると、審査に有利に働くことがあります。

事前審査の受け方・必要書類

事前審査は、金融機関の窓口やウェブサイト、あるいは不動産の担当者を通じて申し込めます。

必要になるのは、本人確認書類、収入を確認できる書類（源泉徴収票など）、他の借入が分かる資料などです。金融機関によって必要書類は異なるので、申し込み先に確認してください。複数の金融機関に事前審査を出して、条件を比べてみるのも一つの方法です。

住宅ローン事前審査 チェックリスト

事前審査に進む前に、次の項目を確認しておきましょう。

• 物件を本格的に探す前に、事前審査を受ける段取りを考えている
• 「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」で予算を考えている
• 自分の年収と、返済負担率のおおよその目安を把握している
• 他の借入（自動車ローン・カードローンなど）の状況を整理している
• 本人確認書類・収入を確認できる書類を用意している
• 複数の金融機関の条件を比べることも検討している

まとめ

住宅ローンの事前審査は、物件探しの「前」に受けておくことで、予算の軸が定まり、住まい選びがぐっとスムーズになります。そして何より大切なのは、金融機関が貸せる上限ではなく、あなたが暮らしにゆとりを残しながら返していける額で考えることです。

とはいえ、返済負担率や借入可能額の考え方は、はじめての方には分かりにくいものです。ハウスクローバーは、物件ではなく「担当者」から探せるプラットフォームです。資金計画の入り口から一緒に考えてくれるエージェントを、無料会員登録から探してみてください。

よくある質問

Q. 事前審査と本審査はどう違いますか。

事前審査は物件の契約前に、おおまかに「いくら貸せそうか」を判断するものです。本審査は購入物件が決まり契約したあとに、詳しい書類でおこなう正式な審査です。

Q. 事前審査を受けると、必ずそのローンを借りなければいけませんか。

いいえ。事前審査は借入を確約するものではありません。複数の金融機関で受けて、条件を比べることもできます。

Q. 借入可能額はどのくらいが目安ですか。

上限の目安として年収の7〜8倍程度という言い方もありますが、これはあくまで上限です。無理なく返せる額は、返済負担率や将来の支出を踏まえて考える必要があります。

Q. 他に借入があると審査に影響しますか。

自動車ローンやカードローンなどの他の借入は、借入可能額を押し下げる要因になります。事前審査の前に整理しておくと、有利に働くことがあります。