媒介契約の3種類と選び方｜一般・専任・専属専任の違いを業界17年のプロが解説

この記事で分かること

売却を任せる不動産会社が決まったら、次に結ぶのが「媒介契約」です。

媒介契約には3つの種類があり、どれを選ぶかで、売却活動の進み方も、あなたと不動産会社の関係も変わります。ここは売主が自分で選べる、数少ない大事な分岐点です。

私は業界17年のなかで、媒介契約の仕組みを知らないまま言われるがままに契約し、後悔する売主を何人も見てきました。この記事では、3種類の違いを法律のルールに沿って整理し、どう選べばいいのかをお伝えします。

媒介契約とは

媒介契約とは、不動産会社に売却活動（買主探し・広告・交渉など）を依頼する契約です。

内容は宅地建物取引業法と、国土交通省が定める「標準媒介契約約款」にもとづいて決められています。つまり、報告の頻度や契約期間などは、会社が勝手に決めているのではなく、法律のルールがあるということです。

3種類の違いを整理する

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。自分で買主を見つけて直接取引すること（自己発見取引）もできます。

一方で、不動産会社側には業務の処理状況を報告する義務や、不動産会社間の情報網「レインズ（指定流通機構）」への登録義務がありません。複数社が競う形になるため、幅広く買主を探せる反面、各社の力の入れ方が分散することもあります。

専任媒介契約

依頼できるのは1社だけですが、自己発見取引は可能です。

不動産会社には、媒介契約締結の翌日から7日以内（休業日を除く）にレインズへ登録する義務と、2週間に1回以上、文書で業務の処理状況を報告する義務があります。契約の有効期間は3か月以内と定められています。

専属専任媒介契約

依頼は1社のみで、自己発見取引もできない、いちばん拘束の強い契約です。

そのぶん不動産会社の義務も重く、レインズ登録は5日以内（休業日を除く）、報告は1週間に1回以上と定められています。有効期間は同じく3か月以内です。

どれを選べばいいか

私の考えをお伝えすると、大切なのは契約の種類そのものより、「信頼できる担当者を選べているか」です。

信頼できる担当者がまだ見つかっていない段階なら、複数社に依頼できる一般媒介で様子を見るのも一つの方法です。ハウスクローバーでも、売却の相談は複数のエージェントにしていただくことをおすすめしています。比較することで、担当者の力量と誠実さが見えてくるからです。

一方、心から任せられる担当者に出会えたなら、専任媒介で腰を据えて売却活動をしてもらうほうが、広告や販売戦略に力を入れてもらいやすくなります。報告義務があるため、活動状況も定期的に把握できます。

「囲い込み」に注意する

専任・専属専任で1社に任せるときに知っておきたいのが「囲い込み」です。

囲い込みとは、売却依頼を受けた会社が、自社で買主も見つけて両方から仲介手数料を得るために、他社からの買主の紹介を意図的に断る行為です。売主にとっては、売れる機会を狭められる明確な不利益になります。国土交通省もこの問題を重く見て、囲い込みを処分の対象とする運用を明確化しています。

対策としては、レインズへの登録証明書を受け取ること、他社から問い合わせが入っているかを定期報告の場で確認すること、そして何より、こうした質問に率直に答えてくれる担当者を選ぶことです。

媒介契約チェックリスト

契約書にサインする前に、次の項目を確認しましょう。

• 3種類の違い（依頼できる社数・自己発見取引・報告義務・レインズ登録）を理解した
• 契約期間（3か月以内）と更新の条件を確認した
• 仲介手数料の額と支払いのタイミングを確認した
• レインズ登録証明書を受け取れるか確認した
• 報告の頻度と方法（文書・メール等）を確認した
• 途中解約の条件を確認した

まとめ

媒介契約は、一般・専任・専属専任の3種類。拘束が強いほど、不動産会社の義務（報告・レインズ登録）も重くなるという構造です。正解は一つではなく、「信頼できる担当者に出会えているか」で選び方が変わります。

ハウスクローバーは、物件ではなく「担当者」から探せるプラットフォームです。売却でも複数のエージェントに無料で相談し、比較してから任せる相手を決められます。まずは無料会員登録から、売却の相談をしてみてください。

よくある質問

Q. 媒介契約の期間はどれくらいですか。

専任媒介・専属専任媒介は法律で3か月以内と定められています。期間が過ぎたら、更新するかどうかを改めて選べます。

Q. 一般媒介なら何社に頼んでもいいのですか。

はい、複数の会社に同時に依頼できます。自分で買主を見つけて直接取引することも可能です。

Q. 途中で契約の種類を変えられますか。

契約期間の満了時に切り替えるのが基本です。まず一般媒介で様子を見て、信頼できる担当者が見つかったら専任に切り替える、という進め方もできます。

Q. レインズとは何ですか。

宅地建物取引業法にもとづき国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営する、不動産会社間の物件情報ネットワークです。ここに登録されると、全国の不動産会社があなたの物件を買主に紹介できるようになります。