オフィスのデスクより、
住宅ローン控除という言葉を聞いたことがある程度の方は多くいらっしゃいますが、実際にどんな制度で、どんな物件に適応されるかということまでしっかり理解されている方は非常に少ないように感じます。
特に中古戸建てに関しては、建築の知識も必要とされるので、不動産業者でも難易度が高くなります。
そこで今回は、住宅ローン控除を中古戸建てでも使いたいとお考えの方に対して、どんな物件を探して、どんなことに気を付ければいいかをお伝えしていきます。
そもそも住宅ローン控除ってどんな制度？
まず根本的な話になりますが、住宅ローン控除とはどんな制度かをまとめておきます。
住宅ローン控除は年末時点での住宅ローンの残債額に対してその１％が年末調整などで10年間にわたり戻ってくるという制度です。
戻ってくるお金の原資は、所得税と住民税になりますので、収入や扶養家族の人数によって戻ってくる金額は変わります。
ピンとこない方もいるかもしれませんが、年末時点で3000万円の住宅ローンの残債があれば理論上は30万円が戻ってきます。
また中古戸建てを購入する方は合わせてリフォームも行う方が多いですが、一定の条件を満たせば住宅ローン控除の対象になります。
3000万円の住宅ローンを組めば、人によって変わりますが、大体10年で200万円くらい、およそ諸費用分くらいが戻ってくる、かなり恩恵のある制度なのです。
住宅ローン控除が適用される物件の条件は？
住宅ローン控除が適用される物件の条件には、新築と中古共通のものと、中古独自の条件があります。
まず新築と中古住宅に共通する条件は以下のものになります。
・床面積が50平米以上であること
・自ら居住すること
・完成から6ヶ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して居住すること
・住宅ローンの借入期間が10年以上であること
・控除を受ける年の年収が3,000万円以下であること
そして中古住宅独自の条件は以下のものになります。
中古住宅の場合は以下の2つのうち、いずれかの条件を満たす必要があります。
（条件1）構造による耐久年数の制限
・耐火建築物（鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造など）の場合：25年以内に建築された住宅であること
・耐火建築物以外（木造建築など）の場合：20年以内に建築された住宅であること
（条件2）一定の耐震基準をクリアしていること（以下のうち、いずれかを満たす必要があります）
・耐震基準適合証明書を取得する
・住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得する
・既存住宅売買瑕疵保険に加入する
築後年数が構造にもよりますが、20年もしくは25年以下であれば住宅ローン控除を受けることができます。
ちなみにこの築後年数は、引渡し日が基準になりますので、謄本上の建築年月日を基準に計算します。
例えば木造の中古戸建てで、引渡し日が謄本上の建築年月日から19年と11か月であれば住宅ローン控除が適用できます。
またたまに質問を受けるのですが、住宅ローン控除が適用されれば、他の物件と同じようにちゃんと10年間にわたって税金が戻ってきます。
築後年数の要件に当てはまらない物件は？
築後年数の条件に当てはまらなければ、住宅ローン控除が適用されないわけではありません。
先述の中古住宅特有の条件でのところで（条件２）に記述した条件を満たせば住宅ローン控除の適用を受けることができます。
そして、3つある条件のうち、共通して必要になるのが「検査済証」もしくは、現行の耐震基準に適合していることが認められることの2点になります。
一番スムーズに事が運ぶのが「検査済証」があることです。
しかし、法律で定められている「建築確認」とは違い、法令で発行が義務付けられている書類ではないので、古い物件だと無い方が多いです。
検査済証が無ければどうすればいいかというと、「現行の耐震基準に適合していることの証明を受けること」です。
建築士による「耐震診断」、場合によっては「耐震改修工事」をすることで、「耐震基準適合証明書」を発行してもらうことが出来れば住宅ローン控除が適用されます。
既存住宅瑕疵保険や住宅性能評価書にも、この現行の耐震基準を満たしていることが必須とされています。
耐震診断、耐震改修工事を行うときの注意点
中古戸建ての耐震診断や耐震改修工事を行う場合、いろいろと気を付けるべきポイントがあります。
それは「建築年」と「構造」と「建築図面の有無」です。
木造住宅は1981年6月の建築基準法改正だけでなく、2000年6月にも耐震基準が改正されています。
つまり2000年6月より前に建築が始まった物件については、新耐震と呼ばれる時期の建物であっても耐震診断をすると、現行の耐震基準を満たしていないという判定を受けることも多々あります。
その分、余分に耐震改修工事に費用がかかることも考えられるわけです。
また図面の有無も重要で、図面が無い場合は、より費用がかかります。特に瓦屋根の物件は重さのバランスが悪く、改修工事費用も高額になることが多いです。
ちなみに鉄骨造や軽量鉄骨造は耐震診断そのものに車を買えるくらいの費用がかかります。そのほかにもRCと木造が入り混じる混合物件も耐震診断はできません。
マンションと比べて自由度の高い戸建ですが、いろんな注意点があることを覚えておいてください。
これらのことを一般の消費者の方が自分であれこれしようと思っても、なかなかハードルが高いと思います。それにプロである不動産会社ですら耐震関係に詳しい人はかなり限られます。
掘り出し物が見つかりやすいといわれている中古戸建てですが、取り扱い難易度が高い分、経験や知識が豊富なエージェントを見つけることが何よりも重要なポイントになります。
また住宅購入時の贈与の非課税枠や、リフォーム費用の住宅ローン控除も、建物の条件が満たされている必要がありますので、より慎重に探すようにしてくださいね。
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