専任媒介契約と専属専任媒介契約でよくある疑問や、早く売るためのポイントと注意点

不動産を売却する際、不動産会社に仲介を依頼することが一般的ですが、その際に不動産会社と結ぶ契約のことを「媒介契約」といいます。

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類の契約形態があり、契約期間中に他の不動産会社と契約ができるかどうか、契約期間の制限などに違いがあります。

この違いが売主にとってメリットになることもあれば、デメリットになることもありますので、販売戦略などを踏まえて慎重に契約を締結することが必要となります。

そこで、この記事では専任媒介契約と専属専任媒介契約でよくある疑問や、契約形態ごとのメリットとデメリット、早く売るためのポイントと注意点などについて解説します。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い

専任媒介契約と専属専任媒介契約の特徴の違いについて、以下の表にまとめました。詳しくは、後述のメリット・デメリットの項目で解説します。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約
複数社との契約	不可	不可
自己発見取引（※1）	不可	可能
レインズ（※2）への登録	媒介契約締結から5日以内	媒介契約締結から7日以内
販売状況の報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上
契約期間	3ヶ月以内	3ヶ月以内

一般媒介契約との違い

一般媒介契約の特徴を以下の表にまとめました。こちらも、詳しくは後述のメリット・デメリットの項目で解説します。専任媒介契約・専属専任媒介契約と比較してみてくださいね。

	一般媒介契約
複数社との契約	可能
自己発見取引	可能
レインズへの登録	可能
販売状況の報告	なし
契約期間	なし

専任媒介契約と専属専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットとしては、主に以下があげられます。

専任媒介契約は、販売活動を1社に依頼する契約です。専任媒介契約では積極的な販売活動が期待できますが、理由としては主に以下の2つがあります。

・販売状況の報告を2週間に1回以上行う義務が課されるため

・売主と専任媒介契約を締結している場合、ほかの不動産会社が買主を見つけた場合でも、売主からは仲介手数料がもらえ、さらに自社で買主を見つけた場合は、売主・買主双方から仲介手数料がもらえるため

次に、専任媒介契約は自己発見取引が可能な契約です。そのため、専任媒介契約を締結してから依頼者の友人や知人で買主を見つけた場合、仲介手数料を支払う必要がありません。

ただし、個人間での売買はその分リスクも大きいため、素人は控えた方が良いでしょう。

続いて、専属専任媒介契約のメリットとしては、主に以下があげられます。

専属専任媒介契約のメリット 早期に売却できる可能性が高くなる 不動産会社が提供する各種サービスなどを利用できるケースがある

専属専任媒介契約も販売活動を1社に依頼する契約です。

専任媒介契約との違いとしては、第一にレインズへの登録義務が5営業日以内であり、より早い段階でほかの不動産会社に物件情報が周知される点があります。

次に、売主への販売状況の報告を1週間に1回以上行う義務が課されるため、会社としても早期に売却しなければならないというプレッシャーがかかります。

そのため、なるべく早く不動産を売却したい方にはおすすめの契約形態といえます。

また、契約先の不動産会社が提供する各種サービスなどを利用できるケースもあります。

専属専任媒介契約では1社としか契約を結べないという特徴から、不動産会社としても選んでくれた人に対してさまざまなサービスを提供する傾向にあります。

具体的には、インテリアコーディネートサービスやハウスクリーニングサービスなどがあります。

専属専任媒介契約を希望する際には、用意されているサービスがあるか事前に確認してみましょう。

専任媒介契約と専属専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約と専属専任媒介契約のデメリットとしては、主に以下があげられます。

専任媒介契約及び専属専任媒介契約は、特定の不動産会社1社に販売活動を依頼する契約となります。

そのため、売主側の仲介手数料を確保していることや、買主を探す際に他社との競争原理が働かないことにより、営業活動が積極的に行われないケースも存在します。

それに関連して「囲い込み」が発生するリスクもあります。

具体的には、自社で買い主を見つけ売主・買主双方から仲介手数料をもらうことを目的として、他の不動産会社からの物件照会を拒否するといったケースがあります。

物件情報を囲い込まれてしまうと商談の機会が減るため、売却時期が遅くなる可能性があります。

最後に、専属専任媒介契約においては自己発見取引が認められません。

そのため、仮に依頼者の友人や知人で買主を見つけた場合でも、不動産会社を通す必要があります。

不動産会社を通すということは、仲介手数料を支払う必要が生じます。

自己発見取引を希望する場合、3ヶ月の契約期間を満了した後に行うようにしましょう。

専任媒介契約と専属専任媒介契約はなぜ3ヶ月なのか？

専任媒介契約と専属専任媒介契約においては、契約期間が最長でも3ヶ月と定められています。

理由としては、どちらも 1社にしか依頼できないため、契約が長期にわたると売主が不利益を被る可能性があるためです。

なお、契約期間が3ヶ月を超えている場合は、宅地建物取引業法違反となります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約を解除すると費用はかかる？

契約期間内に売主の一方的な都合によって契約解除を行うと、不動産会社は契約の履行のために要した費用を請求できるため注意が必要です。

履行のために要した費用とは、具体的には以下のような費用を指します。

ただし、不動産会社が請求できる履行のために要した費用は、約定報酬額を超えることができないと定められています。

約定報酬とは、媒介契約で定めた仲介手数料を指します。

つまり、一方的に契約を解除した場合に請求される金額は最大でも仲介手数料が上限ということになります。

履行のために要した費用を請求されないようにするには、たとえ不動産会社や担当者に不満があっても契約期間満了時まで契約を解除しないことが最も確実です。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の期間が終了したらどうなる？

契約期間は最長でも3ヶ月であり、自動更新されることはありません。

そのため、契約先の不動産会社や担当者に不満がある場合は、3ヶ月を過ぎたら費用を請求されることなく契約を解除することができます。

期間満了後も同じ会社に売却を依頼したい場合は再更新も可能ですが、その際はあらためて契約期間の縛りが生じる点に注意しましょう。

専任媒介契約と専属専任媒介契約で売れなかったらどうなる？

媒介契約を締結し、3ヶ月の契約期間満了後に売れなかった場合でも仲介手数料を支払う必要はありません。

「売れなかった」とは、「売買契約に至らなかった」ということであり、不動産会社には媒介報酬請求権の3要件が成立していないためです。

そのため、売れなかった場合は不動産会社に媒介報酬（仲介手数料）の請求権は発生しないことから、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はないことになります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約を選択するときの注意点

これまでの内容も踏まえ、専任媒介契約と専属専任媒介契約を結んで不動産を売却するときの注意点について解説します。

レインズの掲載を必ず確認する

専任媒介契約と専属専任媒介契約を締結した物件は、レインズに「取引状況」を登録する義務があります。

登録しない場合は宅建業法違反となり、不動産会社に対して罰則が適用されます。

なお、「取引状況」には、①公開中　②書面による購入申込みあり　③売主都合で一時紹介停止中　のいずれかが掲載されています。

以下の条件を満たす場合、、自己の売却依頼物件がどのようにレインズに登録されているのか、売却依頼主（売主）がインターネット上で直接確認できます。

• 専任または専属専任媒介契約を締結した物件であること
• 平成28年1月4日以降に登録または更新（変更・再登録）された物件であること

確認方法としては、以下のとおりです。

囲い込みに注意する

専任媒介契約と専属専任媒介契約では、先述した囲い込みのリスクがあります。

具体的には、買主側の仲介業者が問い合わせた際には「契約が決まりそうで･･･」と嘘をつかれ、一般の消費者が問い合わせた際には「ご案内できますよ！」といわれるケースがあります。

なぜなら、仲介業者の紹介では買主側の仲介手数料を得られないからです。

定期報告の際に、内覧が自社（売主側仲介会社）の顧客ばかりで、他社業者紹介の内覧がない場合は囲い込みをしている可能性が高いので注意しましょう。

高値査定で安易に業者を選ばない

高値査定を信じて不動産業者と契約した場合、売れ残る可能性が高いです。

なぜなら、同じような条件の土地・建物があるエリアで特段の理由なしに価格を高くしてしまうと、割高になってしまうためです。

対策としては、複数の不動産会社に相見積を取ることです。

複数の情報源を参考にすることで、相場より高すぎる業者を回避することができます。

担当者選びを慎重に行う

専任媒介契約と専属専任媒介契約では1社にしか依頼できないため、不動産会社や担当者の力量に大きく左右されることになります。

また、大手の不動産会社だからといって、担当者が必ず優秀とは限りません。

担当者も1人の人間なので性格の相性はありますが、面談の際にはこれまでの売買実績や第一印象を確認し、慎重に担当者を見極めましょう。

契約を急かされるようなことがあれば、その場で決断を急がず、持ち帰り検討することも大事です。

専任媒介契約と専属専任媒介契約で早く売るためのポイント

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、早く売りたい場合にはおすすめの契約形態といえますが、さまざまな事情により思うように早く売れないこともあります。

定期報告を受けた際には、以下のポイントについて担当者に確認してみることをおすすめします。

販売戦略にあった価格設定をする

早く売れないときの理由の1つに、「売却相場と比べて価格が高すぎる」ことがあります。

ほかの商品同様、不動産も相場より価格が高すぎる場合、売却できる可能性は下がります。

販売戦略として、高く売ることよりも早く売ることを優先する場合、まずは相場通りの価格で売り出すことを検討しましょう。

なお、売却相場は査定書で把握することができます。

担当者選びを慎重に行う

注意点の項目でも述べましたが、早く売れるかどうかも担当者の力量に左右されます。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、不動産会社を3ヶ月間変更することはできませんが、担当者の変更を要望することはできます。

定期報告の連絡が雑であったり、決められた日時に連絡がないといったことが続いた場合、担当者の変更を要望してみるといいでしょう。

広く情報を公開する

早く売るためには、広く情報を公開して買主の目に止まりやすくすることもポイントです。

不動産は1つとして同じ物はないため、仮に相場と比べて価格が高い場合でもその不動産を買いたいという人が現れるケースも少なくありません。

そのため、3ヶ月の契約期間満了後に一時的にでも一般媒介契約に切り替えてみるなど、広く情報を公開することも一案です。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は担当者選びが全て

専任媒介契約と専属専任媒介契約を選択するときは、会社よりも担当者選びが全てといっても過言ではありません。

特に、近年は依頼者の利益を最大化してくれる担当者（不動産エージェント）の重要性が増していることをご存じでしょうか。

ただし、不動産に関して知見を持たない方が優秀な担当者（不動産エージェント）を見極めることは難しいのが現状です。

そこで、当社では担当者（不動産エージェント）を探すことのできる唯一のプラットフォームを運営しています。

当社の理念に賛同し、一定の業務経験のコンサルティングができる質の高い担当者のみ、面談を経て掲載や紹介をしています。

なお、エージェントを活用してかかる費用は、住宅購入時に不動産エージェントに支払う仲介手数料のみとなっており、その他の費用は一切かかりません。

ぜひ当社のサイトから複数のエージェントに依頼し、早期の不動産売却を実現してみてはいかがでしょうか。

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