自宅の書斎より、
ハウスクローバーの不動産エージェントの特徴はたくさんありますが、その中の一つにマンションの管理組合の調査が挙げられます。
建物の寿命や資産価値を維持するために非常に大切になるのが、定期的な修繕活動が必要になるのですが、そのために必要な財源の運営状況を確認します。
実はこの管理組合の財務状況は同じような築年数や規模であっても全く別物で、尚且つ管理会社の良し悪しで決まるわけではありません。
あくまで運営の主体である管理組合の運営の良し悪しで決まります。
マンション管理の良し悪しは会社の決算に似ている
マンションの管理調査は会社の決算書を読むことに似ています。
実際マンションの調査をするときは、書類を取り寄せ調査していくのですが、バランスシートや単年の収支をチェックしていきます。
会社の決算書を読むこともかなりコツがいると思いますが、読むコツさえわかれば将来のリスクについてもある程度把握することができます。
調査の中に疑問があることがあれば、管理会社の担当者にヒアリングすることもあります。
情報がたくさん開示されることもあれば限られた情報の中で判断しなければいけないケースも多々あります。
つまり、マンション管理調査は一言でいうと「難しい」のです。
管理調査は知識と経験が必要
会社の決算書を見るのに、知識だけあっても数をこなさないと正確に判断できないように、マンションの管理調査についても同じことが言えます。
私だと年間1000棟くらいマンションの管理組合調査をしているので、資料をぱっと見ただけで良し悪しの判断がつくようになりましたが、慣れるまでにはやはり時間はかかりました。
ハウスクローバーでは、定期的にエージェント同士で管理組合の調査の勉強会をしています。
いくつかのマンションの資料を事前に渡しておいて（あえて判断が分かれそうなものを選びます）、それを各自がどのように読むかを発表し共有するのです。
普段の業務とこういった勉強会があって初めて精度の高い調査ができるようになります。
自身や慣れていないの調査は逆に危険
ここで注意して欲しいのが、マンションの管理調査をご自身や慣れていない不動産業者で行わないことです。
慣れていない不動産業者というのがタチが悪く、それっぽいことを言いますが、中身がスッカスカだったりします。
積立金の額と遅滞金の有無だけで判断する人もいるようです。
そんな単純なものではありません。
また長期修繕計画書が出てくることもありますが、この計画書一つとってもかなりいい加減に作られているものもあります。
とりあえず体裁として作りました的な、数字の見込みが雑なものもあります。
繰り返しになりますが、様々な数字が持つ意味を正しく理解するには、それ相応の経験や知識が必要になります。
不動産業者でこんな調査をするのは少数派ですので、ほとんどの業者に聞いても意味がありません。
しかも「わかりません」とは絶対に言わないのでタチが悪いのです。
間違った情報である可能性もあるのです。
もちろんこれは個人の方にも言えます。
たまに調査の仕方を聞かれたときは見方を教えますが、それを知っただけで読めるものではないからこそ、私たちのようなプロが必要なわけで、下手に読もうとしても判断を間違えてしまうだけです。
そもそも個人のお客に管理組合の資料を出すこと自体、嫌がる業者もいますし、管理会社に言っても取り寄せることはできません。
マンションの購入のポイントは担当者選び
マンションに限らずですが、不動産は買った時にすぐに問題が出なくても、ゆっくり時間をかけて問題が表面化してくる性質があります。
問題が表面化してしまうと、金銭的な負担が大きくなりますし、そのような状態であれば売りにくくなっていますので、どのみち損を被ることは免れなくなってしまいます。
マンションの特殊性を正しく理解し、また見えない将来のリスクを正確に読み取れる担当者を見つけておくことが、リスク回避のポイントになります。
あなたも、マンション購入は人生で大きな買い物になりますので、少しでもリスクを減らせるよう担当者選びをしっかり行うようにしましょう。
P.S
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