「築20年、築30年のマンションを買って、20年後に売れるのだろうか」——これは営業の現場でもっともよくいただく質問のひとつです。築20年の物件なら20年後には築40年、築30年なら築50年になるわけですから、不安を感じるのは当然だと思います。
先に結論をお伝えします。20年後に価値が残るかどうかを決めるのは、たった2つです。立地と管理。新しさでも設備でもブランドでもありません。
この記事では、業界17年の私が、20年後も資産価値が残るマンションと落ちるマンションの決定的な違いを解説します。
この記事で分かること
- 築年数と価格・成約率の関係、そして「築40年・50年」が実はまだ現役である理由
- 20年後には「新しさ」の価値そのものが変わっていくと考える理由
- 将来価値を決める2つの要素（立地・管理）の中身
- 立地で最も重要なのは駅距離ではなく「人口動態」だということ
- 買った時点では分からない管理リスクと、その確認方法
- 資産価値にほとんど関係しない要素（最新設備・マンションブランド）
まず前提：築40年・50年はまだ「終わり」ではない
データを見ると、マンションの価格は新築時がもっとも高く、そこから徐々に下がっていきます。成約率も築年数が新しいほど良いのが現実です。ここだけを見れば、築古は不利に思えます。
ただ、建物そのものの寿命という観点では話が変わります。日本で現存する最も古いRC造の建築物は、築130年ほどになります。つまり築40年、築50年というのは、建物としてはまだまだこれからという段階なのです。
そしてもうひとつ重要なのが、20年後の市場環境です。今後、築5年や築10年の物件が大量に供給される状況は考えにくい。良い土地はすでに限られており、土地は有限だからです。
みんなが等しく古くなっていく中で、「新しいこと」自体の価値は、今と同じようには働かなくなっていくと私は見ています。だからこそ、20年後にどんな世の中になっているかを想像しながら、何が価値として残るのかを考える必要があります。
20年後の価値を決めるのは「立地」と「管理」だけ
マンションの将来価値を考えるうえで絶対に必要なのは、立地と管理の2つです。この2つで20年後の価値は決まると言っても過言ではありません。
そして重要なのは、価値が落ちたときに「何がこのマンションに残るのか」という視点です。設備は古くなり、ブランドは忘れられます。それでも残るのが立地と管理なのです。
立地で本当に見るべきは「人口動態」
立地とは要するに利便性です。20年後は高齢化がさらに進みます。自動運転が十分に普及していれば話は変わりますが、今のペースでは読めません。そうであれば、駅からの距離は引き続き非常に重要になります。周辺にどんな商業施設があるかも同様です。
ただし、私が立地でもっとも重視しているのは駅距離ではありません。その自治体の将来人口です。
人口が大きく減っていくエリアは、そもそもその自治体が存続できるのかというレベルの話になります。人がいなければ、不動産としての価値は成立しません。
この視点を踏まえると、立地の判断基準は次のように変わります。
- 人口が大きく減る予測のエリア：駅近であることが必須。それも「少し近い」程度では足りず、相当な駅近でなければ厳しい
- 人口が増える、または現状を維持できる予測のエリア：駅から多少離れていても価値は残りやすい
日本国内でも、将来人口が増える予測になっている自治体は実際に存在します。「駅近だから安心」と単純に言えないのは、この人口動態を抜きにした駅距離の議論には意味がないからです。国や自治体が公表している将来推計人口のデータで、必ず確認してください。
管理は「買った後」に効いてくるからこそ怖い
立地は買った時点でほぼ確定します。動かしようがありません。一方で管理は、買った後に変化していきます。だからこそ、今の状態だけを見て判断すると痛い目に遭います。
たとえば、購入時の修繕積立金が月1万円だったとします。「これなら安い」と思って買ったものの、20年後に月4万円、5万円になっていたらどうでしょうか。毎月の負担は大赤字ですし、そんな物件は売却にも苦労します。
今が安いことは、良い管理の証明にはなりません。将来にわたって積立金が足りるのか、どこまで上がる計画なのか。ここを把握しておかないと、20年後に大きな差となって表れます。
管理を読める不動産業者はほとんどいない
正直にお伝えすると、管理組合の財務を正しく読み解ける不動産業者は、ほとんどいません。
私が運営するハウスクローバーには全国のエージェントが登録しており、面談を経て掲載しているため、他社の担当者と比べても質は高いと思っています。それでも、私が行っている調査の手法やヒアリング内容を説明すると「そんなことまでやるんですね」という反応になります。
理由は単純で、こうしたノウハウが世の中に確立されていないからです。どこを見ればいいのか、どんな数字を使って計算するのか。一般的な業者は本当に分かっていません。分かっていないから、聞こえの良いことしか言えないのです。
管理が悪ければ、内覧に行く必要すらない
私は、管理の内容が悪い物件は内覧に行く必要もないと考えています。管理面でアウトなら、他の条件がどれだけ良くても基本的に買わない方がいいからです。
実務上、管理書類は売主側の業者が持っているため、内覧前には出してもらえないことも少なくありません。それでも、内覧前に取得して判断できるなら、時間の無駄を大きく減らせます。
順番も重要です。「内覧して気に入ってから管理を調べる」という進め方だと、結果が悪かったときに気持ちを切り替えるのが難しくなります。だからこそ、できるだけ早い段階で管理を確認すべきなのです。
実は関係ない：最新設備とマンションブランド
資産価値に影響しそうで、実はあまり関係のない要素もあります。
ひとつは最新設備です。設備は必ず古くなり、交換時期が来ます。20年後に残る価値とは言えません。
もうひとつが、分譲会社のブランドです。「大手が分譲したマンションなら安心では」と思われる方は多いのですが、実際の現場感覚は違います。
たしかに築年数が浅いうちはブランドが効く傾向があります。しかし築30年、築40年になってくると、どこが分譲したかを気にするお客様はほぼいません。築30〜40年のマンションを検討している私のお客様で、この点を気にする方は本当にいないのが実情です。
古くなるほど、人は立地や管理といった本質的な部分に目を向けるようになります。また、分譲主が責任を持つ期間も築10年を超えれば実質的に関係がなくなります。ブランドは「新しいうちだけ」の価値だと考えておくのが現実的です。
20年後に価値が残るマンションのチェックリスト
- その自治体の将来推計人口を確認したか（増加・維持・大幅減少のどれか）
- 人口が減るエリアなら、相当な駅近と言える距離か
- 周辺の商業施設など、生活利便性が20年後も維持されそうか
- 現在の修繕積立金だけでなく、将来いくらまで上がる計画か確認したか
- 長期修繕計画の数字が現実的な工事費で組まれているか検証したか
- 管理の確認を、内覧よりも前の段階で行っているか
- 最新設備やブランドを過大評価していないか
まとめ
築20年、築30年の物件が20年後にどうなるか。不安に感じるのは自然ですが、RC造の建物としては築40年、50年はまだ現役です。そして良い土地が限られている以上、20年後は「新しさ」だけで価値が決まる時代ではなくなっていくと考えています。
残るのは立地と管理の2つだけです。立地では、駅距離以上に自治体の将来人口が重要になります。人が住んでいなければ不動産の価値は成立しないからです。管理については、今の積立金の安さではなく、20年後にいくらになるのかを見なければ意味がありません。
一方で、最新設備やマンションブランドは、古くなるほど価値として残りにくくなります。表面的な条件ではなく、本質的な2つを見ること。それが20年後に後悔しないための判断軸です。
ただし、管理の見極めは一般の方はもちろん、多くの不動産業者にとっても難しい領域です。だからこそ、数字の根拠を示して判断してくれる仕組みや担当者を活用することをおすすめします。
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さらに「この点は管理会社に確認すべき」という指摘も出るため、担当者に何を聞けばよいかも明確になります。業者が「問題ありません」と説明していた物件でも、調査すると真逆の結果が出ることは実際にあります。納得できないまま進めず、数字で確認していただければと思います。
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よくある質問（FAQ）
Q. 築20年のマンションを買って、20年後に売れますか？
A. 立地と管理が良ければ売れます。RC造は日本で築130年の現存例もあり、築40年は建物として十分現役です。また今後は良い土地が限られ、新築の大量供給も見込みにくいため、「新しさ」だけで価値が決まる状況は変わっていくと考えています。
Q. 20年後の資産価値を決めるものは何ですか？
A. 立地と管理の2つです。設備は古くなり、ブランドは築年数が経つと意識されなくなります。価値が落ちたときに最後まで残るのがこの2つなので、購入時の判断軸もここに置くべきだと考えています。
Q. 立地は駅からの距離で判断すればいいですか？
A. 駅距離は重要ですが、それ以上に自治体の将来人口が重要です。人口が大きく減るエリアでは相当な駅近でなければ厳しく、逆に人口が増える・維持できるエリアなら駅から多少離れていても価値は残りやすくなります。将来推計人口を必ず確認してください。
Q. 今の修繕積立金が安ければ安心ですか？
A. 安心できません。購入時に月1万円でも、20年後に月4万〜5万円になれば家計は大きく圧迫され、売却にも苦労します。現在の金額ではなく、将来どこまで上がる計画なのか、その計画は現実的な工事費で組まれているかを確認する必要があります。
Q. 管理はいつ調べるべきですか？
A. できるだけ早く、理想は内覧前です。管理面で問題があれば、他の条件が良くても購入は避けるべきだからです。内覧して気に入った後だと判断が鈍りますし、時間も無駄になります。管理書類が内覧前に出てこないこともありますが、可能な限り早い確認をおすすめします。
Q. 大手が分譲したマンションの方が価値は残りますか？
A. 築年数が浅いうちはブランドが効く傾向がありますが、築30〜40年になると分譲会社を気にする買い手はほとんどいません。分譲主が責任を持つ期間も築10年を超えれば実質的に終わります。古くなるほど、立地と管理という本質的な部分が評価されるようになります。
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