【2024年後半】マンション売却相場の最新トレンドと相場の調べ方

マンションの売却を考えた時に、今のマンション売却相場や、今後のトレンドなど、売り出すタイミングを考えるにあたり、気になる方は多いのではないでしょうか。

マンションを売却するのであれば、なるべく高く売れるタイミングで売却するためには、現在の市況や今後のトレンドを把握しておくことがポイントとなります。

必ずしも相場は思い通りに動くとは限りませんが、少しでも相場に対する理解を深め、売却のタイミングを考慮できるよう、この記事で詳しく解説いたします。

マンション売却相場に影響を与える外部要因

まず最初に、マンション売却相場に影響を与える要因はいくつか存在し、それぞれが複雑に絡み合いながら相場を形成していきます。

ここでは、相場に影響を与える要因や、現在の状況、そして今後の動向予測も含めて詳しく解説していきます。

これらの内容を理解することで、今後のマンション相場のトレンドの予測に役立つようになります。

1.金利

金利は、不動産相場と非常に密接な相関性があります。

結論から言えば、金利が下がればマンション相場は上昇し、金利が上がればマンション相場は下落します。

現在の相場は、2012年に始まった金融緩和や、それを遠因とする金融機関の貸出競争により、住宅ローン金利がかつてないほど低金利になったことも影響しています。

しかし、2024年3月にマイナス金利が解除され、同年7月31日の日銀会合で、政策金利を0.25%に利上げするなど、これまでの低金利から脱却する動きを見せています。

10月には、すべての金融機関ではないものの、変動金利を平均で0.15%利上げする金融機関も出てきており、徐々に金利のある世界に戻りつつあります。

ただ変動金利が上がったとはいえ、現在の金利ではそこまで相場に影響を与えるものではなく、影響は軽微と考えられています。

また今後の金利動向ですが、日銀も7月の利上げの時に、大幅な株価続落がトラウマになっていることや、アメリカの金利の利下げが行われるようになり、日米の金利差も縮小傾向にあることから、すぐに上昇していくことは考えにくい状況ではあります。

しかし、今後ずっと上がらないということはなく、いずれ今の状況が続けば金利は上がっていく可能性が高いので、金利動向については注視しておくようにしましょう。

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2.所得

人々の所得もマンション相場に影響を与えます。

所得が増えれば住宅支出に回すことができるお金が増えるため、相場は上昇します。

一方で所得が下がれば住宅支出に回すことができるお金が減るため、相場は下落します。

現在の状況はというと、給与所得自体は増えているのですが、物価の変動による影響を取り除くように調整した「実質所得」においては、2022年10月から連続してマイナスで、2024年8月にプラスに転じたものの、「ボーナス効果」であり、所得については弱含みになっています。

今後も物価高が続き、実質給与の上昇率が追いつかなければ、このような状況が続くものと思われます。

ちなみに、実質所得がマイナスになっているものの、マンション相場に影響が出ていないのは、他の要因が相場を押し上げているからと考えられます。

3.景気

景気の良し悪しも、人々の所得に影響を与えます。

景気が悪くなればマンション相場は下落しますし、景気が良くなればマンション相場は上昇します。

現在は、人によって感じ方は様々ですが、概ね良いとされています。

また仮に景気が悪くなっても、住宅系の不動産は、商業系の不動産と比較してその影響が小さいと言われています。

その理由は、景気が悪くなった時に、住宅不動産は「補助金」の対象となりやすいからです。

「補助金」は所得の減少を埋め合わせる効果があります。

「住宅」が動くと、不動産業界・建築業界はもちろん、家具家電の買い替えも発生するなど、補助金の効果が広く波及することから、補助金の費用対効果が高いと言われています。

また「補助金」には所得を埋め合わせるだけでなく、賃貸に住んでいる人にとっても「買った方が得」という心理が働くため、不景気であっても需要が相場を下支えします。

実際リーマンショックの時も、マンション相場については大きく下がることはありませんでした。

ただ注意が必要なのは、投資マネーが流れ込んでいるエリアやマンションについては、景気の変動が大きくなるということです。

4.新築マンション価格

新築マンション価格も、マンション売却相場に大きく影響します。

現在の新築マンション相場については、多くの人がご存知だとは思いますが、都心部ではバブル期を超えていますし、地方であってもその価格は高騰を続けています。

新築マンション相場が上昇すると、新築から中古マンションに人が流れてくるため、相場が上昇します。

現在の新築マンションの高騰の要因は、土地相場が高騰していることや、円安による建築資材の高騰や、人手不足や建築業界の総量規制などによるコスト上昇によるものです。

また今の新築マンションのディベロッパーは、メジャーセブンをはじめとした、リーマンショックを乗り切った財務体力のある業者が大半です。

かつてのような、完成後すぐに売却を目指すことから、時間がかかっても価格を落とさずに販売するという傾向にシフトしていることも影響しています。

これらのことを加味すると、新築マンションは現在のところ下落する見込みは薄く、このことが「相場は下がりにくい」と言っている専門家たちの根拠になっています。

5.株価

株価は、不動産相場と相関性があるとされています。

そして株価は不動産相場の「先行指標」とされています。

その差は半年ほどとされていて、株式市場を見ていると今後のマンション相場の値動きもある程度予測ができるのではないでしょうか。

ちなみに株式相場には、ここまで解説してきた金利や景気なども密接に関係してきます。

この記事を書いている時点では、上下を繰り返していものの、大きく相場が崩れているという状況ではありません。

6.需給バランス

中古マンションの供給量と、購入する人の需要についても、マンション相場に影響します。

2024年10月時点での状況は、東京都内は人が増加していることからマンションの在庫は減少しており、それが相場を上昇させている側面もあります。

しかし、そのほかの都市では、以前と比べると在庫量が増えてきています。

今は東京の相場に引っ張られている感もありますが、今後の需給バランスには注視しておきましょう。

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7.海外からの需要

現在、外国為替について円安が進んでいますが、そのことが海外からの需要を旺盛にしています。

特に東京については、世界都市の一つとして見られていることもあり、ロンドンやニューヨーク、香港などと比較しても安く、魅力的な都市として見られています。

円の動きは、アメリカと日本の金利差が影響しています。

アメリカは2024年10月現在、4.75〜5%とされており、日本との金利差によって、日本の国債が売られて、アメリカの国債が買われることによって、円安になっています。

今後のトレンドとして、アメリカは利下げ傾向にあり、日本は利上げ傾向にあることから、徐々に円高に向かうものと予想されます。

 

このようにマンション売却相場は、様々な要因によって複合的に形成されていることがお分かりいただけたのではないかと思います。

これらの予想を完璧にすることは難しいとは思いますが、様々な指標の動向をチェックしておくことで、今後のトレンドもある程度予測ができるのではないかと考えています。

 

主要都市（東京・大阪・愛知）の中古マンション相場動向

次からは、主要都市の中古マンション相場の動向を見ていきます。

こちらのグラフは、東京都・大阪府・愛知県の中古マンション相場の相場になります。

東京都のマンション売却相場動向

東京都は主要都市の中でも、最も相場の伸びが大きくなっています。

また相場が大きく上昇しているだけでなく、在庫件数は2023年から一貫して減少しており、さらに需要も人口増加や、外国からの需要増によって、相場が上昇していると考えられます。

この傾向は、しばらく続くものと思われます。

年月	㎡単価(万円)	前年比(%)	前月比(%)	在庫件数(件)	在庫前年比(%)
2023-08	97.23	1.5	0.0	26,532	14.8
2023-09	97.93	1.5	0.7	26,324	12.1
2023-10	97.82	1.1	-0.1	26,119	8.4
2023-11	97.69	1.4	-0.1	26,321	7.0
2023-12	98.41	2.3	0.7	25,793	4.1
2024-01	99.37	2.7	1.0	26,114	0.4
2024-02	99.94	2.5	0.6	26,154	-1.9
2024-03	99.82	2.8	-0.1	25,118	-6.1
2024-04	100.05	3.1	0.2	24,738	-8.5
2024-05	100.65	4.6	0.6	24,233	-10.4
2024-06	100.77	4.1	0.1	23,556	-12.1
2024-07	102.39	5.4	1.6	23,209	-13.5
2024-08	106.05	9.1	3.6	23,455	-11.6

大阪府のマンション売却相場動向

大阪も東京都と同じように、大きく相場が上昇しています。

また東京都のように、在庫が減少していることはないものの、一定して安定しており、需給バランスが取れていることが分かります。

大阪府もよほどのことがない限り、今の市況が続くのではないかと考えられます。

年月	㎡単価 (万円)	㎡単価 前年比 (%)	㎡単価 前月比 (%)	在庫件数 (件)	在庫件数 前年比 (%)
2023/08	48.61	18.3	4.2	10582	16.2
2023/09	47.45	7.8	-2.4	10670	15.2
2023/10	48.05	7.1	1.3	10653	13.5
2023/11	49.02	11.0	2.0	10571	11.4
2023/12	48.72	12.5	-0.6	10518	8.3
2024/01	47.91	5.6	-1.7	10888	7.0
2024/02	47.67	14.0	-0.5	11198	7.0
2024/03	48.78	9.5	2.3	11048	5.8
2024/04	49.95	12.8	2.4	10939	6.2
2024/05	48.28	10.6	-3.4	10951	4.7
2024/06	48.83	13.8	1.2	10776	1.7
2024/07	49.17	5.4	0.7	10725	2.1
2024/08	53.50	10.1	8.8	10890	2.9

愛知県のマンション売却相場動向

愛知県も東京都と大阪府と同じように、相場は上昇しています、他の２つのエリアと違い、在庫件数が増加してきていることが気になります。

需要は以前として強いものの、供給過多にならないか注視しなければなりません。

このまま在庫が増加し続ける場合、物件間の競争が激化し、価格調整が起こる可能性もあります。

年月	㎡単価（万円）	前年比（％）	前月比（％）	在庫件数（件）	在庫前年比（％）
2023/08	32.91	6.8	6.7	5445	19.3
2023/09	33.64	7.1	2.2	5502	18.1
2023/10	31.77	0.6	-5.6	5740	20.0
2023/11	31.91	4.7	0.5	5795	18.6
2023/12	31.84	0.2	-0.2	5896	16.8
2024/01	35.25	13.9	10.7	5888	13.4
2024/02	33.56	8.4	-4.8	5947	15.6
2024/03	34.16	10.5	1.8	5971	16.9
2024/04	32.08	2.1	-6.1	6037	15.2
2024/05	32.95	4.7	2.7	6024	14.4
2024/06	31.55	-4.1	-4.2	5983	12.0
2024/07	33.18	7.5	5.2	6026	12.3
2024/08	34.06	3.5	2.6	6109	12.2

このような相場データも、公式LINEに登録していただくと、毎月レインズの成約データから、マーケット情報が送られてきます。

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2024年に相場が上昇した要因

2024年も2012年から続く、マンション相場が上昇した年となりました。

しかし、同じ相場上昇でも、2012年からの相場上昇と、2024年の相場上昇は性格が異なります。

コロナ後からの物件不足や金余りにより、需給バランスが逼迫した流れを継いでいますが、2024年は以下のような要因がさらに加わりました。

円安による海外マネーの流入

まず円安が進み、海外の投資家などから見て、日本の不動産マーケットが非常に割安となり、海外マネーが多く流入しました。

これは2022年の後半から見られていた動きですが、2024年はその動きが特に加速した印象です。

インフレ

物価が上昇するインフレも2024年に、マンション売却相場が上昇した要因です。

インフレ時には基本的にマンションをはじめ、不動産価格も上昇します。

理由は建築費等の高騰により、新築価格が上昇するからです。

これも2022年の後半から見られていた動きですが、2024年になってさらに加速した印象です。

需給バランスの逼迫（東京都）

東京都に関しては、需給バランスが逼迫し、さらに相場が上昇したと見られています。

2020年のコロナ後に、おうち時間の見直しによる需要の増加や、転勤による人の移動や、新築マンションの減少により住み替えニーズが減退したことから2022年くらいまでは、マンションの供給が減り、需給バランスは逼迫していました。

そして2023年には、在庫量も増えてきて、一時的に落ち着いてきたように見えますが、2024年に入った頃から、また供給量が減っていきました。

特に首都圏はその傾向が顕著であり、人口は増え続けていることから、需給バランスが逼迫したことで、東京都は他の都市と比較して相場が上昇したと考えられます。

マンション相場の調べ方

次は、マンション相場の調べ方について解説していきます。

もしマンションの売却を考えているのであれば、個別の現状の相場を理解するようにしましょう。

1.マンションデータベース

マンションデータベースは、その名の通り、全国のマンションをデータベース化したもので、過去の販売履歴やAIによる推定売却価格などを確認することができます。

こちらの検索窓に、ご自身の売却をしたいマンション名を入力することで、該当のマンションの様々なデータを確認することができます。

2.オーナーズコレクト

オーナーズコレクトは、ご自身のマンションと住宅ローンの情報を登録することで、AIによる推定価格と住宅ローンの残債から、資産状況が一目でわかるようになります。

また購入者に向けたサービスとして「買いたいマンション登録」という機能があり、どれだけの人が「買いたい」と考えているかのパロメーターも分かります。

非常に便利な機能ですので、すぐに売却の予定がなかったとしても、ご自身の資産バランスがプラスなのかマイナスなのか、リアルタイムで把握できるよう、管理しましょう。

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3.不動産エージェントに査定を依頼する

AIによる査定は、これまでの販売履歴のデータを元に行われます。

便利である一方、マンション相場が上昇している時は、強気の価格設定なども多く、そういった価格を全て拾うため、価格が高くなりがちになります。

AI査定は非常に便利ですが、あくまで参考程度にしておき、実際に成約データを持つ、不動産エージェントに依頼しましょう。

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マンション売却相場と築年数

マンションの売却相場は、あくまで全マンションの平均的な数値であり、個別性を加味すると、違った視点でマンション売却相場を見ることができます。

実は、築年数においても、マンション売却相場の動向は変わってきます。

以下ののデータをご覧ください。

このデータはレインズからの成約データを築年毎に分けたものになります。

築年	成約㎡単価(万円)	前年同月比(%)
～築5年	168.6	23.1
～築10年	133.8	10.8
～築15年	123.6	13.3
～築20年	106.8	9.4
～築25年	93.7	3.4
～築30年	81.6	5.6
築30年～	62.9	1.0

データを見てわかるように、マンション売却相場全体としては上昇をしているものの、築年数の新しいものほど、上昇率が大きく、築年数が古いものほど、あまりマンション相場は上昇していません。

このように、マンション売却相場と一言で言っても、築年数によっても差があるということを覚えておきましょう。

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ズバリ、2025年のマンション売却相場はどうなる？

2024年は全体的にマンション売却相場は上昇しましたが、2025年はどうなるでしょうか？

私の予想では、2025年前半くらいまでは、今のようなマーケット状況が続くものと見ています。

2025年後半以降は、正直わかりませんが、東京都はすぐに下がることはないものの、その他の都市は需給バランスによって、やや下落するところも出てくるかもしれません。

つまり、マンション売却において、今は非常に良いタイミングではないかと考えています。

マンション売却のタイミングの見極め方

マンション売却のタイミングの見極め方は、いかにマーケットに目を光らせておくか、です。

この記事でも何度かご紹介してきましたが、ハウスクローバーの公式LINEに登録をしていただくと、毎月レインズからのマーケット情報や、住宅ローン金利の動向、またマンション相場に影響を与えそうなニュースを逐一発信しております。

マンション売却のタイミングを見極める情報源として、ご活用いただければと思います。

マンション売却を考えたら、ハウスクローバーを活用しよう

最後に、このサイトの運営会社であるハウスクローバーは、全国の優良な担当者を探せる住宅売買のプラットフォーム「ハウスクローバー」を運営しています。

マンション売却に限らず、不動産売買は担当者次第で、成功の可否が分かれるほど、大きな存在となります。

しかし不動産業界は、業界の利益が重視され、顧客の利益が軽視される業界でもあります

大手であれば安心ということもなく、大手であっても「囲い込み」などの違法行為をしています。

不動産業界は、プロと消費者の情報格差が非常に大きく、インターネットが発達した現在においても変わっていません。

実際につい最近まで、日本の不動産業界は不透明さにおいて、先進国の中でも「ワースト１」でした。

そのような情報格差を埋めてくれ、さらにあなたのマンション売却を成功に導いてくれるのは、間違いなく「優秀な担当者」です。

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