マンションの価値は「立地」と「管理」で決まります。
今回のテーマでは「管理」面において、買ってはいけないマンションがどれくらいあるのかを解説していきます。
最後まで読むことで、マンション管理の実情や、どうやって買ってはいけないマンションを避けることができるかが分かるようになります。
マンション管理の良し悪しは、修繕積立金で見る
私や、ハウスクローバーのエージェント達は、マンション管理組合の調査を必ず内覧前に行います。
管理組合が健全に機能していなければ、それは将来のリスクが大きいと考えられるので、そもそも内覧をする価値がないからです。
そしてマンションの組合調査をするときに、最も重要視するものが、修繕積立金です。
修繕積立金は、マンションの資産価値や寿命に直結する、修繕や保全活動をするための原資です。
積立金がどれくらい積み立てられているのか、これまでにどんな工事をしてどれくらいの費用がかかっているのか。
またそれをもとに将来の予測を立てるとどうなるのか。
中には入手できる情報が限られていることもあり、同程度の築年数や規模の物件を参考にしながら、将来的な資産価値を判断していきます。
管理組合がしっかり機能していないマンションは、将来的に修繕積立金が大幅に不足し、そのしわ寄せが所有者に来るというリスクをはらんだマンションです。
そんな物件こそが管理面における「買ってはいけないマンション」です。
近年、増え続ける「段階増額積立方式」
修繕積立金は築年数が経つにつれてどんどん値上がりしていくというのは比較的知られたことだと思います。
しかし、建築時からずっと一定の積立金のマンションもあるのをご存知でしょうか。
これはそれぞれの方式が違っていて、積立金が徐々に上がっていくものを「段階増額積立方式」と言います。
一方で、建築時からずっと一定で変わらないものを「均等積立方式」と言います。
均等積立方式とは、将来かかるであろう積立金を事前に計算しておき、それを平準化して毎月徴収する方式です。
新築時は積立金が比較的高くなりますが、積立金の変動がなく、時間が経てば経つほどには増額方式よりも安くなります。
出典：さくら事務所 マンション管理のミカタ
このグラフのAが「段階増額積立方式」で、Bが「均等積立方式」です。
本来、マンション管理運営の健全性を考えるのであれば「均等積立方式」が理想的なのですが、実際のところはマンションを売る立場のディベロッパーの思惑により、Aの「段階増額積立方式」が増えています。
思惑とは、少しでも初期費用やランニングコストを安く見せることで、少しでも高く売れるようにしたり、買ってもらいやすいよにするというものです。
そして注意すべきは、この「段階増額積立方式」が年々増えてきているということです。
出典：国土交通省「平成30年度マンション総合調査」
この図を見ると、近年になっていかに積立方式が増えてきているかが分かると思います。
積立金不足を起こすリスクが高い「段階増額積立方式」
決して段階増額積立方式の全てが悪いとは言いませんが、それでも積立金不足を起こしやすい方式であることには変わりがありません。
適切なタイミングでどれだけの値上げをするか。管理会社は増額方式であることに甘えて高めの修繕費用をとっていないか。
などなど、管理組合が主体性を持って運営を行なっていないと、積立金不足を起こすリスクが高くなります。そんな段階増額積立方式が近年増加の一途を辿っているのです。
買ってはいけないマンションの割合は？
それでは実際に買ってはいけないマンションの割合はどれくらいになるのか。
先ほど紹介した国土交通省が管理組合に実施した「平成30年度マンション総合調査」にそのヒントが隠されています。
出典：国土交通省「平成30年度マンション総合調査」
このグラフを見ると、計画に対して不足を認識している組合が約35％も存在しています。
さらにその打ち合わせを見ると、20％超えの不足になるとしている組合が全体の15.5%も存在します。
またそれ以外に着目していただきたいのが「不明」が30％強も存在していることです。要は足りるのかどうかすらわからないという組合です。
これらを総合すると、およそ３割ほどのマンションが買ってはいけないマンションであると考えることができます。
これは私が実務で調査をしていて、お客様に対して「やめた方がいい」と助言する物件割合の感覚と合っています。
買ってはいけないマンションを買わないために
積立金不足を起こしたマンションの行く末は、お世辞にも良いとは言えません。
まず月々のランニングコストが上昇、もしくは一時金の徴収が検討されますので、生活に悪影響です。
それを受け入れないと、マンションは廃墟化します。（マンションは適切な維持管理を定期的に行わないと寿命が縮みます）
そして毎月の積立金が高いマンションや積立金の徴収が予定されているマンションは、将来売りに出されても敬遠されます。
そんなマンションを買ってしまわないためには、まずは管理組合の調査をしっかり行うこと。
そしてその調査をしっかりしてくれるプロから購入すること。これに尽きます。不動産購入にとって担当者が重要と考えられている理由の一つです。
あなたも中古マンションを購入する際は、ぜひ調査能力のある優良な担当者を探すようにしてください。
P.S
私が企画運営しているハウスクローバーでは、全国の優良な不動産事業者の担当者が探せるようになっています。
定期的にマンションの管理調査の勉強会なども開いているネットワークです。ぜひマンションをご購入の際はご利用をご検討ください。
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