マンション売却を成功させるためには、様々な要因が複合的に絡みますが、その中でも「いつ売るか」はとても重要なポイントになります。
特に2024年に入ってから、不動産市場動向や金利動向に動きもあり、今後の最適な売却タイミングを見極めることが必要不可欠です。
この記事では、市場動向や物件タイプ別の売却戦略、さらに高値で売るための具体的なポイントまで、マンション売却希望者が知っておきたい情報を詳しく解説します。
宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー
ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの不動産売買希望者の相談があり、実際の売買もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅売買に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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マンション売却を検討するときに考えておきたいこと
まずはマンションの売却を検討するとき、あらかじめ考えておきたいことをお伝えしていきます。
早く売れることを優先するか、売却価格を優先するか
まず、今回のマンション売却はスピードを重視するのか、売却価格を重視するのかです。
スピードと売却価格は反比例します。
スピードを重視するのであれば、売却価格は「相場≧売却価格」となります。
逆に売却価格を優先するのであれば、売却価格は「相場≦売却価格」となる可能性もありますが、あまりにも相場からかけ離れた売り出し価格だと、状況によっては相場よりも安くなることもあります。
この辺りは物件の特色によっても変わってきますので、最終的には担当者（不動産エージェント）と相談の上、決めていく形になります。
少なくとも、ご自身が売却にどれくらいの時間をかけられるのかは把握しておくようにしましょう。
マンション売却を検討する理由を明確にする
マンションを売却する理由はさまざまですが、主なきっかけには家族構成の変化や住み替え、老後の資金確保などがあります。
たとえば、子どもが独立した後に広すぎる住まいを処分したり、より利便性の高い場所への引っ越しを考えるタイミングが訪れることがあります。
一方で子どもが大きくなってきて、今のマンションが手狭になってきたことで、戸建てへの引越しを考えるかもしれません。
人によって、マンション売却を検討する背景は違いますが、マンション売却にはそれなりのエネルギーが必要になるので、そもそもなぜ、マンションを売る必要があるのか。
その理由を明確にするようにしましょう。
いつまでに売りたいかという期日を決める
「今が売り時か？」と迷う理由の一つは、将来の市場変動に対する不安です。
特に、住宅ローン金利や不動産価格が今後どうなるかは、売却時期を決める大きな要素です。
これらの要因は売却価格に大きく影響するため、タイミングを誤ると損失が発生するリスクもあります。
そしてもう一つの理由が、1年を通してどのタイミングで売り出せば、どの時期に売りに出すのが良いのかということです。
これらのタイミングを図ることも大切ですが、マンション売却には数ヶ月単位で時間がかかるので、「いつまで」という時期から逆算をしながら売り出し時期を決めていくことが大切です。
同じようなマンションが、どれくらいで売りに出されているかを確認する
情報収集の一環として、自身のマンションと同じような物件がどれくらいで売り出されているのかを、確認しましょう。
マンションであれば、エリアにもよりますが、物件情報サイトで類似するマンションの情報を見つけられると思います。
また現在は、インターネットで過去のご自身のマンションの販売履歴なども確認することができます。
例えば、こちらのマンションDBでは、マンション名を入力することで、さまざまなデータを閲覧することができるので、ぜひ活用してみてください。
入力マークにマンション名を入力して、検索ボタンを押せば、あなたのマンションに関わる様々なデータが出てきます。
ぜひ試してみてください。
2024年〜2025年のマーケット動向・金利動向から売却時期を見極める
次にタイミングの見極めをするにあたり、売却価格に影響するマーケット動向と金利動向について解説していきます。
2024年7月現在のマーケット動向
現在のマンション市場は、都市部を中心に上昇しています。
東京都・愛知県・大阪府の2023年7月〜2024年7月における成約データ（出典：レインズデータベース）
こちらのデータはレインズの成約データから製図したものですが、過去1年のデータを見ると、特に東京都の伸びは、他の都市と比較しても、その上昇率は大きくなっています。
愛知県と大阪府も上昇していますが、東京都ほどの上昇はしていません。
もう一つ、今後のマーケットの行方がどうなるかの参考になる、在庫量のデータを見ていきます。
東京都・愛知県・大阪府の2023年7月〜2024年7月における在庫件数（出典：レインズデータベース）
同じくレインズのデータから作成したものになりますが、大阪府と愛知県では、在庫量は微増していますが、東京都では在庫量が大きく減っています。
相場のメカニズムの一つに「需給バランス」が上げられますが、今の東京都は人口の流入や外国人による購入も増えていて、在庫が減少しています。
このことが、東京の相場が大きく上昇している要因となっています。
逆に大阪府や、愛知県はやや踊り場になっている様子が見て取れます。
このことから、東京はしばらく強気での売り時が続く、大阪府と愛知県は、早めに売却した方が良さそうと言えるのではないでしょうか。
このようなデータを公式LINEでは、毎月レインズのデータから、リアルタイムなマーケット情報を発信しています。
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過去のデータは、ハウスクローバーの購入者向けサイトの、マーケット情報のアーカイブからもご覧になれます。
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住宅ローン金利の最新動向
住宅ローンの金利動向も、相場に大きな影響を与える要因の一つです。
特に今現在は、2024年7月31日に、日銀が金融緩和を解除し、一度の利上げを経て、2024年10月には、いよいよ大手銀行でも変動金利の利上げが始まる状況です。
実際の貸出金利は、優遇幅が収入や勤務先などが考慮され決まることから、どこまで変動するかは不透明ですが、間違いなく金利は上昇傾向です。
そして金利の上昇は、マーケット相場においてはマイナス要因になります。
イラストを見ていただくとわかると思いますが、毎月の住宅支出に回せるお金が変わらないとすると、金利が上がることで、銀行に支払う利息の比率が増えて、元本部分（物件価格に充てられる金額）が減るからです。
これが金利上昇で不動産相場が下がると言われている理由です。
今現在は、まだ上昇するといっても、微々たるものなので、マーケットへの影響はそこまで大きくはないと予想されますが、今後のことを考えると早めに売却しておいた方がいいかもしれません。
同じように住宅ローンの最新金利も公式LINEにて毎月発信しています。
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物件タイプ別の売却戦略
ここからは、物件タイプ別ごとの売却戦略を解説していきます。
同じマンションであっても、エリアや築年数によって、売却戦略は変わってきます。
ただしあくまで画一的な分け方ですので、最終的には不動産エージェントの助言を得ながら売却戦略を描いていくと良いでしょう。
東京23区内の2000年以降のマンション
東京23区内の2000年以降に建築されたマンションは、現在売り手市場の状況ですので、いつ売りに出しても、大きく損をするような状況ではありません。
むしろいかに高く売ることができるかを考えましょう。
相場が上昇して、在庫量が少なくなっていますので、駅近などの条件を満たす物件であれば、強気な価格設定でも、それなりに良い結果になるのではないかと思います。
ただし、選ぶ担当者を間違えると、損はしないものの「もっと高く売れたのに」という状況になる可能性はあります。
筆者も東京都を中心に売買のお手伝いをしていますが、大手を中心に、両手仲介欲しさに相場「並」の金額で売りに出している物件も散見されます。
大手は、上場している会社も多く、あからさまな「囲い込み」が出来ない状況ではあるものの、ギリギリのラインで「囲い込み」をしています。
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https://houseclouver.jp/sale/hudousan-cyukai-kakoikomi/
よくある手法として、色々理由をつけて他の業者が連れてくるお客様の対応を遅らせて、その間に、自社の顧客を優先的に案内して成約させます。
これが大手で流行っている囲い込みの手法で、大手は売主と買主の両方から仲介手数料を受け取る両手取引ができます。
販売期間が長くなれば（とは言っても3ヶ月以内くらいのイメージです）、大手はあからさまな囲い込みができなくなるので、色々他社の紹介を遅らせられる期間（1ヶ月くらい）で売れる金額で売りに出しています。
「両手仲介にこだわらなければ、もっと高い値段でも売れるのに」と思わずにはいられない案件をよく見かけます。
このようなことをしても問題にならないのは、相場がそれだけ強いからです。
その他の主要都市のマンション
その他主要都市のマンションにおいては、上昇をしてきている都市が多いものの、やや踊り場にきているような様相が見られます。
今後の金利上昇などを考えると、なるべく早めに売却をした方がいいのではないかと思います。
地方都市のマンション
地方都市のマンションは、自治体の人口予測と連動します。
人口予測は、不動産相場と強い相関を示しています。
人口が減るという予想であれば、早めの売却を検討した方が良いと考えられます。
購入者向けのサイトで詳しく解説した記事がありますので、合わせて参考にしてください。
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https://houseclouver.jp/manshion-kakku-suii-souba/
タワーマンション
タワーマンションは高層階からの眺望や設備が魅力で、高い資産価値を持つ物件です。
しかし、供給過多になりやすく、価格が大きく変動する可能性があります。
特に、同じエリアで複数のタワーマンションが売り出されると競争が激化するため、売却時期を慎重に見極める必要があります。
市場の動きをしっかりと観察し、需要が高い時期を逃さないことが重要です。
築古のマンション
築古のマンションにおいては、そこまで需要は強くはないため、元々販売期間が長期化しやすいと言えます。
特に築年数が古く、駅から遠いなど、立地が悪いマンションは敬遠されがちになります。
また旧耐震基準と呼ばれる、1981年6月以前に建築確認を受けているマンションは、より一層売りづらくなってきています。
売却を検討しているのであれば、なるべく早めに手放した方が良いかと思います。
これらのマンションの分類は複合的に絡み合うことが多いので、スキルや経験のある不動産エージェントに相談をしながら売り出し時期を探っていきましょう。
ハウスクローバーでは、全国の優良な担当者が探せます。
担当者のスキルや経験によって、売れる金額も変わってきますので、ぜひこのようなサービスを利用して良い担当者を探しましょう。
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最適な売却時期とやめるべき売却時期
次にマーケット的な観点ではなく、1年を通していつ売り出すのがいいのか。
また売却をするべきではな時期はいつか。
様々なデータを見ながら紐解いていきたいと思います。
売却は春と秋がベスト？季節ごとの市場動向
一般的に、春と秋は不動産市場が活発化する時期と言われています。
春は新生活を始めるための住まいを探す人が多く、秋は気候が安定しているため引越しがしやすいことが理由です。
実際のデータで1年の値動きを見てみましょう。
東京都・愛知県・大阪府の2023年7月〜2024年7月における成約件数（出典：レインズデータベース）
こちらのチャートは、レインズデータの過去1件の成約件数です。
在庫件数に対して、成約件数が少ないのは、レインズへの成約件数が実際の成約件数よりも、少ないからなのですが、サンプルとしての数は要件を満たしています。
このチャットを見ると、やはり3月の成約件数が多いと言えます。
ついで秋頃と、6月頃が件数が増えています。
逆に、成約件数が最も減るのは8月で、ついで年末年始と5月となっています。
8月の成約件数が減るのは、気温が暑く、夏休みなどがあるからです。
年末年始と5月が減るのは、年末年始休業やGWがあるからと考えられます。
つまり、マンションの売却は、春と秋が最適で、8月、1月、5月の連休があるときは売れ行きが悪くなると、データから見てわかります。
売却＝売買契約なので、売却期間から逆算する
先ほどのデータは、レインズの売却データですが、レインズの売却データは契約のタイミングでカウントされます。
ですので、3月がベストだからといって、3月から売りに出していたのでは間に合いません。
売却には以下のような流れで進んでいきます。
・不動産業者、不動産エージェントの選定：１週間〜１ヶ月
・売り出し準備〜媒介契約：１〜１ヶ月
（片付けなどがあると長くなる）
・売却期間：マンションの平均日数は首都圏で76.8日
（「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」による）
このように実際に契約に至るまで、３〜６ヶ月くらいかかることが分かります。
この中で売却期間、つまり売り出すタイミングが重要になります。
平均で２〜３ヶ月と考えるのであれば、例えば３月の繁忙期に成約にしたいのであれば、年明け前に売り出しておくくらいが、ちょうど良いタイミングになります。
また売却準備も、マンションや室内の状況によっては時間がかかることもありますので、３月の繁忙期での成約を目指すのであれば、１０月くらいには不動産エージェントに相談をしておきたいことろです。
また住み替えをする場合でも、年末から３月に向けて売り物件も増えるときなので、次の住まいを探すタイミングとしても最適なのではないでしょうか。
高値で売るためのタイミングの見極め方
マンションを高値で売却するためには、いくつかの指標を押さえる必要があります。
季節なタイミングはもちろん、マーケットの状況や金利情勢、そしてご自身のタイミングなどを総合的に判断して、タイミングを見極めましょう。
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マンション売却を成功させるためのポイント
最後にタイミング以外で、マンション売却を成功させるためのポイントについて解説します。
マンション売却の知識を身につけておくこと
マンション売却の成功のポイント、一つ目は、マーケットや金利の状況にアンテナを張っておくこと。
そして、不動産業者の言いなりになって損をしないためにも、ある程度の知識をつけておくことです。
もし売却が決まっているのであれば、室内の片付けもこのタイミングでしておくと、査定結果にもプラスになります。
また売却の準備が終わったら、すぐに売却に動くことができます。
例えば金利が上がりそうな状況の場合、早めに売却に動くことで、タイミングを逸さずに済みます。
出来ることからやっておくようにしましょう
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https://houseclouver.jp/sale/mashion-baikyaku-nagare/
内覧時のポイント：第一印象を良くする
内覧時の第一印象は、購入希望者に強く影響を与えます。
家の第一印象は3秒で決まると言われていて、その大半は視覚的印象、そしてその次に大きいのが臭覚的印象と言われています・
ですので、3秒で購入候補から消えてしまわないためにも、室内の印象を整えましょう。
いつも私がお客様にお伝えしているポイントは以下の通りです。
ぜひ参考にしてみてください。
空き家の場合
照明器具は残すor安くてもいいので設置する
時間帯や天候に暗くなってしまうと、部屋の印象まで暗くなります。
部屋の汚れが気になる場合はクリーニングを
費用対効果が最も高い対策です。
リフォームについては、基本的には必要ありません。
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https://houseclouver.jp/sale/manshion-baikyaku-reform/
ドゥヒューザー・消臭剤などで匂い対策を
空き部屋は、排水トラップの水が渇き、排水溝の匂いがあがりやすくなってきますので、匂い対策もしておいた方が良いでしょう。
住みながら売却する場合
引越しで捨てるようなものは先に捨てておく
内覧時の印象を良くするためには、なるべく生活感が出ないようにしておくことが理想です。
そうは言っても住んでいるので、生活感が出ることは仕方のないことです。
しかし引越しの時に捨ててしまうようなものは、実は多かったりするのも事実です。
どうせ引越しの時に捨ててしまうのであれば、先に捨てておきましょう。
特に部屋の第一印象となる、玄関やリビングは綺麗にしておくようにしましょう。
室内に入って最初に目が行くポイントを整える
どこの物件にも必ず、室内に入って最初に目が行くポイントがあります。
部屋の印象は、そのポイントで大きく左右されます。
無駄なものを片付け、ニトリなどで売っているようなもので構わないので、簡易的に飾り付けをするだけでも、印象は随分変わります。
ドゥヒューザー・消臭剤などで匂い対策を
空き家のような排水溝の匂いはないものの、靴の臭うや、排水溝など、匂いにも気を配りましょう。
不動産業者・担当者選びを間違えない
ここまで様々なポイントを解説してきましたが、結局のところ、マンションの売却が上手くいくかどうかは、不動産業者、担当者選びで決まります。
最終的には、担当者次第です。
これでマンション売却の成功の可否が変わると言っても過言はありません。
しかしいくら担当者が良くても、囲い込みをしているところは、基本的に会社（営業責任者）の方針として行われることが多いです。
また、この文中でも頻出している「不動産エージェント」とは、独立した個人事業主であることが多く、宅建業のある不動産会社に所属しているという形態が一般的です。
雇用関係がないので、会社の方針に従う必要がなく、個人の方針で営業スタンスが変わるところもあります。
不動産屋に多い、少人数で社長が営業をしているという形態の会社も、社長自身が不動産エージェントと言っても良いと思います。
今の不動産業界は様々なプレーヤーが出てきています。
そんな中で最適な担当者（不動産エージェント）を探せるサービスが「ハウスクローバー」です。
掲載には、一定以上の経験や倫理観を持ち合わせ、事務局の面談を経て合格した人しか掲載されていません。
またハウスクローバー自体に囲い込みなどを禁止する厳しいルールがあり、違反者は強制退会となっています。
さらに他のユーザーによる評価なども参考に探すことができるので、ぜひマンション売却をお考えの際はご活用ください。
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マンション売却でベストなタイミング・時期は？
この記事を書いている現在、市況は非常に流動的になってきています。
金利の上昇傾向や、高止まりを続けるマンション相場。
さらに季節的な要因や、物件の種別によっても、適切なタイミングや時期は、変わってきます。
これらの中で影響度が大きいものを順番に並べると、
- 全体のマーケット状況・金利情勢
- マンションのタイプ別特徴
- 季節的要因
このようになるのではないでしょうか。
またこのタイミングや時期的な要素に、不動産業者の担当者の質で結果が変わってきます。
マンション売却のタイミングや時期を見計らうことはもちろん、担当者選びにも余念がないようにしましょう。
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