ここ最近、Youtubeを始めとした、様々な媒体で、
- 中古マンションが売れていない
- 在庫がダブついてきている
- 暴落は始まっている
といった話を聞く機会が増えてきました。
不動産Gメンの滝島さんであったり、牧野さんといった個性的な不動産系インフルエンサーが、このような発信をしています。
ただ動画を見ていても、出てくるデータが断片的なものであったり、知り合いの業者に聞いた話というレベルで話をされています。
実は私は、毎月公式LINEの登録者宛に、レインズデータから毎月のマーケット情報を発信しているため、かなり細かくデータを見ています。
↓こちらから友だち追加をすると、毎月のレインズデータを元にしたマーケット情報や金利情報、またプロが使うサイト一覧が特典として用意しています。
そんな私から見てみると、「そんなことないよね」というのがデータを元に断言できます。
そこでこの記事では、現在の市況のデータを元に、今マンション市況で起こっていることを解説していきます。
ちなみに、私も中古マンションを扱いますが、ポジショントーク抜きで解説します。
中古マンション相場は下がっていない
まず、暴落待ちの人たちのは、残念なお知らせなのですが、中古マンション相場はまだ下がりません。
かく言う私も、実は暴落待ちの一人です（流石に今は高すぎて、僕のお客様は、都心部ではほとんど買えない）。
こちらは、2025年1月〜2026年1月までの、東京都のレインズデータ（成約）です。
少し小さくて見にくいかと思いますので、成約件数と、成約㎡単価を抜粋し、グラフにしました。
こちらのグラフを見ると、成約件数は減ってきていますが、成約価格は下がっていないことがわかります。
ただこの成約件数の減少も、ちょうど12月、1月の閑散期が重なったことも考えられます。
前年比同月で見れば、ほぼトントンなので、これが2月、3月となったときにどう動くかですね。
次に、在庫のデータです。
こちらも見にくいので、在庫件数と、在庫㎡単価を抜粋して、グラフ化します。
在庫件数も前年同期比で増え、在庫㎡単価も上昇をし続けています。
これを見る限り、在庫が売れずに、余ってきている傾向は確かに見ることができます。
中古マンション相場が下がらない理由
このように、需給のバランスだけ見れば、相場は下がってもおかしくありません。
しかしそうならない理由があります。
それはインフレと円安、そして建築費の高騰です。
建築費の高騰は、人材不足や労働時間の総量規制の影響で、下がる見込みは少ないと考えます。
インフレと円安も、現在の国際情勢や、日本の政治情勢を見る限り、しばらくはこのまま行きそうな気もします。
つまり、少なくともインフレと円安が収まらない限り、需要がたとえ減退したとしても、マンション相場が下がることは基本的にはないと考えています。
不動産市況と相関性のある指標について詳しく解説した記事もあるので、こちらも合わせてご覧いただくと理解が深まります。
これから起こるのは、マンション相場の暴落ではなく、二極化である
これらの市況や、市況を取り巻く環境を見る限り、相場が下がることは考えにくく、その一方で起こっていることとして、物件の二極化が挙げられます。
より価値があると思われるマンションには、高くても売れますが、相場の上昇に乗っかっているだけの、価値の低い（駅から遠い、部屋が間取りの割に狭いなど）マンションに関しては、売れなくなっていく。そんな二極化です。
そんなマンションとしてのポテンシャルが、これからは評価の対象として、シビアに見られていくという、新たなフェーズに突入した気がしてなりません。
都心部では動きは鈍いが…
このように都心部では、成約件数が減少し、在庫が増えてきていますが、その裏で、神奈川県・埼玉県が堅調で、在庫も減少しています。
神奈川県の成約と在庫
成約件数は12月1月と減少していますが、前年比で見れば増えています。
在庫件数についても、12月1月で増加していますが、前年比で見ると、逼迫気味であることが分かります。
埼玉県の成約と在庫
埼玉県についても、神奈川県と同様の動きになっています。
千葉県の成約と在庫
千葉県については、成約㎡単価は下がっていますが、在庫も減少しているため、一時的な下落かと思われます。
周辺のエリアが受け皿になっている
これらのデータから、わかることは、東京都心部が高騰しすぎて、神奈川県や埼玉県、千葉県などに人が流れていることが考えられます。
実際、私も一都三県でエージェント活動をしており、年間30〜40件ほど取り扱いますが、実感覚として、都心23区は、足立区や葛飾区などの比較的安いエリアや、東京都の西側、神奈川県・埼玉県の取り扱いが増えてきています。
もともと23区を希望していた方でも、希望に見合う間取りや広さが、予算内で価格が合わずに、周辺に流れていくという現象が多く発生しています。
また、戸建ての取り扱い件数も、ここ最近増えてきています。
マンション相場の高止まり感がある中、投資マネーの影響を受けにくい戸建てに、人が流れているのではないかなと考えています。
マンション選びに、出口戦略が求められる時代へ
現在、マンション選びは、非常に難しい局面になったと言えます。
数年前までは、買えば値上がりをする時代でしたが、今は相場が高止まりをしている中で、物件の二極化が始まっています。
ここで物件選びを間違えてしまうと、将来損をしてしまう可能性が非常に高くなります。
今後、相場が調整局面に入った時に、下がりやすい物件であればあるほど、その影響を受けます。
逆に、価値の高い物件は、多少下がっても、安くなかったことにより買いが入りますので、そこまで大きく下げることは少ないと予想します。
これからは、仮に長く住むつもりであっても、万が一を想定して、必ず出口戦略を持ってマンションを買うことが求められます。
どんなマンションを選べばいいのか。一般の消費者が、ネットの情報だけで、正しく判断をしていくことは、それなりに難易度が高いと思われます。
そんな中、現在は物件の見極めを手伝ってくれる、「良い担当者」と一緒に探すという、新しい価値観が徐々に広まりつつあります。
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ぜひこれからの時代のマンション選びで失敗しないためにも、このような仕組みをご活用していただければと思います。
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この記事で参照したレインズデータはこちらから参照できます。東京都だけでなく、より細かいエリアのデータも見ることができますので、ご参照ください。
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