中古マンションを探していて、「あれ？この築年数の割に、この物件、安くない？」と感じたことってありませんか？
私も営業をしている中で、お客様から「宮田さん、この物件気になります」と情報が送られてくることが多くあるのですが、一部にこの相場よりも安いマンションが混じっていることもあります。
そこでこの記事では、そんな多くの方が「なぜ？」と思った時に、ぜひ確認しておいてほしいポイントをお伝えします。
不動産では、安いものには理由がある
不動産取引は、売りたい人と買いたい人が、合意した価格で取引をするという、相対（あいたい）取引です。
そして売主は、基本少しでも高く売りたいと考えています。あえて、安く売ろうと考えている売主は、まず居ません。
なので、売り出し価格が、他の物件と比べて「安い」というときは、基本的に安いなりの理由があります。
ここからは、その安いなりの理由について解説をしていきます。
今後、あなたが「安い」と感じる中古マンションを見つけたときは、この項目をぜひチェックしてみてください。
「賃貸中」「オーナーチェンジ」物件
私が、物件の相談を受ける中で、最も多いパターンが、この「賃貸中」「オーナーチェンジ」物件です。
これらの物件は、賃借人がいて、自己利用ができない物件のことを言います（住むことができず、所有権のみの売買）。
そのため、住宅ローンが利用できず、様々な利用制限があるので、一般的に相場よりも安くなります。
一般的な中古マンション情報と混ざって出てくるので、分かりにくいですが、「賃貸中」や「オーナーチェンジ」といった文言が、物件情報の中に記載されていないか、確認してみましょう。
土地権利が、借地権になっている
次に多いのが、借地権になっている中古マンションです。
通常の中古マンションでは、土地権利が「所有権」となっていますが、借地権となっている場合、他人から土地を借りていて、その上にマンションを建てているという状況です。
借地権の種類には「定期借地権」「普通借地権」「地上権」など、色々な種類があるのですが、説明が複雑になるのと、この記事の趣旨から外れてしまうので、ここでは省略します。
詳しく借地権について知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
⇨定期借地権のマンション購入は後悔する！？リスクやリセール面での注意点
借地権になっている中古マンションは、住むことができる期間が限られていたり、住宅ローンが組みにくかったり、地主に払う借地料、修繕積立金とは別途で解体費の積立金など、通常の中古マンションにはないデメリットがありますので、築年数や立地の割に、安く売られていることが大半です。
毎月の管理費や修繕積立金が、異様に高い
毎月の管理費や積立金が、異常に高い中古マンションは、ランニングコストが高いので、価格を下げないと売ることができず、相場と比較して安く売られていることがあります。
リスクが高いので、注意を要するマンションです。
そこまで数は多くないものの、これからこのようなマンションは、数多く出てくると思います。
土砂災害特別警戒区域内
少し難しい言葉ですが、土砂崩れの可能性が著しく高い立地になります。
現在、国は災害リスクが高い立地には、人が住みにくくするような方針を上げており、優遇税制や住宅ローンなどの利用に制限があることが多くあります。
土砂災害特別警戒区域は、その最たる例です。
著しく災害リスクが高い立地は、相場と比較して安い値段で売り出されていることが多いです。
告知事項は、物件情報からは分からない
相場と比較して安い中古マンションを見つけた場合、最も多くの人が警戒するのは、この告知事項（事故や事件の履歴）ではないでしょうか？
確かに告知事項によって、安く売られている中古マンションもありますが、実はこの告知事項は外からは分からないことがほとんどです。
というのも、告知事項が一度ネットに残ってしまうと、デジタルタトゥーのように、ずっと残ってしまう可能性があるからです。
そのため、告知事項はネット上の情報には掲載されず、不動産業者間で物件情報を共有する「レインズ」内で掲載されていたり、物件確認の際に申告を受けたりします。
上記に解説してきた確認事項が、全て当てはまらず、尚且つ相場と比較して安い場合は、告知事項がないか、不動産会社に相談してみると良いでしょう。
また今では「大島てる」といった、告知事項の情報を集めたサイトなどもありますので、こういったサービスを活用してみるのも手かもしれません。
見えないリスクは、担当者に見極めてもらう
中古マンションに限らず、不動産は個別性が強く、同じものが２つとしてない商品になります。
その分、目にみえる情報だけでは判断することができないリスクが潜んでいることも、往々にしてあります。
いくら色んな情報を収集したところで、「知っている」ことと「出来る」ことは違いますので、ご自身のリスクを減らすためにも、良い担当者をパートナーに選び、マンション探しを進めていくと良いでしょう。
ハウスクローバーでは、全国の優良な担当者のみが掲載されているプラットフォームです。ぜひご活用いただければと思います。
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