自己資金なしの住み替えはハイリスク⁉注意点と失敗例

「今の住まいが手狭になってきた。」

「子供が独立して部屋を持て余すようになってきた。」

ライフステージや家族構成によって最適な家は、その時々で変化していきます。

現在の家を購入したときは、そこまで先のことは考えていなくても、いざその時が来た時に考えることが「住み替え」です。

しかし、住み替えと言っても何から始めたらいいのか分からないという方も多いと思いますし、そこまで預貯金がない状況で住み替えを検討している方もいらっしゃるかもしれません。

そこでこの記事では、特に「自己資金なし」の状態での住み替えについて、注意点や失敗例をご紹介します。

これらの事例を知ることで、これから自己資金なしで住み替えを進めるにあたって、どんなことに注意すればいいのか。

そもそも今はそのタイミングなのか等、ご自身のご状況に置き換えて、理解を深めていただければと思います。

意外と大変な住み替え

住み替えは、現在の住宅を売却して、新しい住まいを購入する、一連の流れのことを言います。。

不動産は、売却も購入もどちらも簡単なことではありません。

しかし、住み替えでは売却と購入の両方を行う必要があり、これが意外と大変なのです。

特に自己資金がない場合の住み替えには、さまざまなリスクがあります。

住宅ローンが残っている家を売って、住み替え

住み替えをするには、住宅ローンが完済していないとムリだと思われるかもしれません。

実際のところ、住宅ローンが残っていても住み替えは可能です。

ただし、売却資金で住宅ローンを完済できる場合とできない場合では、状況が大きく異なります。

売却資金で住宅ローンを返済できる場合

現在住んでいる住居を売却した資金で住宅ローンが完済できる場合は、特に大きな問題はないといえます。

残債がわずかで、確実に残債を大きく上まわる金額で売却できるなら、問題はありません。

しかし、売却の査定額とローンの残債に大差がない場合は注意が必要です。

査定額で売却できるとは限らず、大きく下回る可能性があります。

また、ローン残債よりも高い金額で売却できたとしても、新居を購入する際に必要な諸費用分が確保できなければ、新しく組む住宅ローンの審査が厳しくなるので注意が必要です。

売却資金で住宅ローンを返済できない場合

自己資金がなく、売却資金で住宅ローンが返済できないという状況は、最もハイリスクな住み替えのパターンです。

そもそも、不動産は住宅ローンを完済しなければ、売却ができません。

売却資金で住宅ローンを完済できない場合は、ローン残債と新居の購入費用をまとめた「住み替えローン」を利用することになります。

住み替えローンは一般的な住宅ローンとくらべて金利が高く、審査も厳しいことが特徴です。

住み替えローンの場合は、住宅購入資金に住宅ローン残債が加わるため、借入金が多くなります。

月々の返済額が今よりも多くなる可能性が高く、注意が必要です。

自己資金なしで住み替えをするときの注意点

自己資金がない状態での住み替えは、リスクが高いため、さまざまなことに気をつけなければなりません。

どのような注意点があるのかを解説します。

住宅ローンの審査が厳しくなる

自己資金がない場合、住宅ローンの審査が厳しくなり、否決される可能性が高まります。

現在の住居の売却資金で住宅ローンを返済できる場合でも、新しく購入する物件の頭金が用意できなければ、ローン審査に影響します。

住宅ローンの残債があり、住み替えローンを利用する場合には、住み替えローンの審査自体が一般的な住宅ローンの審査よりも厳しくなります。

購入と売却で両方の諸費用がかかる

不動産は購入も売却も、さまざまな費用がかかります。

購入、売却それぞれの諸費用を以下の表にまとめました。

【購入時の諸費用】

費用項目	おおよその金額
仲介手数料	（購入価格×3％＋6万円）＋消費税
印紙税	1,000円～6万円程度 ※購入価格により異なる
住宅ローン融資事務手数料	3万円～5万円 ※融資金額により異なる
登記費用（登録免許税）	固定資産税評価額の2％
保険料（火災保険・地震保険）	加入する保険により異なる

一般的な諸費用率は、物件価格の8〜12％ほどになります。

【売却時の諸費用】

費用項目	おおよその金額
仲介手数料	（売却価格×3％＋6万円）＋消費税
印紙税	1,000円～6万円程度 ※売却価格により異なる
抵当権抹消登記費用	司法書士へ依頼する場合5,000円～2万円程度
住宅ローン一括返済事務手数料	1万円～3万円程度
所得税・復興特別所得税・住民税	短期税率：39.63%・長期税率：20.315%

一般的な諸費用率は、物件価格の3〜4％ほどになります。

ローンの返済が厳しくなることも

自己資金なしの住み替えは返済負担率が高くなるため、生活に影響を与え、返済が厳しくなることがあります。

返済負担率とは、年収に対する返済額の占める割合をいい、20％〜25％以下が良いとされています。

住宅ローンの審査では、もちろん返済負担率が重要です。

しかし、ローン審査に通ったからといって、問題なく返済を続けられるとは限りません。

特に自己資金となる預貯金がない場合には、教育費など大きな出費が必要になった時に、ローンの返済に大きなダメージをあたえることが考えられます。

自己資金なしで住み替えをする場合は、長期間にわたって返済を続けられるかどうかを計算して検討しましょう。

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スケジュール管理が複雑になりがち

自己資金なしの住み替えは、複雑になりがちなスケジュール管理にも注意が必要です。

特に住み替えローンを利用する場合は、居住する家の売却と、新居の購入を同時にしなければなりません。

これは、住宅ローンの残債と新たな住宅ローンを一本化するため、抵当権抹消と抵当権設定を同時に行わなければならないのです。

売却と購入を同じタイミングで行うためには、スケジュール管理が重要です。計画的に進めていってください。

自己資金なしの住み替えの失敗例

自己資金がない状態で住み替えをすると、残念ながら失敗してしまうことがあります。

こんなはずではなかった、と後悔することにならないよう、どのような失敗が起こり得るのかを知っておくことが大切です。

今の自宅が売れない

住み替えでは、今の自宅を売ることが前提となります。売れない状態で新しく物件を購入すると、2つの物件を所有することになります。

自己資金がない場合には、売却と購入を同時に行う必要がある住み替えローンを利用するケースが多いため、売却できなければ新しい家の購入ができません。

手付金がなく、購入希望物件の購入ができない

自己資金がないと手付金を準備できず、希望の物件を購入できません。

手付金は仲介業者によって異なり、自己資金がない状況を相談すれば最大限に譲歩してもらえることもありますが、大手の場合は最低金額のルールを設けている業者もあります。

想定していた売却価格よりも安くなった

住み替えで多い失敗の一つが、想定外の低い売却価格によって、資金計画が狂ってしまうことです。

売却するためには住宅ローンを完済しなければなりませんが、売却金額を返済に充てる予定にしていた場合は売却ができなくなってしまいます。

売却金額が想定よりも安くなる原因としては、査定価格を鵜呑みにしてしまうことが挙げられます。

複数の不動産会社に査定を依頼し、最も高い金額を提示した会社に売却を依頼する人が多いです。

しかし、査定で出た金額は、売却を保証する金額ではありません。

この価格で売り出せるであろうと考えられる金額に過ぎないのです。

媒介契約を結びたいために、相場よりも大幅に高い査定価格を提示する悪質な不動産会社があり、注意が必要です。

借入が増えて生活が苦しくなった

自己資金なしで住み替えをする場合、住み替えローンを利用することが考えられます。

住宅ローンの残債と新しく購入する費用によって借入金額が増えるため、毎月の返済額も多くなるでしょう。

負担が増し生活が苦しくなれば、せっかくの住み替えも失敗となります。

スケジュール管理が甘く、余分な費用が発生

住み替えではスケジュール管理が重要で、売却と購入のタイミングによっては余分な費用が発生します。

新居を購入してすぐに売却が完了すれば、スムーズに引っ越しができます。

しかし、売却できたものの新居が購入できていないと、仮住まいが必要です。

今の住居から仮住まいへの引っ越し、仮住まいから新居へ引っ越さなければならないため、引っ越し費用も多くかかります。

仮住まいの期間が長くなれば、その期間の家賃が余分にかかるため、スケジュール管理をしっかりと行いましょう。

住み替えローンやダブルローンの利用はアリか？

住み替えの場合、住み替えローンやダブルローンがありますが、自己資金なしで利用できるのでしょうか。

住み替えローンとダブルローンについて解説します。

住み替えローンとは？

住み替えローンとは、現在住んでいる家の住宅ローン残債があっても、新しく購入する物件の購入資金を借り入れできるローンのことです。

住宅ローンの残債があれば売却ができないため、完済する必要があります。

売却資金で返済ができれば良いのですが、売却資金よりもローン残債のほうが多い場合には、差額の現金を準備しなければなりません。

差額の自己資金がない場合には、住み替えローンを利用すると、購入する資金にプラスしてローン残債分も借り入れが可能です。

自己資金なしで利用できますが、借入金が多くなるなどリスクがあります。

ダブルローンとは？

ダブルローンとは、現在の住宅ローンを返済しながら、新しく家を購入するために並行して住宅ローンを組むことをいいます。

現在の家を売却するまでは、2つの住宅ローンを返済しなければなりません。

自己資金なしでの住み替えでは、おすすめできないローンです。

自宅を売却する前にどうしても購入したい物件を見つけた場合には、ダブルローンを組むことで購入できます。

売却するには、住宅ローンを完済しなければなりません。

自己資金がなければ売却費用で返済しますが、売却費用よりもローン残債が多いと売却できません。

売却価格が予定よりも大幅に安くなっても、自己資金で支払える余裕がある場合に向いているローンといえます。

住み替えローンやダブルローンの注意点

住み替えローンとダブルローンは、どちらも借入が多くなるためハイリスクです。

さまざまな注意点があるので、くわしく解説します。

審査が厳しい

借入額が多くなるため、月々の返済の負担も大きく、返済能力について厳しく審査されます。

売却すれば売却費用が入るため、軽く考える人もいますが、必ず売れる保証はありません。

そのため、どうしても融資条件は厳しくなるのです。

金利が高くなりがち

住み替えローンもダブルローンも、一般的な住宅ローンよりも金利が高くなることが多く見られます。

ダブルローンの場合は、結果的に2本立てのローンになるだけで、一般的な住宅ローンと同じ金利になるはずだと思われるでしょう。

2本立てになることで、金利を上げることが融資の条件になることが多いため、どうしても金利が高くなりがちです。

金融機関が限られる

住み替えローンは取り扱いのある金融機関が限られるため、近くの金融機関で申込めるとは限りません。

また、住宅ローンとは居住する家が対象となるため、2軒の家に住むとは考えにくいでしょう。

そのため、同一の金融機関で2軒分の住宅ローンを組むのは難しいことが多く、現在のローンを組んでいる金融機関以外での申込みとなる可能性が高いです。

自己資金なしの住み替えを検討する際に押さえておくべきポイント

自己資金がない場合の住み替えでは、資金計画など事前に押さえておかなければならないポイントがあります。

後悔しないためにも、ぜひ早めにチェックしておいてください。

無理のない予算内と資金計画で行う

自己資金なしの住み替えでは、資金計画が重要です。

まず、現在の住宅ローンの残債がいくらなのかを確認しましょう。

残債の有無や金額によって、住み替えの方法に違いがあります。

また、残債は新しく購入する家の予算にも影響するので、資金計画はしっかりと行ってください。

不動産業者の担当者選びは慎重に行う

誠実に正しくアドバイスをしてもらえる、信頼できる担当者を選びましょう。

不動産の売買では担当者選びが大切ですが、特に自己資金なしの住み替えの場合は、成功するかどうかが担当者に大きく左右されます。

不動産会社にとって都合の良いことばかりを言われ、結果的に今の家を売却できなかったり、住宅ローンの返済が困難になったりしては大変です。

住み替え以外の方法も検討してみる

自己資金がない場合、売却と購入を行う住み替えにこだわらず、他の方法も検討してみてはいかがでしょうか。

自己資金を貯めてから住み替えを検討するのも、一つの方法です。

少しでも自己資金があれば、今よりもスムーズな住み替えができます。

選べる物件も幅が広がり、ローン審査も通りやすくなるでしょう。

何よりも、失敗のリスクが減ります。

その他、新しく家を購入するのではなく、賃貸にするのも良いでしょう。

売却資金に加え、自己資金を貯めて、将来的に購入も検討できます。

自己資金なしの住み替えはリスクがあることを知っておこう

自己資金なしで住み替えをすることは、さまざまなリスクがあり、失敗する人も少なくありません。

資金計画やリスクヘッジなど、自分だけで行うことは簡単ではないので、信頼できる担当者を見つけて相談してみましょう。

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