不動産売却時の一括査定サイトは使わない方がいい⁉︎ 注意点やデメリット・トラブルを業界歴15年のプロが解説

この記事で分かること

不動産一括査定サイトとは、一度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスのことです。便利な反面、しつこい営業や、契約欲しさの高額査定によるトラブルも多く、業界の内側を知る立場から言えば「使い方を間違えると損をする」ツールでもあります。この記事では、不動産業界歴17年の現役エージェントである私が、一括査定のデメリットと注意点、そして後悔しないための対策を、業界の裏側まで踏み込んで解説します。

不動産売却を考えた時に、一括査定サイトを利用する方も多いのではないでしょうか。

一度に多くの不動産会社に査定してもらえるため、便利なツールですがトラブルも多く注意が必要です。

一括査定サイトのデメリットやトラブルなど、負の側面を業界歴17年のプロが解説します。

不動産業界の闇についても暴露するので、不動産売却を検討している方は、ぜひ知っておいてください。

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不動産売却の一括査定サイトとは

一括査定サイトとは、不動産を売却する際に必要な査定を、複数の不動産会社にまとめて依頼できるサイトのことをいいます。

住所や築年数など、簡単な物件情報を入力するだけで良いので、簡単に依頼でき便利です。

不動産売却では不動産会社に査定を依頼し、結果をもとに媒介契約を結ぶ不動産会社を決めます。

このとき、査定は1社だけでなく、一括査定サイトに登録している複数社に依頼することになります。

一括査定サイトの仕組み（なぜ無料で使えるのか）

デメリットを正しく理解するために、まず一括査定サイトがどういう仕組みで成り立っているのかを知っておきましょう。

一括査定サイトは、利用者からはお金を取りません。ではどうやって運営しているのかというと、サイトに登録している不動産会社から支払われる掲載料や、査定依頼を取り次ぐたびに発生する紹介料（送客手数料）で成り立っています。

ここに、一括査定サイトの本質があります。つまり、査定結果として出てくるのは「そのサイトにお金を払って登録している不動産会社」だけだということです。日本全国には13万社を超える不動産会社が存在しますが（出典：国土交通省「令和6年度宅地建物取引業法の施行状況調査」令和6年度末132,291業者）、一括査定サイトに登録しているのはそのごく一部にすぎません。

地域に根ざした優良な会社や、紹介料ビジネスに乗らない実力派の会社は、そもそも一括査定の結果には出てこないのです。「一括査定で比較すれば最適な会社が見つかる」と思い込んでいると、本当に良い会社を最初から候補から外してしまっている、ということが起こり得ます。

机上査定と訪問査定の違い

もう一つ知っておきたいのが、査定には2種類あるという点です。

• 机上査定：物件を見ずに、立地や築年数、過去の成約データなどから概算を出す査定。一括査定で最初に出てくるのは基本的にこちら
• 訪問査定：実際に物件を見て、室内の状態や個別の事情も踏まえて出す査定。より実態に近い

一括査定で表示される金額は、あくまで机上の概算であり、実際に売れる価格を保証するものではありません。この「概算にすぎない数字」が、後で説明する高額査定トラブルの温床にもなります。

一括査定サイトのメリット

一括査定サイトを利用して査定を依頼すると、一度に多くの査定ができ、おおよその相場がわかることがメリットです。

メリットについて、くわしく解説します。

一度の依頼で多くの査定を受け取れる

一括査定サイトを利用すると、一度の依頼で複数の不動産会社から査定を受け取れます。

サイトを利用しないでそれぞれの不動産会社に査定を依頼すると、1件ずつ物件情報や連絡先などを入力しなければならないので、一括査定サイトは効率的です。

一括査定サイトでは、査定を依頼する不動産会社を選べるサイトと選べないサイトがあります。

選べない場合には不安に思うかもしれませんが、存在を知らなかった良い不動産会社と出会えるチャンスでもあります。

売却価格の相場を把握することができる

一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定をしてもらうと、査定結果から売却価格の相場感がわかります。

一般的には、差はあるものの、すべての不動産会社で似たような幅の金額が提示されるはずです。

なかには相場よりも高い価格や低い価格を提示する不動産会社もありますが、ほとんどは同じような金額です。

多く提示された価格帯が相場の売却価格といえます。

不動産業者や担当者を比較できる

一括査定サイトでは、一度の操作で複数の不動産業者に依頼することができるため、不動産業者や担当者の比較ツールとして最適です。

ただし、業界経験や知識がない消費者が、百戦錬磨の不動産業者を見分けること自体が非常に難しいという注意点があります。

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一括査定サイトでのデメリット・注意点

便利な一括査定サイトですが、デメリットもあります。

どのようなデメリットがあるのか、依頼する前に知っておいてください。

営業電話や訪問など、しつこい営業を受けることも

不動産一括査定のデメリットといえば、複数の不動産会社からの電話です。

査定をした不動産会社から、物件の詳細や売却の意思についての問い合わせや、訪問査定をしたい旨の電話がくる可能性があります。

不動産会社の目的は、売却をするための媒介契約を結ぶことです。

すぐに売却をしたいと考えている人にとっては、査定が終われば不動産会社と話を進めていきたいと考えるのが一般的でしょう。

しかし、多くの不動産会社から次から次へと電話がくると、しつこいと困惑してしまうかもしれません。

電話を避けたい場合は、登録フォームの備考欄に「電話NG」と明記しておきましょう。

媒介契約をもらうために高額査定を出す業者がいる

一括査定で、他の不動産会社よりも明らかに高額な査定を出す業者には、注意が必要です。

媒介契約を取るために、相場よりも大幅に高額な価格を提示しているだけなので、その価格で売却できるわけではないのです。

査定で提示される金額は、売却を保証する価格ではありません。

実際に売り出す価格は、最終的な決定権は売主にあります。

高価格で売り出しても、売れなければその責任を不動産業者が負ってくれる訳ではありません。

相場がわかるメリットはあるものの、ご自身でもある程度の相場を把握しておくようにしましょう。

ハウスクローバーのシステムでは、マンション名を入力するだけで、過去の販売履歴をはじめとして様々なデータが取得できます。

マンション名を入力して検索ボタンを押すだけで閲覧ができますので、ぜひ活用してみてください。

良い不動産会社・担当者ばかりではない

査定をする不動産会社は、必ずしも良い不動産会社や担当者とは限りません。

一括査定サイトに掲載されている業者は、基本的には大手も多く安心感があります。

しかし大手だけではなく、地場の仲介業者も掲載されています。

一括査定サイトは、掲載する不動産会社が多ければ利益が増えますので、良くない業者が混じっていることもあります。

また売却の成功の可否は、不動産業者がどこかよりも担当者の良し悪しで決まります。

つまりいくら大手であったとしても、担当者の質が良くなければ、満足のいく売却にならない可能性もあります。

見落としがちなデメリットとよくあるトラブル

しつこい営業や高額査定の問題に加えて、利用前に知っておきたい見落としがちなデメリットがあります。

• 対応エリア・物件種別に偏りがある：一括査定に登録している会社は都市部のマンションや戸建てに強い一方、地方の物件や、農地・店舗・再建築不可といった特殊な物件は「対応できる会社がほとんど出てこない」ことがあります
• 同時に依頼できる社数に制限がある：1回で依頼できるのは数社までというサイトが多く、その範囲に良い会社が含まれているとは限りません
• 個人情報が各社の顧客リストに登録される：査定を依頼した時点で、複数の会社に名前・連絡先・物件情報が渡ります。その後の営業の連絡先として使われ続けることになります
• 連絡を断っても営業が来ることがある：備考欄に「メールのみ希望」と書いても、電話がかかってくるケースは珍しくありません

こうした要素が重なって、実際に次のようなトラブルが起きています。

• 査定額だけが高い会社を信じて契約したが、相場とかけ離れていて売れず、結局大幅に値下げして相場以下で売却してしまった
• 媒介契約が欲しいだけの会社に当たり、契約後は連絡が滞って販売活動が放置された
• 複数社からの営業電話が止まらず、対応に疲れてしまった

これらは、一括査定そのものというより「一括査定の構造上、契約欲しさの会社が紛れ込みやすい」ことから生じています。次の章で、業界の内側からその構造をお話しします。

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一括査定サイトでダメな業者や担当者に当たってしまうと

もし一括査定サイトでダメな業者や担当者に当たってしまうと、どのようなことが起きるのでしょうか。

高額査定で売却に時間がかかってしまう

最初から相場通りの価格で売り出していれば、すぐに売却できる物件でも、高額だったために売却できず、値下げをしていく過程で時間がかかってしまいます。

一括査定では、もっとも高額査定の不動産会社が選ばれやすいため、相場よりも大幅に高い価格を提示する業者は多いです。

しかし、相場とかけ離れた価格で売り出しても、売却できずに売れ残ってしまいます。

販売戦略の杜撰さから相場よりも安い価格でしか売却できないことも

不動産売却には販売戦略が必要ですが、杜撰だと相場よりも安くなってしまうことがあります。

少しでも高く売れればという思いから、相場よりも高額な価格で売り出したものの、よほどの魅力がなければ売れません。

時間が経てば、ほかにも売却物件が出てきます。

販売期間が長くなると、物件情報サイトに長期間にわたって掲載され続けるため、購入する物件を検討している人から何か問題がある物件なのではないかと敬遠されてしまいます。

結果として時間がかかっただけでなく、ダラダラとして値下げを続け、最終的に大きな価格交渉が入り、根負けしてしまい相場よりも安い価格でしか売却できないことも起こり得ます。

これは買主候補に売却期間が長期化しているから交渉がしやすいと考えられてしまい、売る立場としても、売却期間が長期化することで、心理的にも弱気になってしまうことで起こる現象です。

私もこのようなケースを実際の営業現場でよく見かけます。

媒介契約を締結した途端に対応が悪くなる

最初は愛想が良く親切だった担当者が、媒介契約を結んだ途端に対応が悪くなることがあります。

不動産は高額なため、一生の間に何度も売買を行うものではありません。

親切丁寧に対応してもリピーターになりにくいため、対応が悪くなることが起こるのですが、これは媒介契約をとることがゴールになってしまっているためです。

不動産業界からみた一括査定サイトの闇

近年、一括査定での査定価格が高額化している傾向が見られます。

売却できる価格が上がってきているのであれば問題ないのですが、査定価格だけが上がっているのです。

もちろん価格交渉ありきで価格設定はしますが、それを超えた査定価格が横行しています。

これは、不動産一括査定サイトが急激に増えたことに原因があります。

不動産一括査定サイトは急激に増え、乱立状態です。

不動産業者としても、競争が激しくなり、競争に勝ち媒介契約をとるために、他の不動産会社よりも大幅に高い査定額を出しています。

売却できない物件を多く抱えてもメリットがないのではないかと思われそうですが、値下げをしていけばいつかは売却できます。

どうしても売れない場合は、自社で安く買い取って儲けを出す方法もあります。

高額査定を出す理由は、不動産の査定が車やブランド品の査定と、そもそもの仕組みが異なるためです。

車やブランド品を査定してもらうと、基本的に査定を出した価格で買い取ってもらえます。

しかし、不動産の査定価格は、その価格で売却できるわけではなく、あくまで「これくらいなら売れそうですよ」という価格なので、全く性質が異なるものなのです。

ブランド品をフリマサイトで売る場合、相場より高すぎると売れません。

値下げをしたり、購入を検討する人から値下げ交渉があるなど、価格を下げることで売却できます。

不動産売却は、この仕組みに近いといえるでしょう。

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不動産売却時の一括査定サイトは使わない方がいい⁉︎

不動産売却時に利用する一括査定サイトが出来始めた頃は、メリットも多かったのですが、近年は一括査定サイトが乱立していることもあり、デメリットの方が増えてきています。

乱立した一括査定サイトは、利益を確保するため、高額な反響課金を不動産会社に請求しています。

不動産会社も利益確保のために、なんとか売却の依頼を受けようと、売れもしない高額査定や、無理な営業など負の側面が目立つようになってきました。

このようなこともあって、一括査定サイトには非常に注意も要しますし、リスクもあります。

不動産会社探しのツールとして利用するのであれば問題ありませんが、知識や経験がない一般の消費者が、不動産業者を見分けること自体のハードルが高いので、一括査定サイトを利用するのであれば、ご自身もしっかり知識を身につけておくことが重要です。

それでも一括査定を使うなら：失敗しないための対策と選び方

ここまで読んで、それでも相場感をつかむために一括査定を使ってみたい、という方もいるでしょう。使うこと自体を否定はしませんので、損をしないための対策をお伝えします。

高額査定に飛びつかない

最も大切なのがこれです。一番高い査定額を出した会社が、一番高く売ってくれる会社とは限りません。むしろ媒介契約を取るために、わざと相場より高い査定額を提示する会社もいます。査定額の高さではなく、その金額の根拠を説明できるかで判断してください。

査定額の根拠を必ず聞く

「なぜその金額なのか」を尋ね、近隣の成約事例や販売戦略をもとに、具体的かつ納得できる説明ができる担当者かどうかを見極めましょう。曖昧な説明しかできない会社は避けた方が無難です。

相場を自分でも事前に把握しておく

査定を依頼する前に、レインズ・マーケット・インフォメーションや国土交通省の不動産取引価格情報、ポータルサイトの売り出し事例などで、自分の物件のおおよその相場を調べておきましょう。相場観があれば、不自然な高額査定にも惑わされません。

連絡手段とセキュリティを確認する

営業電話を避けたいなら、申込時に連絡手段を「メール希望」と明記します。また、個人情報を預ける以上、サイトがSSL（通信の暗号化）に対応しているか、プライバシーマークを取得しているかも確認しておくと安心です。

大手と地域密着のバランスで見る

大手だけ、あるいは1社だけで判断せず、可能であれば地域に強い会社も含めて比較しましょう。ただし前述のとおり、優良な地域密着会社は一括査定に出てこないことも多い点は念頭に置いてください。

一括査定が向く人・向かない人と、一括査定以外の方法

一括査定は、便利な人もいれば、使わない方がよい人もいます。ご自身がどちらかを確認しておきましょう。

一括査定が向いている人

• 複数社の概算をまとめて取り、ざっくりした相場感を早くつかみたい人
• 都市部の一般的なマンションや戸建てを売る人
• 営業の連絡が多少多くても、自分で取捨選択できる人

一括査定が向いていない人

• 営業電話や個人情報の拡散を避けたい人
• 地方の物件や、農地・店舗・再建築不可など特殊な物件を売る人
• 特定の信頼できる会社・担当者にじっくり相談したい人

一括査定以外の売却方法

一括査定だけが売却の入り口ではありません。次のような方法もあります。

• AI査定を使う：連絡先を公開せずに、物件情報からおおよその価格を把握する方法。まず相場だけ知りたい人に向いています
• 信頼できる不動産エージェントに直接依頼する：一括査定の構造的な問題（契約欲しさの高額査定や囲い込み）を避け、最初から実力と倫理観のある担当者に相談する方法

特に、相場を知るだけならAI査定で十分なことも多く、いきなり複数社に個人情報をばらまく必要はありません。そのうえで、本当に売却を任せる相手は、査定額の数字ではなく担当者の質で選ぶ。これが遠回りに見えて、最も損をしない進め方だと私は考えています。

一括査定サイトを使う前のチェックリスト

一括査定を利用する前に、次のポイントを確認しておきましょう。

• 一括査定に出てくるのは「登録会社」だけで、優良な地域密着会社が抜け落ちる可能性を理解しているか
• 表示される査定額は概算（机上査定）であり、実際の売却価格ではないと理解しているか
• 一番高い査定額の会社に飛びつこうとしていないか
• 査定額の根拠（成約事例・販売戦略）を説明できる担当者かを確認したか
• 売却したい物件の相場を、自分でも事前に調べたか
• 連絡手段の希望（メール希望など）を伝え、セキュリティ（SSL・プライバシーマーク）を確認したか
• そもそも一括査定が必要か、AI査定や信頼できるエージェントへの直接相談で足りないかを検討したか

査定する不動産業者はどうやって探せばいいか？

不動産売却の査定は、一括査定サイトや、直接不動産会社に依頼するという手法が一般的ですが、最近は売却の成否の肝となる担当者を探すことができるサイトもあります。

ハウスクローバーは、全国から信頼できる不動産エージェント（担当者）を探せるプラットフォームです。

無料の会員登録をすれば、全国の優良な不動産エージェントを探せます。

不動産業界にはまだまだ悪しき習慣が蔓延しているため、自分で良い不動産会社や担当者を探すことは難しいでしょう。

ハウスクローバーでは、悪しき習慣を排除したいという理念に賛同し、一定の実績のある不動産会社だけを掲載や紹介しています。

ぜひ、気軽に利用してみてください。

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よくある質問

Q1：不動産一括査定のデメリットは何ですか？

複数社からの営業電話が増えること、契約欲しさに相場とかけ離れた高額査定が出ること、登録している会社しか比較できず優良な地域密着会社が抜け落ちること、個人情報が各社の顧客リストに渡ることなどが主なデメリットです。

Q2：不動産一括査定はやめた方がいいですか？

一律にやめた方がよいとは言いませんが、使い方を間違えると損をしやすいツールです。相場感をつかむ目的なら有効ですが、表示される会社が一部に限られる点と、高額査定のリスクを理解したうえで使うべきです。営業電話や個人情報の拡散を避けたい人にはおすすめしません。

Q3：一括査定で一番高い査定額の会社に頼めばいいですか？

いいえ。一番高い査定額の会社が一番高く売ってくれる会社とは限りません。媒介契約を取るために、わざと高い金額を提示する会社もいます。金額の高さではなく、その根拠を具体的に説明できるかで判断してください。

Q4：一括査定の営業電話を減らす方法はありますか？

申込時の備考欄に「連絡はメール希望」と明記するのが基本です。それでも電話が来る会社はありますので、その対応の仕方で会社の姿勢を見極める材料にもできます。電話を一切避けたいなら、連絡先を公開しないAI査定の利用も選択肢です。

Q5：一括査定を使わずに売る方法はありますか？

あります。連絡先を公開せずに相場を把握できるAI査定や、信頼できる不動産エージェントへ直接相談する方法です。相場を知るだけならAI査定で足り、売却を任せる相手は査定額ではなく担当者の質で選ぶのが、最も損をしにくい進め方です。