2025年の不動産市況は、マンションを中心に比較的活況と言える状況でした。
取引件数も増え、物価高や円安を背景に、相場も都心部を中心に上昇が見られました。
一方で、2025年12月には、日銀のこの年、2回目の利上げをするなど、住宅市場にとって、すべてが順風とは言えない状況です。
マンションにおいては、新築だけでなく、中古であっても、東京23区を中心に、一般の消費者では手が届かない水準になってきています。
そんな中、私が注目しているのは、戸建てのマーケットです。
成約件数が増加を続ける戸建てマーケット
私は現在、ハウスクローバーの運営をする傍ら、現役の不動産エージェントとして活動しております。
ありがたいことに、2025年だけでも30件ほど、住宅の仲介をさせていただきました。
その中で、2025年の前半は、マンションの割合が多かったものの、後半になってくると、徐々に戸建ての割合が増えてきました。
そんな私の感覚を裏付けるようなデータもあります。
こちらのグラフは、レインズのデータによるものですが、成約件数が今年に入ってから一気に増えていることが分かると思います。
それに伴い、在庫件数は減っています。
そしてもう一点、注目したいのが、成約価格の上昇はわずかということです。
実は戸建ては、相場の影響を受けにくい
マンションと比較して、実は戸建ては相場の影響を受けにくいと言われています。
マンションに関して言えば、ずっと相場は上がり続けていて、「いつ暴落するか」という雰囲気さえ漂っています。
もちろん戸建てが全く上がってはいないわけではないものの、マンションの相場と比較すると、その差は歴然です。
では、一体なぜ、戸建ては相場の影響を受けにくいのか。
その理由を解説していきます。
投資マネーが流入しづらい
ここ最近のマンション相場の上昇の大きな要因は、投資マネーと言われています。
もともと、投資対象になりやすい上に、今は円安によって海外からも投資マネーが流れ込んでいる状況です。
一方で、戸建てには、あまり投資マネーが流入しません。
理由は、管理が煩わしいからです。
マンションであれば、管理は管理会社がやってくれますが、戸建ての場合は、そうはいきません。
またマンションと比較して、流動性が低かったり、値上がりが期待しにくいという側面もあります。
投資マネーが流れにくいということは、値上がりを期待しにくいという側面はありますが、逆に相場が下がっても、損をしにくいという性質があります。
価格形成の違い
マンションについては、過去の成約事例や、周辺の成約事例によって価格が決まります。
一方で、戸建てに関しては、土地と建物が分けて考えられます。
土地についても相場は上がっていたとしても、中古戸建なんかだと、建物が古くなれば、売り出し価格は安くなります。
この価格形成の違いが、戸建がマンションほど、相場上昇の影響を受けない要因の一つになっています。
物件ごとの個別性が強い
画一性が強いマンションと比較して、戸建ては、土地の形状や道路付き、前面道路の幅員や種類など、建物の状態だけでなく、様々な要因が価格に影響します。
つまり、マンションのような成約価格が、当てになりにくいところがあり、市場全体の平均価格の変動が、個別の物件価格に直接反映されにくいという事情もあります。
2026年も戸建てが伸びると考える理由
このような状況下で、私個人的には、2026年も戸建てが伸びると考えています。
まず１つ目の理由が、マンションが高くなり過ぎていること。
価格上昇がマンションと比べて緩やかな戸建ては、相対的に安く見えます。
そして２つ目の理由が、ランニングコストがかからないこと。
マンションの場合、管理費や修繕積立金、駐車場代などが徴収されます。
特に近年は、物価や人件費の上昇から、管理や積立金の値上げが話題になっていますが、戸建てであれば、そんな心配はいりません。
ハウスクローバーでは、積立金の将来予測なども含め、ランニングコストが安く済むマンションの見極めをお手伝いするサービスもありますが、そもそもそんなサービス自体を知らない人の方が大多数のため、このランニングコストが安く済むというのは、戸建てにとって大きなアドバンテージになります。
もちろん、マンションと比較して、注意点なんかも多くあるのですが、それでも今のマーケットを考えると、魅力的に見える部分が多いのではないかなと思います。
戸建てを検討する際の注意点については、以下の記事に詳しくまとめてますので、合わせて参照していただければと思います。
→ 買ってはいけない中古住宅の見極め方 自身で100棟の売買を経験した現役のプロが徹底解説
中古戸建ては、担当者選びが超重要
新築戸建てについては、比較的取り扱い難易度は低いので、特に問題にならないですが、もし中古戸建てもターゲットにするのであれば、不動産担当者はしっかり選ばないと、後悔することになります。
私自身、かつて名古屋で不動産会社を経営してきた時は、それこそ買取再販で100棟以上やってきたので、経験値は他のプロと比較しても、かなり高いと自負しておりますが、それでもやはり中古戸建ては難しいと感じることが多いです。
特に木造については、法改正も多く、物件の見極めだけでなく、その辺りの知識も必要になります。
中古戸建てに関して言えば、個別性の強さや、その他諸々の知識と経験が、必要不可欠なこともあり、取り扱い難易度はかなり高く、担当者選びを間違えると、危険です。
物件選びはもちろん、担当者選びさえ間違えなければ、戸建てのマーケットは非常に魅力的かと思いますので、戸建てを狙う際は、まずは担当者をしっかり探すところから始めましょう。
全国の優良な担当者が探せる「ハウスクローバー」をぜひご活用ください。
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