住宅ローン返済中の家は売却できる⁉︎ 見極めのポイントと注意点とは

家の売却を検討している方のなかには、住み替えや離婚などの理由で、住宅ローンの返済が残っている家を手放したいと思う方もいらっしゃるのではないでしょうか？

結論から申し上げると、住宅ローンの返済中でも、一定の条件を満たしていれば不動産売却は可能です。

また、不動産の価値は経年により低下することが一般的なので、ローンの完済前に売却したほうが高く売れることが多いというメリットもあります。

この記事では、住宅ローンの返済中でも家の売却が出来るケースと出来ないケース、住宅ローンが支払えなくなったときの注意点などを解説します。

住宅ローンが残っている家を売りたいという方はぜひ参考にしてください。

住宅ローン返済中の家の売却は出来るか？

住宅ローン返済中でも家を売ることはできますが、買主に引き渡す際にはローンが完済されている必要があります。

住宅ローンを利用して購入した家には、金融機関から「抵当権」が付けられています。

抵当権とは、いわゆる「担保にとる」という担保のことを指します。

住宅ローンを借りた人がお金を返せなくなった場合、金融機関がその不動産を競売などにかけ、貸したお金を回収します。

家を売るにしても買い替えるにしても、通常はそのローンをいったん完済して、「抵当権」を無くす「抵当権抹消」の手続きをする必要があります。

なぜなら、抵当権をそのままにしていると、万が一売主がローンを滞納した場合、家が差し押さえられてしまい、次の持ち主となる買主が家を失うことになりかねないためです。

住宅ローンを返済中の家を売却したいと思ったら、まずは以下のポイントを確認しましょう。

住宅ローン返済中の家を売るときに確認すべきポイント

ローン返済中に家を売却しようと思ったら、まずやるべきは「ローンがいくら残っているか」を確認することです。

そのほかにも、以下のポイントについて確認しましょう。

住宅ローンの返済額を確認

住宅ローンの契約をすると、金融機関から「返済予定表」が発行されます。

これにより、ローンの残高だけでなく、借り入れ内容から返済予定日やボーナスで返済する予定の金額、さらには元金や利息などの内訳も確認できます。

内容について確認したいことや、不明点がある場合は、借入先の金融機関に問い合わせてみましょう。

自宅の売却予想額を知る

住宅ローンの残債が少なく、手元の預貯金で完済できる場合にはまったく問題ありません。

しかし、それが難しい場合には家の売却予想額を調べ、その売却代金でローンを完済できるか確認しましょう。

家の売却予想額を知るためには、不動産会社の査定を受けることをおすすめします。

特に、戸建てはマンションと異なり個別性が高く、エリアの特性にも大きく影響されます。

そのため、エリアの不動産市場に精通し、売却実績が豊富なエージェントに査定を依頼することが重要です。

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住宅ローンが完済できるか確認する

そもそも、売却額で住宅ローンを完済できるかどうか確認してみましょう。

家を売却したとしても、ローンの残債が残ってしまう場合は抵当権を抹消することができないためです。

完済できるかどうかは、以下の計算式により簡単に確認できます。

この計算で、現在の状況が「オーバーローン」か「アンダーローン」かを確認しましょう。それぞれ、以下の状態のことを指します。

売却にかかる諸費用を計算しておく

家を売却する際には、不動産会社に支払う仲介手数料など、さまざまな費用が生じます。

「売却代金で完済できると思っていたのに、費用を払ったら足りなくなった」とならないために、あらかじめどのような費用がどれだけ必要になるのかを確認する必要があります。

売却を担当する不動産会社に依頼すればシミュレーションも可能ですが、目安としては売却額の「3.5~4％」程度といわれています。

どのようなものがあるのか詳しく解説します。

 

仲介手数料

仲介手数料は、買主を見つけた不動産会社に支払う成功報酬です。

宅地建物取引業法により売却金額に応じた上限額が定められており、売却価格が400万円以上の場合「（税抜の売却価格×3%+ 6万円）＋消費税」が上限額となります。

となり、140万円近い費用がかかります。

仲介手数料は金額が大きくなりがちなうえ、現金での支払いとなるケースがほとんどです。

必ず事前に確認し、現金を残しておきましょう。

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印紙税

印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に対してかかる国税です。

不動産の売却においては買主と交わす売買契約書に課税され、収入印紙を貼付することで納税します。

参考までに、売却額が「1,000万円超〜5,000万円以下」の場合には、1万円が課税されます（軽減税率適用の場合）。

契約金額	本則税率	軽減税率
100万円を超え500万円以下	2000円	1000円
500万円を超え1000万円以下	1万円	5000円
1000万円を超え5000万円以下	2万円	1万円
5000円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円

ただし、現在は不動産売買契約における電子署名契約が認められており、紙面によらない電子契約の場合、印紙税はかかりません。

登録免許税

登録免許税は、登記手続きをおこなう際にかかる国税です。

ローンが残っている家の売却では、抵当権の抹消登記をする際に、建物と土地それぞれ1つにつき1,000円課税されます。

参考までに、抵当権の付いた2筆の土地と戸建て1棟を売却する場合には、1,000円×3＝3,000円​が課税されます。

司法書士報酬

抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合に報酬として支払います。

不動産の数や不動産の評価額によっても異なりますが、評価額が「1,000～3,000万円」の場合、5〜8万円程度が相場となります。

住宅ローン返済中の家を売却ができるかを判断する

住宅ローン返済中の家を売却できるかどうかは、オーバーローンかアンダーローンかにより大きく変わります。

それぞれのケースを見ていきましょう。

住宅ローンの残債＞売却予想額のケース（オーバーローン）

オーバーローンとは、住宅ローン残債が家の売却予想価格を上回っている状態を指します。

例えば「ローンの残債が3,000万円残っているが、売却予想価格は2,500万円である」といった状況です。

この場合は家を売却しても500万円近くの残債があるため、抵当権を抹消できず売却できません。

その場合の対処法については、次の項目で詳しく解説します。

住宅ローンの残債＜売却予想額のケース（アンダーローン）

アンダーローンとは、家の売却予想価格が住宅ローン残債を上回っている状態を指します。

例えば「ローンの残債が3,000万円に対し、3,500万円で購入してくれる買主が見つかった」といった状況です。

この場合、抵当権を抹消できるため通常の売却活動を行えば売却はできますが、上記の諸費用が発生することは頭に入れておきましょう。

家を売ってもローンが残るオーバーローンを家を売却するには？

オーバーローンの状態でも家の売却は可能です。ただし、「売却代金でローンを完済できること」が条件です。

主な対処法としては、自己資金で差額をまかなう、住み替えローンを利用する、リースバックを利用する、任意売却をするといった4つの方法があります。

残債の差額分を一括返済

オーバーローンの家を売却する場合、もっともシンプルなのは自己資金でローン残債を返済する方法です。

預貯金を活用すれば、金融機関で新たにローンを組む必要もありません。

査定書に記載された売却額はあくまで予測値です。

実際に売りに出してみると、想定した金額ではなかなか買い手がつかない、売却のための費用が多くかかったなど、思ったより手元にお金が残らないケースもあります。

こうした事態も考慮し、多少売却額が低くても自己資金でローン残高を補填できるかどうか確認した上で売却を進めることがベストです。

売却後にローン残債に足りないと気づいてもどうしようもありません。

ローン売却益だけで不足した場合でも、自己資金できちんと完済できるかどうか、実際に売却を進める前に確認することが重要です。

住み替えの場合、住み替えローンに含めることもできる

住み替えローンを利用すれば、住宅ローンの残額と売却金額との差額を融資で埋めることが可能です。

住み替えローンとは、自宅を売却し新居を購入するときに利用できる融資です。

住み替えローンでは新居の購入代金や購入諸費用だけでなく、差額まで借り入れできます。

ただし、差額まで借りるためには金融機関から高い年収を要求されます。

住み替えローンを利用する際は、まず借り入れできるかどうか事前審査を受けることが大切です。

リースバックを利用する

もし自宅を売却する理由が住宅ローンの完済やまとまった資金を得るためであれば、リースバックを利用することも一つの方法です。

正式名称を「セール・アンド・リースバック」といい、具体的には自宅を売却して売却代金を手に入れた後、月々家賃を支払って賃貸人として住み続ける方法です。

メリットとしては、住み慣れた自宅に住み続けることができ、原則売却したことも周囲に知られません。

また、不動産会社が直接買主となるため、仲介会社に売却を依頼する場合に比べ、短時間で自宅を現金化することができます。

デメリットとしては、オーバーローンでリースバックする場合、一般的に市場での相場に比べ売却価格は安くなります。

周辺の相場よりも家賃額が高くなるケースも多いため、残債と家賃の二重払いとなります。

そのため、毎月の負担額が重くなってしまうリスクがある点に注意する必要があります。

金融機関と交渉をする

売却をしても残債が発生してしまい、差額を一括返済できない場合であっても、ローン借入先の金融機関から許可を得ることで、売却を進めることもできます。

具体的には、売却後に残った住宅ローンの残額は、無担保のローンとして分割返済していくことになります。

売却金額で賄えないローンの残債が発生する予想があったとしても、金融機関と話し合い、残債分を別途ローンなどで支払っていくことの承諾がもらえれば、住宅ローンが残っていても抵当権を外してもらえるので、売却をすることができます。

ただし、無担保ローンについても別途審査が必要となるため、必ず成功するわけではないことに注意が必要です。

また金融機関との交渉のさいは、不動産会社による売却査定や、足りなくなる見込み額などが必要となります。

住宅ローンが支払えなくなった時の注意点

住宅ローンが支払えなくなった時、オーバーローンとアンダーローンの場合で取るべき対策や注意点が異なります。

それぞれ見ていきましょう。

オーバーローンの場合

家の売却額よりもローン残債が上回る「オーバーローン」の場合、所有者の意思だけでは自由に売却できません。

家は購入直後から価値が下がっていくことが多いので、「売却してもローンが残る」ことは決して珍しいことではありません。

注意点は、「家を売ってどれくらい借金が残るか」と「足りないお金をどうするか」を考慮しておくこと。

オーバーローンの場合に事前におこなうことは、主に以下の内容です。

住宅ローンが支払えないときの任意売却とは？

任意売却は、住宅ローンの残債が物件を売却しても残債を返しきれない場合に金融機関と交渉をすることを言いますが、先に解説した自発的に選択するというよりも、住宅ローンの支払いが苦しくなり、差し迫った状況で選択されることが多い手法です。

住宅ローンは、遅延が半年以上続くと、住宅ローンの債権は保証会社に移り、一括返済を求められるようになります。

この時、一括返済ができなければ、金融機関は抵当権の実行に向けて準備を進めていきます。

この競売が実行される前に、弁護士に依頼して債権者である金融期間と交渉をしながら進めていく方法を任意売却と言います。

もちろん金融機関との交渉は、所有者本人が交渉することもできますが、状況も状況であるため、弁護士を入れて交渉をすることが多いです。

競売では官報を通してインターネットなどで広く情報が掲載されてしまいますが、任意売却では差し押さえの事実が周囲に知られるリスクはありません。

ただ、任意売却を選択したからといって、競売の手続きがストップするわけではない点には注意が必要です。

任意売却をおこなうためには金融機関との打ち合わせをし、売却後に残額を分割返済できるかどうかを提示する必要があります。

そのためには金融と不動産の専門的な知識が必要であるため、任意売却を利用する際は不動産会社に相談しながら進めていきましょう。

アンダーローンの場合

家の売却額よりもローン残債が下回る「アンダーローン」の場合は、以下の手続きを踏むことで売却できるでしょう。

注意点としては、「家を売却する際にかかる仲介手数料などの支払い」と「家を売却した後の所得税や住民税といった、いわゆる課税所得税の支払い」を考慮しておくことです。

課税所得税については、このあとの項目で詳しく解説します。

離婚で住宅ローンが残っている家を売却するときは？

離婚で住宅ローンが残っている家を売却するには、ローンの契約内容や名義人が誰かによって適切に対応する必要があります。

複数の選択肢があるため、それぞれ見ていきましょう。

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売却をして住宅ローンの一括返済

もっともシンプルなのは、売却して得た利益で住宅ローンを一括返済し、残った現金を二人で分け合う方法です。

売却代金で不足する場合、財産分与したプラスの預貯金などから半分ずつ補うとよいでしょう。

注意点として、家の名義が夫婦の共有名義になっているケースでは、夫婦のいずれかが反対した場合は売却できません。

不動産は、名義人全員の合意がなければ売却できないと法律で定められているためです。

事前に夫婦で話し合い、売却や売却価格に合意することが重要です。

どちらかが住み続ける

夫名義の住宅ローンで購入した家に夫だけが住み続けるなど、住宅ローンの名義人が財産分与分として家を受け取り、そのまま住み続けるケースもあります。

注意点として、配偶者が連帯保証人となっている場合、離婚しても連帯保証義務はなくなりません。

仮に名義人が返済不能になった場合、離婚した配偶者にも支払い義務が生じることは、よく理解しておく必要があるでしょう。

円満に離婚できたと思っていても、今後の関係性がどうなるかは分かりません。

そのため、離婚時に住宅ローンが残っている家は基本的に売却することをおすすめします。

住宅ローンのある家を売った時でもかかる税金

住宅ローンが残った家を売却して利益が出る場合、先述した譲渡所得税（所得税、住民税）の対象になり、確定申告を行って納税する必要があります。

まずは、税金がかかるかどうかを計算してみましょう。

税金がかかるかどうかの計算

不動産を売却したときの税金は、実は住宅ローン残債があってもなくても変わりません。

どちらの場合でも、以下の計算式に当てはめて、譲渡所得（売却益）を計算します。

「売却価格」は家の売却時になにも差し引かれていない価格のことを指します。

売却価格に、買った際にかかった費用（取得費）と、売った際にかかった費用（譲渡費）を足した金額を差し引いたものが譲渡所得となります。

取得費には、主に以下のような費用が含まれます。

譲渡費には、主に以下のような費用が含まれます。

それぞれの金額を把握できていないと、譲渡所得から差し引ける金額が少なくなる（＝譲渡所得の額が大きくなる）ため、税額も高くなってしまいます。

購入時や売却時にかかった費用を把握しておくため、契約書などの書類関係はしっかり保管しておきましょう。

もし、取得費や譲渡費が分からない場合は、依頼した不動産会社に確認してみましょう。

売却益が出た場合

自宅のマンションや一戸建てなどの不動産を売却して売却益が出た場合、譲渡所得税の課税対象になります。

ただし、マイホーム（居住用財産）を売却した場合には、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

つまり、マイホームを売却して利益を得たとき、その譲渡所得に対して3,000万円までは課税対象にならないことになります。

例えば、譲渡所得が1,000万円だった場合、3,000万円の控除内に収まるので、譲渡所得税が一切かからないことになります。

売却益が出た場合、ほとんどのケースでこの金額内に収まりますが、特例の適用を受けるためにはいくつかの要件があります。

詳しくは、下記の国税庁のHPを参照ください。

出所：マイホームを売ったときの特例

売却損が出た場合

家を売却して生じる利益を「譲渡所得（売却益）」といいますが、上記の計算式にあてはめてマイナスとなった場合は「譲渡損失（売却損）」が出たことになります。

その場合、課税対象となる譲渡所得がないため、譲渡所得税（所得税、住民税）はかかりません。

なお、住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が生じたときは、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年間繰り越して控除（繰越控除）することができます。

これらを「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といい、新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合でも適用することができます。

こちらも特例を受けるためにはいくつかの要件があるため、詳しくは下記の国税庁のHPを参照ください。

出所：住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

住宅ローンの残っている家を売る時のポイント

「住宅ローンの残っている家は売却できないの？」と心配する人もいらっしゃいますが、売却を進めることは可能ということが分かりましたでしょうか。最後に、住宅ローンの残っている家を売る時のポイントをまとめます。

住宅ローンの残っている家を売却する場合、売却中やその前後で確認すること、税金などの注意点も多くあります。

また、売却自体が長丁場になることも想定されるため、二人三脚でサポートしてくれる実績豊富なエージェントがいると心強いですよね。

ただし、不動産に関して知見を持たない方が優秀な担当者（不動産エージェント）を見極めることは難しいのが現状です。

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