不動産売却時の仲介手数料は値引き交渉はできる？無料や半額の注意点

不動産を売却する時にかかる諸費用の一つに仲介手数料があります。

仲介手数料の金額や支払いのタイミング、また仲介手数料無料や半額の業者に関する注意点、価格交渉などについて解説します。

これから不動産の売却をお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却時の仲介手数料はいくら？

不動産を売却するときにかかる仲介手数料の上限は、実際に売却された価格に対して以下の計算式で求められます。

「仲介手数料の上限＝売却価格×3％+6万円」

ここで覚えておいて欲しいのが、仲介手数料はよく法律で決められていると言われたりしますが、決められているのはあくまで上限であって、この上限を超えなければいくらでもいいということになっています。

ただし実際の取引においては、上限の仲介手数料がかかることが多いです。

支払いのタイミングはいつ？

仲介手数料は、契約が成立したときに債権が確定します。

つまり不動産業者は契約が成立したら、そのタイミングで一括請求をしても構わないこととなっております。

ただしこれも不動産業者との話し合い次第で、契約時に半金・決済時に半金や、決済時に一括など様々なパターンが存在します。

契約の相手方から受け取る手付金の額や、ご自身の資金繰りによってもどのパターンがいいかは変わってきます。

仲介手数料の値段交渉はできる？

理論的に言えば、仲介手数料の値段交渉は可能です。

特に金額の高い物件については交渉の余地はあると思います。

またご自身のお勤めになっている会社の福利厚生の一環で、仲介業者との提携があり多少の割引がきく場合は、それを根拠に交渉することもできます。

ただ気をつけていただきたいのが、根拠のない、割引率の高い値段交渉です。

仲介手数料は、仲介業者からしてみたら収入の全てで、仲介手数料によって人件費や広告宣伝費を全て賄っております。

仲介手数料を値段交渉するということは、仲介業者からしてみるとその収入が減ることになるので、収入を確保するために結果として、売主にとって利益相反行為となる「囲い込み」が発生してしまう可能性が高くなります。

囲い込みは、最終的に売主が損をする可能性が高い違法行為になりますので、せっかく仲介手数料を値段交渉できたとしても、それ以上に安く売れてしまったら本末転倒です。

この人だと思える担当者に仲介手数料をしっかり払って少しでも高く売ってもらったほうが、結果としては良くなることの方が多いというのが、１５年以上この業界にいての実感です。

担当者の選び方について、まとめた記事も合わせてご参照ください。

不動産売却　仲介業者の選び方のポイントや注意点を解説

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不動産売却時の仲介手数料が無料や半額の仲介業者の注意点

よくネットを調べていたりすると、仲介手数料が無料や半額の仲介業者を見かけることがあるかもしれません。

決して安くない仲介手数料が無料や半額になるのは非常に魅力的に感じるかもしれませんが、注意も必要です。

それは先にも述べましたが、不動産仲介業者も仲介手数料が全てであるため、他のところで収入源を補わなけばいけません。

そうなると、売主として損をしやすい「囲い込み」を行うこととなります。

ただし、仲介手数料の無料や半額を謳っている不動産仲介業者は違法行為としての「囲い込み」ではなく、合法的な「囲い込み」を行います。

具体的な方法を説明すると、レインズに登録義務のない「一般媒介契約」を締結し、レインズに載せないことで他の仲介業者を排除し、SUUMOなどのポータルサイトを利用して自社のみで集客を行い、販売活動を行います。

仲介業者から「SUUMOなどで十分集客できる」という説明があるかもしれませんが、私のこれまでの実務を通じての体感としてはSUUMOなどのポータルサイトで成約するのは全体の２〜３割くらいで、残りは他の仲介業者が連れてきたお客様で成約をしています。

つまり他の仲介業者が抱えている顧客数は、多くの人が考えている以上に多いのです。

ここを排除するということは、問い合わせ自体も減りますし、高値で売れることの機会損失にも繋がります。

問い合わせが多ければ価格交渉も強気で望めますし、問い合わせが少なければ価格交渉も弱気になり買い手の価格交渉が有利に進んでしまうかもしれません。

最悪の場合、販売価格を徐々に下げていくという販売戦略としてはあまり良くない手法をとる羽目になってしまうこともあります。

不動産売却時の手数料をしっかり払って高値で売ることがベスト

個人的な経験による見解ではありますが、不動産売却時にかかる手数料は下手に交渉するよりも、しっかり手数料を払って少しでも高値で売却をした方が、結果としての手のこりは多くなると考えています。

ただどの不動産業者、担当者を選ぶかということがネックになりますので、全国の優良な担当者が探せるハウスクローバーで担当者を探すか、複数の不動産業者に依頼することができる「一般媒介契約」の利用についても検討してみるようにしてください。

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