オフィスのデスクより、
家を買うにあたって、契約の時に決めなければいけないことがあります。
それが契約の当事者です。つまり不動産の登記に誰の持ち分を入れるかどうか。
住宅購入にあたり「頭金は奥さんの口座から払ったけど、住宅ローンや家の名義はすべてご主人名義」というようなケースはよくあります。
今日はお金と持分のことで気を付けたいポイントについて説明したいと思います。
夫婦間でも贈与になることがある
普通の考え方からいけば、家計の財布は基本一つで、口座の名義とかあまり関係ないんじゃない？とお考えの方もいらっしゃいますが、支払ったお金が入っていた口座と、その内容によっては夫婦間でも贈与と見なされることがあります。
例えば3000万円の住宅を購入するケースで、頭金を奥さんの口座から支払って、残りをご主人単名で住宅ローンを借りる。そして登記の名義人をご主人単名にした時。
この時は、奥さんからご主人へ300万円の贈与があったとみなされる場合があります。
実際の税額は300万円から基礎控除の110万円を引いた190万円が贈与税の対象になります。
なので贈与と見なされる可能性が高い場合は、登記の持分を
ご主人：奥様＝2,700万円：300万円⇒9：1 の割合で登記をするこのが正解になります。実際は諸費用も含めます。
贈与になる時とならない時
ただ奥様の名義の口座から出したお金がすべて贈与となるわけではありません。
実際ご主人に給与が振りこまれて、家計のやり繰りをする奥様の口座に振り込むということはあります。
こういった「夫婦や親子、兄弟姉妹などの扶養家族の生活費や教育費に充てるために取得した財産で、通常必要と認められるもの」は贈与税が課されないという非課税規定があります。
奥さまの名義の口座であっても、お金の元がご主人に由来するものであれば非課税になります。
奥さまが専業主婦の方だったりする場合は、この規定が適用される可能性が高いため、特段問題にはならないと思います。
しかし共働きであったり、結婚したての場合は、この規定が適用される根拠に乏しいこともあり、課税の対象になる可能性があります。
また専業主婦の方であっても、結婚前に貯めたお金や相続やその他、奥様固有の収入を利用する場合は、贈与の対象になる可能性が高いです。
担当者に事前に伝えておく
もし住宅購入をする上で具体的になったら、この辺りの事情を担当者や、司法書士などに相談したほうがいいと思います。
よほど一般のご家庭に税務署が調査で入ることは考えにくいですが、これからはマイナンバーが口座に紐付く時代にもなりますし、この辺りのことはこれまで以上に気を付けておいたほうがいいと思います。
ちなみに例で挙げた方で、190万円に対して贈与税を支払いなさいとなった場合、税額は19万円になりますので侮れません。しかも贈与税は課税額が高くなればなるほど税額が高くなる累進課税になるので、金額が多くなる時は特に気を付けるようにしましょう。
宮田明典