【売主向け】決済・引き渡し当日の流れ｜ローン完済・抵当権抹消・持ち物を業界17年のプロが解説

この記事で分かること

売買契約が終わると、残るは「決済・引き渡し」。売主にとっての最終日です。

当日は、残代金を受け取り、所有権を買主へ移し、鍵を渡して売却が完了します。買主側の解説記事は多いのですが、売主には売主の段取りがあります。特に住宅ローンが残っている方は、完済と抵当権抹消の準備を事前に進めておく必要があります。

私は業界17年のなかで、数多くの決済に売主側で立ち会ってきました。この記事では、売主目線での当日の流れと、そこまでにやるべき準備をまとめます。

決済・引き渡し当日の流れ（売主視点）

当日は、売主・買主・不動産会社の担当者・司法書士・金融機関の担当者が、買主がローンを組む金融機関などに集まります。時間帯は午前中が一般的で、所要はおよそ1時間から1時間半です。

流れはこうです。まず司法書士が全員の本人確認と登記書類の確認をおこないます。次に買主のローンが実行され、買主から売主の口座へ残代金が振り込まれます。売主が着金を確認したら、司法書士が所有権移転登記の申請へ。あわせて固定資産税や管理費の精算金を受け取り、仲介手数料の残額などの諸費用を支払い、最後に鍵と関係書類を買主へ渡して完了です。

住宅ローンが残っている場合の段取り

売却物件に住宅ローンが残っている場合、決済日に受け取る残代金でローンを完済し、同じ日に「抵当権抹消」の登記をおこないます。

ここで大事なのは、金融機関への事前連絡です。ローンの一括返済には金融機関側の準備が必要で、通常、決済日の数週間前までに申し出る必要があります。決済日が確定したら、すぐに借入先の金融機関へ連絡してください。完済に必要な書類や手数料、当日の段取りは、担当者と司法書士が調整してくれます。

売主が当日までに用意するもの

一般的に、売主は次のものを用意します。

登記済権利証または登記識別情報、実印と印鑑証明書（発行から3か月以内が通例）、本人確認書類、固定資産税の納税通知書、残代金を受け取る口座の通帳、物件の鍵一式（スペアも含む）、そして買主へ引き継ぐ書類（建築確認済証・検査済証、管理規約、設備の取扱説明書や保証書など）です。

必要書類は物件や状況によって変わるため、必ず事前に司法書士・担当者からの案内で確認してください。特に権利証と印鑑証明書は、直前に慌てないよう早めに準備しておきましょう。

引き渡しまでに済ませておく準備

引っ越しは、引き渡し日までに完了させるのが原則です。残置物（不要な家具や荷物）を残さない状態で引き渡します。何を残してよいかは契約時の取り決め（設備表）に従ってください。

電気・ガス・水道は引き渡し日で精算・解約の手続きをし、郵便物の転送手続きも済ませておきます。マンションなら管理組合への届け出も必要です。また、契約から引き渡しまでの間に物件の状態を変えないこと。契約時と状態が違うと、引き渡し前の確認でトラブルになります。

引き渡し後にやること

売却で利益が出た場合、または3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、翌年の確定申告が必要です。決済時に受け取った書類や仲介手数料の領収書は、申告まで大切に保管してください。

売主の決済・引き渡しチェックリスト

• 借入先の金融機関へ一括返済の事前連絡をした
• 権利証（登記識別情報）・実印・印鑑証明書を準備した
• 固定資産税納税通知書と受け取り口座の通帳を用意した
• 鍵一式（スペア含む）と引き継ぎ書類をそろえた
• 引っ越しと残置物の撤去を引き渡し日までに完了する段取りにした
• ライフラインの精算・解約と郵便転送を手配した
• 精算金（固定資産税・管理費）の金額を事前に確認した
• 確定申告に備えて売却関係の書類を保管する準備をした

まとめ

売主の決済・引き渡しは、「お金を受け取り、権利を渡し、鍵を渡す」一日です。当日そのものより、ローン完済の事前連絡・書類の準備・引っ越しの段取りという事前準備がすべてと言っていいでしょう。段取りさえ整えば、当日は落ち着いて売却の完了を迎えられます。

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よくある質問

Q. 権利証をなくしてしまいました。売却できませんか。

売却は可能です。司法書士による本人確認情報の作成など代替の手続きがありますが、費用と時間がかかります。早めに担当者と司法書士へ相談してください。

Q. 住宅ローンの完済手続きはいつまでに連絡すべきですか。

金融機関によりますが、一括返済には数週間前までの申し出が必要なことが一般的です。決済日が決まったらすぐに借入先へ連絡してください。

Q. 引っ越しは引き渡しの何日前までに済ませるべきですか。

引き渡し日までに完了していれば契約上は問題ありませんが、引き渡し前の最終確認や掃除の余裕を考えると、数日前までに済ませておくのが安心です。

Q. 抵当権抹消の手続きは自分でやるのですか。

決済に立ち会う司法書士が、所有権移転と同時に手続きします。売主は金融機関への事前連絡と必要書類の準備をすれば大丈夫です。