自宅の書斎より、
あけましておめでとうございます。
昨年は大変お世話になりました。
本年もたくさんの家探しに役立つ情報を発信していきますので、よろしくお願いいたします！
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さて、今日は2024年の不動産相場や住宅ローン金利について解説してみようと思います。
あくまで個人的な見解ではありますので、という注意書きは当然のようにしながらも、本気で考察してみます。
2024年のマンション相場予想
2024年の不動産相場なのですが、結論から言うと、今年も相場は上昇すると思われます。
特に東京都23区内はこの傾向は顕著になると思います。
理由として、依然として高止まりを続ける新築マンションの影響が大きいかと思われます。
新築マンションの供給戸数は現在減少してきており、さらにディベロッパーは完成後、売れ残っていても価格を落とすようなことはしていません。
また建築業界の2024年問題で建築費が高止まりし続けることが想定できること。
建築業界の2024年問題とは
2024年問題は、色んな業界で囁かれていますが、時間外労働の上限制限が適用されます。これにより建築業全体で人不足に相まって働く時間の総量規制も入ることになるので、建築コストが結果として上昇します。
円安は今後少しは落ち着きますが、その影響よりも他の影響が大きいと考えられます。
これによって中古マンションも価格が引っ張られますから、相場が下がる要素は今のところ考えらないというのが私の考えです。
2024年の戸建相場予測
一方で戸建の相場はどうなるのか？
これもマンションほど急なものではないにしろ、下がることは考えにくく、今後も緩やかに上昇するのではないかと考えています。
2024年の住宅ローン金利予測
住宅ローンの金利はどうなるでしょうか？
固定金利については、アメリカの利上げがなくなったこと、そして利下げ観測から、一旦ピークアウトをしたように見受けられます。
しかし、日米の金利差はまだまだ高く、色んな観測によって上下はするものの、今の金利に近い水準で上下を繰り返すと予想します。
ただ日銀が金融緩和政策を終了させ、イールドカーブコントロール（通称：YCC 市中の国債を日銀が購入し、基準以上の金利に上がらないようにコントロールすること）を止めた場合、今よりも上がる可能性も無視できません。
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また変動金利ですが、日銀がマイナス金利をいつ終了させるかが市場で注目されていますが、私の予測は2024年後半くらいになるかと思われます。
ただし、マイナス金利を終了したところで、すぐに変動金利が上がるわけではなく、実際に上がるのは2025年に入ってからと予想します。
また実際に金利の上昇はどんなに高くても＋0.25%で、予想としては＋0.1%くらいの微々たる上昇にとどまると予想しており、そこまでマーケットに与える影響も気にしなくても良いかと思います。
2024年の住宅購入戦略
私の感覚として今の相場は、消費者がついてきていません。
本来であれば、消費者の購入意識が鈍くなれば、需要と供給のバランスが崩れ、相場も下がるのですが、今の市況はコストプッシュ型の相場で、コスト高に相場が引っ張られているような気がします。
ただ消費者がついていけてない状況だからと、相場が下がるのを待つのが得策といえば、決してそうではありません。
先日Youtubeでもアップしたのですが、今の相場は人口の予測と完全に連動しています。
これから日本では人口が減少していきますが、どの自治体も一律で減少するわけではなく、人口が増えると予想される自治体もあれば、人口減少の平均よりも大きく減ると予想される自治体もあります。
そして不動産相場は、短期的な上下はあるものの、長期的なトレンドは人口の増減と相関性が見て取れます。
なので、購入したい自治体の人口予測を参考にしながら購入していくと良いと考えています。
特に長期的なトレンドが上昇しているエリアは、多少の短期的な上下があったとしても、長期的に下がる可能性は低いので、帰るのであれば早めに購入してしまった方がいいのではないでしょうか。
人口予測と立地の関連性
- 人口予測が上昇：駅から多少離れていても大丈夫なエリア
- 人口予測が微減：駅からの距離に重点を置いて探すべきエリア
- 人口予測が大幅減：そもそも不動産を買ってはいけないエリア
住宅ローンについては変動金利でいいかなと多います。
理由は変動金利と固定金利の金利差が非常に大きく、安心を買うにはリスクが高いと考えられるからです。
今の固定金利に変動金利が追いつくことは、なかなか考えにくく、あったとしてもそれは日本が非常に好景気になっていることが条件となります。
ただし変動金利自体は金利が変わることが前提なので、資金シミュレーションは２％くらいの余裕を持った金利でシミュレーションするようにしましょう。
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これからの住宅購入は難易度が高くなっていきますので、プロのコンサルティングを活用しながら、無理のない、そして暮らしの豊かさに貢献してくれるような住宅購入をしていきましょう。
宮田明典
P.S
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