共有名義の不動産売却の進め方と注意点

「共有名義だと、不動産売却をする上でどんな影響があるの？」

「共有名義の不動産ってどうやって売却すれば良いの？」

共有名義の不動産とは、複数人で所有している不動産のことをいいます。

共有者は、共有持ち分と呼ばれる割合に応じて不動産を所有していることになります。

そんな共有名義の不動産ですが、パートナーと一緒に購入した、親から相続したなどの理由で一度は所有したものの、上記のように売却したいと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

共有名義の不動産は、単独名義の不動産と比べて売却に時間と労力がかかることや、トラブルも多いことで知られています。

そこで、この記事では共有名義の不動産を売却する際の進め方や注意点、発生しやすいトラブルやその対処法について解説していきます。

共有名義の不動産とは

名義の種類は、大きく分けて共有名義と単独名義に分けられます。単独名義とは不動産を1人の個人または法人で所有している状態です。

一方、共有名義とは不動産を複数の個人または法人で所有している状態です。

不動産は、売却だけでなく管理や使い方などによっても判断を求められますが、そのときに判断するのは名義人です。

共有名義の場合、共有する個人または法人「全員」の同意がなくては認められません。

手続きには全員の身分証明や同意の証明が必要となり、数が多いほど手間や労力、お金がかかります。

共有名義の不動産を売却するケース

共有名義の不動産を売却するケースとして多いのは、以下の相続、離婚、資産処分になります。

それぞれのケースと、想定されるリスクについて見ていきましょう。

相続による売却

相続が発生すると不動産の共有者が増えることが多く、共有者が増えることにより一層不動産の売却がしづらくなります。

たとえば兄弟2人で不動産を所有していたとして、共有者が2人だけであれば売却の話もスムーズに進む可能性が高いでしょう。

しかし、兄弟のうち1人が亡くなり、姪と甥の2人が相続したとしたらどうでしょうか。

自分と姪と甥の3人の共有名義となってしまい、姪と甥と縁遠い場合は話し合いもろくにできないということも起きます。

このように、相続が発生すればするごとに共有者が増え、不動産の売却がしづらくなる傾向があります。

離婚による売却

不動産を共有で所有している夫婦が離婚すると財産分与が発生します。

一般的に離婚での財産分与は、夫婦の財産を2分の1ずつに分けることが多いです。

これは不動産の共有持分の割合とは無関係です。

そのため、仮に離婚に伴い夫が4分の3、妻が4分の1で共有していた不動産を売却して代金を分ける場合でも、原則2分の1ずつ分けることになります。

そのため、所有している共有名義の不動産の持分が2分の1ではない場合、トラブルに発展する可能性が高くなってしまうのです。

また、夫婦が共有名義で不動産を購入している場合、住宅ローンを利用しているケースが多く、負債の処理をめぐってトラブルになるケースもあります。

離婚した相手と金銭の話をするのは難しいケースがあるため、離婚協議前にあらかじめ不動産を売却したときのことを話し合っておくと良いでしょう。

資産処分による売却

共有名義の不動産が発生するケースのほとんどがご両親の住まれていた実家です。

お子さまがそれぞれ独立し、実家の売却に踏み切れないものの手入れが行き届かず、空き家になってしまったので処分したいというケースも多くあります。

しかしこの空き家が、今大きな社会問題になっていることをご存知でしょうか？

放火やゴミの不法投棄の対象になるだけでなく、災害による近隣への被害も増え続けているため、活用していない空き家は早急に処分することをおすすめします。

共有名義の不動産売却の種類

共有名義の不動産売却の種類（選択肢）について、それぞれ見ていきましょう。

共有名義者全員の同意を得て一括売却

共有持分権者全員の同意を得られれば、不動産の売却をすることはできます。

ただし、原則として不動産売買契約締結時には共有持分権者全員の立会いが必要です。

どうしても立ち会えない場合は委任状を作成し、委任された人が立ち会えば問題ありません。

また、共有持分権者のうち1人でも反対すれば、契約は締結できないことにも注意しましょう。

売却で得た代金は、持分割合に応じて経費を差し引いた金額がそれぞれの共有持分権者に分配されます。

そして譲渡所得が発生した場合、全員がそれぞれ確定申告し納税する必要があります。

自身の持分のみの売却

他の共有者の同意が得られない場合などは、自身の持ち分のみを売却することも可能です。

しかし、一般に買い手は不動産の一部の権利だけは好まない傾向にあります。

なぜなら、買ったとしても他の共有持分権者との共有名義となるため、自分の判断だけで自由に売却や活用ができないためです。

共有持分買取を専門とする業者に売却するという選択肢もありますが、早期に売却しやすいメリットがある反面、単独名義の不動産に比べると売却価格は安くなるというデメリットがあります。

詳しくは後述します。

他の共有者に買い取ってもらう

他の共有持分権者から同意が得られないときには、ほかの共有持分権者に売却するという方法もあります。

この場合、買った共有持分権者は持分割合を高められるため、リフォームやリノベーションをしたいと考えている共有持分権者にとっては歓迎されるでしょう。

ただしこの方法を取る場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。

売却でなく譲渡であっても譲渡税が課されることも考えられるため、出費まで含めて検討することが必要といえるでしょう。

持分割合で分筆してから売却（土地のみ）

共有名義の不動産が土地の場合、共有持分割合に応じて「分筆」すれば、単独でも売却できます。

分筆とは、土地を複数に分け、新しい境界を設けることで別の土地として登記することです。

分筆された土地には、新しい名義人が登記されます。

分筆の手続きをするには、土地家屋調査士による手続きが必要です。

分筆の結果、所有する土地に十分な広さがなかったり、形状がいびつになったりする可能性もあります。

そうなると買い手がつくかどうか、つくとしても想定している相場金額で売却できないケースもあります。

分筆による売却を検討する場合は、まず不動産会社に相談し、売却可能な金額の相場や、買い手がつく可能性について問い合わせてみるといいでしょう。

共有名義の不動産を売却する際に必要となるもの

共有名義の不動産を売却する際に必要となるものについて、「一括売却」と「自身の持ち分のみを売却」する場合を見ていきましょう。

基本的には通常の不動産を売却する際に必要となるものと同じです。

一括売却をする場合

共有名義不動産の全体を、共有者全員の同意を得て売却する場合に必要となるものについては主に以下となります。

• 登記識別情報（登記済権利証）
• 地積測量図、境界確認書
• 身分証明書、印鑑証明書、住民票、印鑑
• 委任状（場合によって）

登記識別情報とは、その登記人が不動産の所有者であることを証明するものです。

地積測量図とは、土地についての測量の結果（面積など）が記載された図面ですが、残っていない場合には土地家屋調査士に測量を依頼する必要があります。

身分証明書等の書類については、共有持分権者全員分が必要になります。

共有不動産の売却には、基本的に共有者全員の同意と立会いが必要です。

立会えない共有者がいる場合は、委任状を作成して代理人を立てることで売却は可能です。

自身の持分のみを売却する場合

基本的には一括売却の際に必要となるものと同じです。

• 登記識別情報（登記済権利証）
• 地積測量図、境界確認書
• 身分証明書、印鑑証明書、住民票、実印

なお、他の共有者と意思疎通が可能である場合は、事前に売却する旨を伝えておくことで後々トラブルが発生するリスクを減らすことができるでしょう。

共有名義の不動産売却をする際の流れ

共有名義の不動産を売却する場合、他の共有者に確認を取らずに進めてしまうとトラブルが発生しやすくなり、関係者全員に不利益となります。

単独名義の不動産売却に比べ大きく異なる点でもあるため、具体的な流れを理解しておきましょう。

共有者を把握する

売却にあたっては、まず共有持分権者を明らかにする必要があります。

不動産の共有持分権者は相続などによって増える場合があり、自分が共有した時点とは違う可能性も多くあります。

現時点での共有持分権者は登記簿で把握できます。

登記簿は、法務局で手続きすれば簡単に手に入れることができるため、事前に確認しておきましょう。

不動産業者との窓口や、まとめ役を決める

共有名義の不動産売却では、不動産業者との窓口やまとめ役となる方を定めておくとスムーズに手続きが進みます。

不動産売却の手続きには、さまざまな専門的知識や実務的な売買金額の相場や市場の動向などの情報、手続きの手順といった実務に関する知識が必要です。

さらに共有名義となると、共有持分権者との調整や確認、書類の手配といった手間もあり、手続きがなかなか進まないといった事態もありえます。

もし、不安な場合は共有名義の不動産売却の経験が豊富な不動産業者に依頼するといいでしょう。

手続きに関する不安や疑問にも専門的な視点でアドバイスをもらうことができます。

共有者を把握する

不動産売却では、売却代金がそのまま手に入るわけではありません。

具体的には、次のような諸費用が発生することになります。

• 仲介手数料
• 測量費
• 抵当権抹消費用
• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

費用は不動産の共有持分割合に応じた負担とすると分かりやすいですが、その費用負担の割合や支払方法については、売却する前にあらかじめ決めておき、共有持分権者全員の同意を得ておく必要があります。

売却想定金額をもとに、どのような配分になるか事前に詳しく計算しておくといいでしょう。

売却活動を始める

大きな資金が動く不動産売却では金銭にまつわるトラブルが起こりがちです。

売却を始める前に最低売却価格を決めておくことで、他の共有者に費用などをより具体的に提示でき、後々のトラブルに発展しづらくなるでしょう。

最低売却価格を決めたら、いよいよ売却活動を始めましょう。

なお、売買契約締結、重要事項説明書、代金決済などといった重要な場面においては基本的には共有持分権者全員の立ち会いが必要となります。

しかし、立ち会えない場合は委任状を作成し、他の共有者に委託することも可能です。

確定申告をする

不動産売却で利益が出た場合には所得税と住民税が発生するため、税務署へ確定申告する必要があります。

これは共有持分権者全員が、それぞれ行わなくてはならない手続きです。

不動産が一定の要件を満たしていれば、所得を減らせる「控除」が適用できる場合もあります。

可能であれば、売却を始める前に納める税金までを想定し、資金計画を立てておくことをおすすめします。

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共有名義の不動産売却をする際の注意点やトラブル事例と対処法

共有名義の不動産を売却する場合、単独名義の不動産を売却することと比べると注意点やトラブルが多くあります。

想定されるケースと、その対処法について見ていきましょう。

共有者の所在がわからない

不動産が共有である場合、不動産全体の売却は共有物の処分に該当しますので、全共有者の同意が必要となります。

したがって、まずは連絡の取れていない共有者の住所等を調査し、直接コンタクトを試みる必要があります。

しかし、どれだけ調査を尽くしても一部の共有者の所在が不明であるときに、全共有者の同意がないことを理由に共有物の処分が一切不可能となってしまうと、他の共有者は望まない共有関係を半ば永続的に維持することを強いられてしまいます。

そこで、令和3年の民法改正では、他の共有者の申立てにより、裁判所が、所在不明共有者の持分を他の共有者に取得させる旨の裁判を行なう制度が新設されました（民法262条の2第1項）。

この改正により、所在不明共有者が存在する共有不動産の活用の促進が期待されています。

他の共有者の同意が取れない

共有名義の不動産を売却するにあたって、共有者に相談しても同意が得られない場合は、共有物分割請求をすることになります。

共有物分割請求とは、共有者の1人が他の共有者に対し、不動産を自分1人の名義にしてほしいと申し出ることです。

共有物分割請求の方法はいくつかあり、前述の現物分割も共有物分割請求の1つです。

共有物分割請求には現物分割以外にも、代償分割という方法もあります。

代償分割とは、共有者の1人が他の共有者の持分を買取るなど、単独名義にすることです。

買取業者に不当に安い価格で話をされる

買取業者に依頼すれば早期に手放せる可能性は高いですが、業者としても商品化するまでにお金や時間がかかることを差し引くと、相場よりだいぶ安い金額での買取りとなる可能性は高いでしょう。

不動産を納得の価格で売却しようと思えば、不動産を有効活用してくれそうなほかの共有持分権者に売却するのが最も良いといえます。

もしそれが難しく、買取業者に依頼する場合は、複数の買取業者から査定を受けるようにしましょう。

共有名義の不動産売却をする際の不動産業者・担当者の選び方

共有名義の不動産は共有名義人との交渉が必要になるため、いきなり共有名義人に話をする前に不動産業者へ相談するといいでしょう。

相談や不動産の査定は無料のケースが多いので、プロのアドバイスを聞いておいて損なことはありません。

ただし、共有名義の不動産に強い不動産業者や担当者を見つけるのは簡単なことではありません。

特に持ち分だけの売却の場合は需要が低く、利益が見込めないケースが多いことから前向きではない業者が多いことも確かです。

また、共有名義の不動産は単独名義の不動産売却に比べると時間もかかり、トラブルも生じやすくなります。

業者にまとめ役や窓口を任せる場合、売買実績が豊富で、たとえ売却までに時間がかかり、利益が見込めない場合でも誠実に丁寧に対応してくれる業者や担当者かどうかを見極めることが重要です。

特に、近年は依頼者の利益を最大化してくれる担当者（不動産エージェント）の重要性が増していることをご存じでしょうか。

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