不動産査定の仕組みと相場の調べ方｜業界17年のプロが売却の第一歩を解説

この記事で分かること

「うちの家、いくらで売れるんだろう」。売却を考え始めたとき、誰もが最初に抱く疑問です。

その答えを知る入り口が「査定」です。ただ、査定価格の意味を誤解したまま進めると、売り出し価格を高く設定しすぎて売れ残ったり、逆に安く手放して後悔したりすることになりかねません。

私は業界17年のなかで、数多くの売却のご相談を受けてきました。この記事では、査定の仕組みと、査定を受ける前に自分で相場をつかんでおく方法をお伝えします。相場観を持ってから査定を受けることが、売却成功の第一歩です。

不動産査定とは何か

査定とは、不動産会社が「この物件なら、これくらいの価格で売れそうだ」という見込み額を算出することです。

大切なのは、査定価格は「売れる保証額」ではなく、あくまで予想だということです。実際にいくらで売れるかは、売り出し後の市場の反応で決まります。また、査定は一般的に無料でおこなわれます。

机上査定と訪問査定の違い

査定には、大きく2つの方法があります。

机上査定（簡易査定）

物件の所在地・面積・築年数などのデータと、周辺の取引事例をもとに、現地を見ずに算出する方法です。手軽でスピードが早い一方、物件の個別の状態は反映されません。まず大まかな金額を知りたい段階に向いています。

訪問査定（詳細査定）

担当者が実際に物件を訪れ、室内の状態・日当たり・眺望・管理状況などを確認して算出する方法です。精度が高く、実際に売り出す前には必ずこちらを受けることになります。

査定価格の受け止め方

複数の会社に査定を依頼すると、会社ごとに金額が異なることがよくあります。

ここで注意したいのは、いちばん高い査定額を出した会社が、いちばん高く売ってくれる会社とは限らないということです。媒介契約を取りたいがために、根拠の薄い高い金額を提示するケースもあるからです。

見るべきは金額そのものよりも「根拠」です。どの取引事例と比較したのか、プラス要因とマイナス要因をどう評価したのかを、きちんと説明できる担当者かどうかを確かめてください。

自分でできる相場の調べ方

査定を受ける前に、自分でも相場をつかんでおくと、査定価格の妥当性を判断できるようになります。実際の成約価格（実際に売買が成立した価格）をもとにした公的なデータが無料で公開されています。

不動産情報ライブラリ（国土交通省）

国土交通省が運営するサイトで、実際の取引価格や地価公示などを地図から調べられます。売買当事者へのアンケートをもとにした成約価格ベースのデータです。

レインズ・マーケット・インフォメーション

国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するサイトで、不動産会社間の情報網「レインズ」に登録された成約価格をもとに、マンション・戸建ての取引情報を検索できます。

ポータルサイトに並ぶ「売り出し価格」は、売主の希望価格であって成約価格ではありません。相場をつかむなら、成約価格ベースのデータを見るのがポイントです。

査定前に準備しておくこと

査定の精度を上げるために、手元の資料を整理しておきましょう。

購入時の売買契約書や重要事項説明書、間取り図、マンションなら管理費・修繕積立金の額が分かる資料、戸建てならリフォームの履歴などがあると、担当者はより正確に査定できます。住宅ローンが残っている場合は、残債額も確認しておいてください。売却価格でローンを完済できるかどうかは、売却計画の土台になります。

ハウスクローバーのAI査定（リリース予定）

ハウスクローバーの会員サイトでは、AIがあなたの物件の査定額を算出する「AI査定」機能のリリースを予定しています。

リリース後は、会員サイト上で手軽に査定額の目安を確認できるようになります。

そして、リリースを待たなくても、宮田の住まい相談Botで今すぐ査定ができます。私の知識を学習したBotが、査定はもちろん、売却に関する疑問にも無料で答えますので、「まず何から始めればいいのか」という段階の方も、お気軽に使ってみてください。

査定・相場チェックリスト

査定を受ける前に、次の項目を確認しておきましょう。

• 成約価格ベースの公的データ（不動産情報ライブラリ・レインズ）で相場を調べた
• 売り出し価格と成約価格の違いを理解している
• 住宅ローンの残債額を確認した
• 購入時の契約書・間取り図など査定に役立つ資料を用意した
• 査定額の「根拠」を説明してもらう心づもりができている
• 高い査定額＝良い会社ではないことを理解している

まとめ

査定は、売却の入り口であると同時に、担当者の力量を見極める最初の機会でもあります。自分で相場をつかんだうえで査定を受ければ、金額の妥当性も、説明の誠実さも、自分の目で判断できるようになります。

ハウスクローバーは、物件ではなく「担当者」から探せるプラットフォームです。査定の根拠まで丁寧に説明してくれるエージェントを、無料会員登録から探してみてください。売却のご相談も無料です。

よくある質問

Q. 査定にお金はかかりますか。

不動産会社による査定は、一般的に無料です。机上査定・訪問査定とも費用はかかりません。

Q. 査定価格で必ず売れますか。

いいえ。査定価格は「売れそうな見込み額」であって、保証額ではありません。実際の成約価格は市場の反応によって上下します。

Q. 複数の会社に査定を依頼してもいいですか。

問題ありません。複数の査定を比べることで相場観が磨かれます。ただし金額の高さではなく、根拠の説明が納得できるかで比べてください。

Q. 相場は何で調べるのが正確ですか。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や「レインズ・マーケット・インフォメーション」など、成約価格ベースの公的データがおすすめです。ポータルサイトの売り出し価格は成約価格より高めに出ている傾向があります。

Q. ハウスクローバーで査定はできますか。

できます。宮田の住まい相談Botで、今すぐ無料で査定が可能です。さらに会員サイトでも、AIが査定額を算出する「AI査定」機能のリリースを予定しています。