住み替えは、住宅ローンが絡むと大変！住み替えローンや成功させるための進め方

「以前購入した家に住んでいたが、家族が増えて手狭になってきた」

「戸建てからマンションに引っ越したい」

など、一度購入した家が、現在の生活スタイルに合わなくなってきた時に、住み替えを考えることがあるかもしれません。

そんな時に、まだ今の家に住宅ローンが残っているが、住み替えることはできるのか？

不安や疑問を持つ方もいらっしゃると思います。

結論から言えば、住宅ローンが残っている場合の住み替えは可能です。

ただし、注意しなければならないことも多くあり、住み替えの進め方を間違えてしまうと、どうしようもならない状況に追い込まれてしまうこともあります。

この記事では、住宅ローンが残っている時の住み替えで、知っておくべき注意点や進め方、失敗しないためのポイントなどについて解説します。

「どんなことに気をつけるべきなのか。」

「どんな流れで進めていけばいいのか。」

様々な疑問や不安への対策がわかるような内容となっております。

これから住み替えをお考えの方で、住宅ローンがまだ残っているのであれば、ぜひこの記事を最後までご覧になってください。

住宅ローンが残っていても住み替えはできる？

現在住んでいる家の住宅ローンがまだ残っている状態でも、新しく家を購入して住み替えることはできます。

ただし、住宅ローンが残っているということは、売却を考えている物件に「抵当権」がついているということです。

また基本的に銀行は、住宅ローンを完済しないと、抵当権を外しません。

抵当権がついた物件を、買主に引き渡すことはできませんので、売りたい住宅の住宅ローンの取り扱いがポイントになります。

 

住宅ローンと住み替えの２つのパターン

住宅ローンと住み替えの関係性は主に次の２つのパターンに分けられます。

ご自身の住宅ローンの残債と売却見込み額から、どちらのパターンになりそうか、その見極めから始めていきます。

住宅ローンの残債については、毎年銀行から送られてくる残高証明書や、ローンを借りたときの返済予定表などを確認することで分かります。

住宅ローンの残債＜売却価格

まず１つ目が、住宅ローンの残債を売却金額で返済できるパターンです。

後述する住み替えの進め方にもよりますが、このパターンは住宅ローンの残債が残っていても、大きな問題にはなりません。

住宅ローンの残債＞売却価格

２つ目が、今の自宅を売却しても、住宅ローンの残債を返しきれないパターンです。

この場合、住宅ローンを完済しないと、買い手に自宅を引き渡すことができません。

差額分を自己資金で賄うか、返しきれない分を、新しい住宅ローンにまとめるかを検討していく必要があります。

詳細は後述しますが、まずご自身がどちらの状況になりそうなのか、判断していく必要があります。

マンションであれば、こちらの検索バーにマンション名を入力していただくことで、過去の販売事例などを確認することができます。

また戸建ては以下の記事をご覧いただくと、価格のある程度の算出方法が記載されています。

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住み替えの進め方

住み替えをする場合、３つの方法があります。

大きく分けると、新しく住む家を先に購入するのか、現在住んでいる家を先に売却するのか、それとも売り買いを同時並行で行うのか、という違いです。

３通りの住み替え方法について、詳しく解説します。

買い先行

買い先行は、まず新しい物件を購入してから、住んでいた家を売却する方法です。

じっくりと時間をかけて物件を探せるので、満足できる住み替えができる可能性が高いです。

また、それまで住んでいた家は引っ越し後に売却できるので、仮住まいが必要なく、スムーズに住み替えができます。

しかし、住んでいた家に住宅ローンの残債が残っている場合は、後述する「住み替えローン」や「ダブルローン」が必要となります。

売り先行

売り先行は、現在住んでいる家を売却してから、新居を購入します。

じっくりと売却できるため、時間をかけて買い手を探すことも可能です。

売却を急がなければ、希望の価格で売却できる可能性が高まります。

ただし、売却できるタイミングがわからないので、予想よりも早く売れた場合には新居がまだ見つかっていないことが一般的です。

一般的には、現在の自宅の決済引き渡しをしてから、購入物件をじっくり探すという流れになります。

しかし、一時的な仮住まいが必要となることや、引越しの回数が多くなるなど、手間や負担が大きくなるデメリットもあります。

そこで、実際の住み替えでよく利用されるのが「売り買い同時並行」です。

売り買い同時並行

「売り買い同時並行」は、基本的な形としては、売り先行です。

新居を探しながら、現在の自宅を売却を同時並行で行いますが、基本的に売却先が見つかって契約が終わらないと、新居の契約はできません。

ですので、ある程度、売却の道筋が見えてから新居を探すことが一般的です。

そして買い手が見つかったら、自宅の売却契約から引渡しまでの期間を長めに取って、引渡しまでの間に新居の売買契約を行い、引越しをすることを目指す「売り買い同時並行」という方法です。

「売り買い同時並行」は、スケジュール管理が複雑になり、限られた時間の中で新居を決めなければいけないというデメリットはあるものの、「住み替えローン」や「ダブルローン」を利用することもなく、仮住まいも必要がないというメリットもあります。

ただし、もし購入物件にリフォームが必要ですぐに引っ越しができない場合や、購入物件が見つからない場合は、一時的に賃貸物件に仮住まいをしなければなりません。

 

住宅ローンが残っている時、意外と大変な住み替え

住宅ローンが残っていても、住み替え自体はできますが、様々な制約が発生します。

ここからは、住宅ローンが残っているときに想定される、住み替えにおける制約や不便と感じることについて解説していきます。

住宅ローンの重複期間が発生する

住宅ローンが残っている状態での住み替えで、買い先行の場合には、新しく購入する家と今までの家の住宅ローンが重複します。

どちらも並行して返済する必要があり、1か月あたりの返済額が高額になるため注意が必要です。

また売却にどれくらい時間がかかるか読み切れないところもあるので、それなりに余裕を持った資金計画が必要となります。

利用する金融機関が限られる

住み替えで利用する「住み替えローン」や「ダブルローン」（※）は、一般的な住宅ローンと異なり、利用できる金融機関が限られます。

また審査についても、住宅ローンの二重期間が発生したり、借入額が多額になることから、審査自体も厳しくなります。

内容によっては、「住み替えローン」や「ダブルローン」が利用できないこともあります。

その場合は、売り先行で進めていくことになります。

（※）「住み替えローン」や「ダブルローン」の詳細については後述します

スケジュール調整が煩雑

住宅ローンが残っている場合の住み替えは、売り先行で進めていくのが一般的ですが、スケジュール通りにスムーズにすすめば、費用を抑えることが可能です。

しかし、スケジュール調整が大変で、うまくいかなければダメージが大きいので注意が必要です。

スケジュール管理を全てご自身で行うのは、非常に難易度が高いので、住み替えに慣れた担当者に依頼することがポイントになります。

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住み替えローン・ダブルローンの利用を検討する

現在住んでいる家の売却価格よりも住宅ローン残債の方が多い場合、「住み替えローン」や「ダブルローン」の利用を検討する必要があります。

「住み替えローン」や「ダブルローン」を利用する場合、資金計画をしっかりと立てなければなりません。

毎月の返済はいくらになるのか、「ダブルローン」の場合には二重になる期間はどのくらいなのかなど、確認しながら進めていきましょう。

また、限界のラインについても事前にしっかりと確認し、無理のない資金計画を立てることが大切です。

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住み替えローンとは？

「住み替えローン」とは、住宅ローンの残債がある状態で新しく家を購入する時に、購入資金に加えて残債分を合算して借入できるローンをいいます。

つまり、住み替えローンが利用できれば、住宅ローンが残っている状況でも、新しい家への住み替えが可能です。

家を購入しても、家族やライフスタイルの変化、転勤など予期せぬ引っ越しが必要になることがあります。

家の住み替えが必要になった時に、住み替えローンを利用し、必要な住み替え資金を準備しましょう。

住み替えローンの代表的な金融機関

住み替えローンは、すべての金融機関で利用できるわけではありません。

ここでは、住み替えローンの代表的な金融機関を紹介します。

りそな銀行

りそな銀行の住み替えローンは「りそな住みかえローン」という商品で、利用するための要件が税込み年収100万円以上と、利用しやすさが特徴です。

会社員や公務員は勤続年数が１年以上、自営業やフリーランスは営業年数3年以上が必要とされています。

金利タイプの選択肢が少なく、固定金利選択型または変動金利のいずれかを選択するため、全期間固定金利が選べません。

三井住友銀行

三井住友銀行の住み替えローンは「WEB申込専用住み替えローン」という商品で、年収は税込500万円以上と、他の金融機関とくらべて厳しいことが特徴です。

夫婦の一方が亡くなった場合に住宅ローンの残高がゼロになる団体信用生命保険、「クロスサポート」が選べます。

夫婦連帯債務となるペアローンも可能で、共働き夫婦が利用しやすい金融機関といえるでしょう。

みずほ銀行

みずほ銀行の住み替えローンは「みずほ買い替えローン」という商品で、育休など子育て期間中に収入の増減によって返済額を増減できる「子育て応援サービス」が利用できることが特徴です。

このほかにも、出産や育児のほかに旅行などのサービスを割引きで利用できる、ライフスタイルサービスなど様々な特典があります。

多くの金融機関では、住宅ローンや住み替えローンを借りるための年収や勤続年数などの条件をホームページで知ることができます。

しかし、みずほ銀行では金額や年数が明記されていないため、まずは相談してみてください。

 

ダブルローンとは？

「ダブルローン」とは、二重にローンを組む状態をいいます。

住宅ローンが残っている状態で家を新しく買い替えるときに、ダブルローンを利用することが多く見られます。

ただし、住宅ローンをダブルローンにするには、住んでいる家の売却代金でローンを完済できることが条件となります。

売却代金よりローン残債のほうが多くても、預貯金などを返済に充てて完済できれば問題ありません。

ダブルローンの代表的な金融機関

「ダブルローン」を取り扱う、代表的な金融機関を紹介します。

ダブルローンを取り扱う金融機関も、住み替えローンと同じく、それほど多くはありません。

借入額が大きくなるダブルローンは、どうしても滞納リスクが高くなるため、取り扱いを避ける傾向にあります。

ソニー銀行

ソニー銀行のダブルローンは、他の銀行にはない特別な強みがあります。

現在組んでいる住宅ローンの残債で110％以上の担保評価が出た場合には、返済比率を計算する際にローン残債分を組み入れません。

ダブルローンの審査でのネックが返済比率オーバーなので、審査に通りやすくなります。

ソニー銀行では、住宅ローンの申し込みは正社員であることが絶対条件です。

契約社員や派遣社員は利用できません。

しかし、転職に関して全く不利にならないことが特徴で、転職して１年目でも申し込みが可能です。

きらぼし銀行

きらぼし銀行のダブルローンは、ローンが二重になっている期間の返済が軽減されることが大きな特徴です。

一般的なダブルローンでは、住んでいた家を売却してローンの返済が完了するまでの期間、2つの住宅ローンを並行して返済しなければなりません。

きらぼし銀行では、売却が完了するまでの期間は利息のみの返済なので、負担が軽減されます。

返済の据置期間は、最長で１年間です。

三井住友銀行

地震や風水害など、自然災害で住み替えが必要な場合に、三井住友銀行のダブルローンは返済額の一部が免除される特約があります。

ただし、ダブルローンを組むことで返済額の一部が免除されるわけではありません。

また元の住宅ローンが、「自然災害時返済一部免除特約付住宅ローン」であることが必要です。

 

住宅ローンが残っている時の住み替えの進め方

住宅ローンが残っている状態では、住み替えの方法が限られます。

どのように進めていけばよいのか、住み替えの手順を解説します。

①不動産会社に売却査定を依頼する

住宅ローンが残っている場合は、完済しなければ売却できないため、まず現在の家がいくらで売却できるのかを確認することが重要です。

仲介で買い手を探して売却する場合、査定額で売却できる保証はありませんが、おおよその目安になります。

②住宅ローンの残債を確認する

現在住んでいる家の住宅ローンに、いくらの残債があるのかを確認します。

ローン残債は、ローンを組んでいる金融機関に問い合わせると、無料で確認できます。

住宅ローンを組んだ際に発行される、返済予定表でも確認が可能です。

金融機関の会員用Webサイトがあれば、マイページで確認できる可能性があります。

返済予定表やWebサイトで確認できない場合は、金融機関に直接問い合わせてください。

住宅ローン残債が少なく、家を売却した代金で返済ができれば問題ありません。

売却代金よりも残債のほうが多い場合は、住み替えローンやダブルローンを利用することになります。

③住み替えローン・ダブルローンを取り扱っている銀行を探す

住み替えローンやダブルローンは、すべての金融機関で取り扱っているわけではありません。

取り扱いのある金融機関を探し、融資を申し込みます。

金融機関ごとに、金利や審査基準が異なります。

また、年収や勤続年数などによって、申し込めるかどうかの基準が設けられていることもあります。

情報を集めて、どの金融機関に申し込みをするのかを検討しましょう。

④住み替えローン・ダブルローンの審査をする

住み替えローンやダブルローンに申し込むと、審査が行われます。

住み替えローンは新しく購入する物件価格に加え、現在返済中のローン残債分の金額が含まれるため、住宅の担保評価を超えた融資額となります。

一般的な住宅ローンとくらべ、審査は厳しくなります。

⑤売却活動・購入物件探しを開始する

住み替えローンやダブルローンの審査に通る、現在住んでいる家の売却、新居の購入などの契約をすすめていきます。

不動産は売却でも仲介手数料など、諸費用の支払いが必要です。

また、購入の際にも物件費用のほかに諸費用が発生します。

売却と購入それぞれの諸費用がどの程度必要なのか、はやめに確認して資金計画を立てておきましょう。

 

住み替えローン・ダブルローンの注意点

住み替えローンやダブルローンは、融資額が多いために審査が厳しくなるなど、いくつかの注意点があります。

ローンの利用を検討する際には、しっかりと確認しておくことが大切です。

審査が厳しい

一般的な住宅ローンとくらべて、借入額が高額になることが多く、金利も高めになりがちなため、審査が厳しいことに注意が必要です。

現在の住宅ローン審査に通ったからといって、住み替えローンやダブルローンの審査にも通るとは限りません。

融資を申し込む金融機関は一つに絞り込まず、いくつか候補を検討しておくと良いでしょう。

金利が高くなることも

住み替えローンやダブルローンは、一般的な住宅ローンとくらべて金利が高くなる傾向が見られます。

金利が高くなる理由としては、取り扱う金融機関の数が関係しています。

住み替えローンやダブルローンを取り扱う金融機関はそれほど多くなく、金利競争が少ないために金利が高くなりやすいです。

また、金利の引き下げ幅も影響します。

金利の引き下げ幅とは、物件の購入で一定の条件を満たしたときに、基準の金利から引き下げられる利率の幅のことをいいます。

基準金利が他の住宅ローンと変わらなかったとしても、下げ幅が小さいために、結果として金利が高くなりがちです。

スケジュール・進行管理を確実に

住み替えローンやダブルローンを利用する場合は、家の売却と新居の購入を同時進行する必要があります。

計画どおりに売却するためには、大幅な値下げを余儀なくされたり、新居の購入を決済日に間に合わせるために妥協しなければならない状況も考えられます。

可能な限り、不本意な売却や購入にならないよう、余裕のあるスケジュールで住み替えを進めましょう。

 

住宅ローンがある時の住み替えは、担当者の影響が大きい

住宅ローンの残債がある場合の住み替えは、売却や購入のタイミングや方法が重要になり、担当者の手腕が問われます。

担当者によって成功と失敗に分かれることがあるため、担当者の影響が非常に大きいと言えます。

大手の不動産会社なら安心と思われるかもしれませんが、必ずしも良い担当者に巡り合えるとは限りません。

なぜなら、売却と購入とスケジュール管理と、様々な知識と経験が必要になるため、会社が大手であったとしても、経験豊富な担当者に巡り合えるとは限らないからです。

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