不動産を売却するならレインズの意味と役割を絶対に押さえておこう

不動産の売却を依頼すると、媒介契約のタイプによって、物件についての情報をレインズに登録します。

レインズに登録すると説明されても、何のことなのか理解できない方も珍しくありません。

しかし、理解できないまま流してしまうと、正しく登録されず買い手が見つからないという状況に陥ることがあります。

売却ではレインズの存在はとても重要なので、レインズとはどのようなものなのか知っておいてください。

レインズの役割などについて理解できていると、悪質な不動産会社に損をさせられることなく、安心して売却を進めていけるようになります。

レインズとは何か？基本的な仕組みと意味

レインズとは英語表記で「REINS」となり「Rela Estate Information System」の頭文字をとったもので、売りに出されてい流通物件に関する情報の、ネットワークシステムのことをいいます。

売却中の物件情報だけでなく、全てではないものの成約済みの情報も登録されているため、相場を調べるためのツールとしても使用が可能です。

国土交通省に任命された不動産流通機構によって運営され、4つのエリアに東日本レインズ・中部レインズ・近畿レインズ・西日本レインズが分かれています。

レインズは不動産会社専用のシステムなので、一般の方は一部分しか見ることができません。

不便に思うかもしれませんが、一般公開されていない理由は、個人情報を守るためです。不動産会社には守秘義務があるため、個人情報を多く含んだ情報の共有が安全に行われています。

レインズが果たす役割

レインズができるまでは、不動産会社間で物件の情報がほとんど共有できていませんでした。

そのため、物件を探す場合、いくつもの不動産会社へ足を運び、物件の情報を得ていたのです。

それぞれの不動産会社が持っている情報を共有するシステムが必要ということで、レインズがつくられました。

レインズができてからは、1つの不動産会社に行けば、他の不動産会社が持っている物件情報からも紹介してもらえます。

レインズによる売主のメリット

不動産を売却するときにレインズへ登録をすることは、売主にとってメリットがあります。

登録をすることで、全国の不動産会社から買主を紹介される可能性が出るなど、売却が決まりやすくなります。

レインズ登録のメリットを、くわしく解説していきましょう。

物件の早期売却が見込める

レインズに登録すれば、売却したい物件の情報が全国の不動産会社で共有されるため、早期の売却が期待できます。

登録と同時に全国の不動産会社へリアルタイムで公開され、宣伝力や拡散力の高さは圧倒的です。

また、情報の共有は売主だけのメリットではなく、物件を探す人にとっても複数の不動産会社をまわる必要がなくなります。

遠方で物件を探す場合も、わざわざ出向く必要はなく、近くの不動産会社で対応が可能です。

購入希望者が簡単に物件を探せることが、早期の売却へとつながります。

売主が複数の不動産会社と媒介契約を結ばずに済む

レインズへの登録すれば、売主は媒介契約を複数の不動産会社と結ばなくて良いことも、メリットの一つです。

物件に関する情報が全国の不動産会社で共有されるため、信頼できる不動産会社を１社選ぶと良いでしょう。

レインズができるまでは、媒介契約を結んだ不動産会社だけが物件の情報を持っていました。

そのため、より多くの人に物件を知ってもらうためには、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶ必要がありました。

売主の利益を阻害する悪しき慣習「囲い込み」とは？

囲い込みとは、売却する物件の情報を他の不動産会社と共有せずに、自社の顧客だけに紹介することをいいます。

なぜ囲い込みが行われるのかというと、不動産会社は売買契約が成立したときに、売主や買主から仲介手数料が支払われます。

この仲介手数料は売買の成功報酬となるもので、不動産会社にとって大きな収入です。

売却する物件を他の不動産会社に紹介して売買が成立した場合、仲介手数料は売主からのみ支払われるので、「片手取引」といいます。

一方、買主も同じ不動産会社の場合は、売主と買主の両方から仲介手数料が支払われ、これが「両手取引」です。

囲い込みが行われるのは、売主と買主の両方から仲介手数料を得る、両手取引をするためです。

レインズができてからは、囲い込みが基本的にはできなくなりました。

それでも、完全になくなったわけではありません。

レインズに登録されたから安心というわけではなく、他社から問い合わせが来た際にウソをついて断るなど、囲い込みを行う悪質な不動産会社があります。

囲い込みがあったとしても、売却できるなら問題ないのでは、と思うかもしれません。

しかし、囲い込みをするということは、物件を少しでも高く売ることよりも、自社が得することを第一に考えているのです。

以下の動画は以前ニュース番組で囲い込みの実態について特集された時のものです。

囲い込みの実態がよく分かる動画ですので、ぜひご参照ください。

囲い込みを防ぐために

では、囲い込みを防ぐには、どうすれば良いのでしょうか。不動産の売却を依頼する際、不動産会社と結ぶ媒介契約には、以下の3種類があります。

これらの媒介契約によって、囲い込みを防ぐことが可能です。囲い込みを防ぐにはどうすれば良いのか、くわしく解説していきましょう。

一般媒介契約を選ぶ

複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約では、囲い込みができません。一般媒介契約とは、何社もの不動産会社と、制限なく媒介契約を結べる契約のことをいいます。

一般媒介契約がどのようなものなのかは、以下の表を参照してください。違いをわかりやすくするため、専任媒介・専属専任媒介契約についても表にしています。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約できる不動産会社	複数（制限なし）	1社	1社
レインズへの登録義務	なし	7日以内に登録	5日以内に登録
状況報告義務	なし	14日に1回以上	7日に1回以上
自己発見取引	可	可	不可
契約有効期間	制限なし	3か月以内	3か月以内

不動産を売却する際に、一般媒介契約は同時に複数の不動産会社に依頼できます。もっとも早く買主を見つけ、売買契約が成立した不動産会社のみ仲介手数料が支払われるため、売却は不動産会社同士の競争といえるでしょう。不動産会社には、囲い込みをするメリットがありません。

ただし、必ずしも不動産会社の競争になり、各社が積極的に売却活動を行うとは限りません。売却活動には費用がかかるため、売り込んだところで他社に成約を取られる可能性があるなら、売却活動に力が入らないケースもあります。そうすると、囲い込みはされませんが、売却もできない状態になるため、注意が必要です。

一般的には上記のような、売却しやすい物件が一般媒介契約に向いています。

専任媒介契約と専属専任媒介契約でよくある疑問や、早く売るためのポイントと注意点 - 不動産を売るならハウスクローバーのエージェントで

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専任媒介・専属専任媒介を依頼するのであれば、レインズの登録情報を絶対に確認すること

専任媒介契約、または専属専任媒介契約においては、レインズへ登録しなければなりません。

しかし、内容については規定がないため、正しい情報がきちんと登録されているかを確認することが重要です。

レインズに登録されたことは「登録証明書」の発行によって証明されます。

まずは、このレインズにしっかり登録されているかを確認しましょう。

しかし、レインズは登録すれば良いというわけではなく、内容も大切です。

登録をしても、物件の取引状況を正しく登録せずに囲い込みをする、悪質な不動産会社が存在します。

レインズでの物件取引情報は、以下の3つに分類されています。

物件取引情報が「公開中」となっていれば、他の不動産会社が問い合わせられる状態です。

囲い込みの心配はないでしょう。「書面による購入申込みあり」または、「売主都合で一時紹介停止中」の状態のときには、囲い込みが疑われます。

レインズは不動産会社以外は閲覧できないですが、売主は自分の売却物件に限り、状況確認が可能です。

登録証明書に記載のIDとパスワードでログインし、取引情報を確認してください。

不動産を売却するのであれば、レインズの存在は必須

不動産を売却する際には、レインズへ登録することが重要です。正しく「公開中」と登録されているか、必ず確認しましょう。

また他者からの紹介もちゃんと入っているか、実際の内覧や定期的に不動産業者から発行される報告書を確認しながら、囲い込みがないかに注意しておきましょう。

本当に良い物件はレインズに登録しない、という噂を耳にすることがあるかもしれません。

しかし、これは間違った情報です。良し悪しに関係なく、売却したい物件はレインズに登録し、広く情報を公開することが少しでも高く、少しでも早い売却への近道です。

確かに、レインズに登録する必要がない物件は存在します。

人気のエリアなどで、売りに出る物件があれば紹介してほしい、と顧客から依頼されているケースです。

このような場合は売り出す前に紹介するため、売買が成立すればレインズには登録しません。

事前の問い合わせがなければ、通常通りレインズに登録するのが一般的です。

不動産の売却にはハウスクローバーを活用しよう

売主自身でレインズの登録を確認することは大切ですが、信頼できる担当者に依頼することが重要です。

ハウスクローバーでは、全国から信頼できる担当者（不動産エージェント）を探せます。

一定の経験や実績の条件を設け、さらに面談をしたうえで掲載や紹介をしています。

またハウスクローバーでは、利用規約で明確に囲い込みを禁止しています。

万が一、囲い込みが発覚した際は、強制退会も含めた厳しい処分をするほど徹底しています。

レインズを正しく活用し、安心して売却を任せられる担当者（不動産エージェント）に依頼し、不動産の売却を成功させましょう。

ハウスクローバーは全て無料で利用できます。

発生する費用は成約したときに発生する仲介手数料のみです。

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