不動産を売却する際、仲介と買取のどちらを選ぶべきか迷っていませんか？
一般的に、戸建ての売却には仲介が利用されることの方が多いですが、買取も人によっては向いていることもあり、選択肢にもなり得ます。
そこで、この記事では、買取が向いていると考えられる人の特徴と、その際に注意すべきポイントを詳しく解説します。
あなたにとって最適な売却方法を見つけるために、ぜひ参考にしてください。
宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー
ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの不動産売買希望者の相談があり、実際の売買もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅売買に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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不動産売却における仲介と買取の違い
不動産売却を考える際、まず理解しておくべきは「仲介」と「買取」の違いです。
それぞれの特長を把握し、あなたのニーズに合った方法を選びましょう。
不動産売却における仲介とは？
仲介は、不動産仲介業者があなたと買主の間に立ち、物件の売却をサポートすることを言います。
市場での取引になるため、売却価格は基本的には相場が基準となります。
後述しますが、買取よりも仲介の方が売却価格は高くなります。
しかし、買主を見つけるまでに数ヶ月かかることもあり、売却準備や内覧の対応など、売主としての手間も増えます。
また物件によっては1年以上かかることもあります。
もっと詳しく
REINSが発表した「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」によると、2012〜2022年の不動産の平均売却期間は、中古マンションが76.8日、中古戸建住宅が95.5日となっています。
この平均売却期間は、売り出しから契約に至るまでの期間なので、準備期間や売買契約後の買い手の融資審査期間などを含めると、おおよそ６ヶ月ほどが目安となります。
不動産売却における買取とは？
買取は、不動産会社が直接あなたの物件を購入する方法です。
不動産会社が購入した後に、リフォームなどを施して再販するための買取になります。
リフォーム費用や、不動産会社の利益なども買取価格の考慮されるので、一般的には仲介よりも安くなります。
その分、不動産会社が買い取るので、話の進みも早く、一般的な消費者が利用するような住宅ローンを使うわけでもないので、現金化までのスピードが速いという特徴があります。
また一般的な消費者が買い手になるよりも、売却後の契約不適合責任を免責にしてもらえることが多いのも特徴です。
不動産売却で仲介よりも買取が向いているケース８選
あなたの状況によっては、仲介よりも買取が適している場合があります。
以下に、買取の方が向いていると考えられる、９つのケースを紹介します。
1. 早急に現金化したい場合
転勤や急な引っ越し、急な資金需要がある場合、買取は有力な選択肢になります。
仲介では売却完了までに数ヶ月かかることが一般的ですが、買取ならスピーディに資金を確保できます。
買取業者が物件の下見や内覧、建物の状況調査を行うことはありますが、仲介のように何人もの内覧の対応をするようなことはありません。
また現金化のスピードも、筆者の過去の事例ですが、最短で１週間ほどで、現金化できたケースもありました。
ここまで早く現金化するケースは稀だとしても、通常は数週間程度で現金化できることが一般的です。
また買い手も不動産業者なので、一般の消費者よりは融通が利きやすいところもあります。
現金化が早い物件の特徴
- 共有名義人がいない、もしくは少数で話がまとまっている
- 住宅ローンなどの抵当権がない（抹消の準備で数週間かかる）
- 空き家（居住中でも交渉次第で可）
2. 物件の状態が悪い場合
築年数が古い、リフォームが相当必要な物件では、仲介での売却が難しいことがあります。
買取ならば、物件の状態にかかわらず売却が可能です。
例えば、築30年以上で設備が老朽化している場合でも、買取業者はそのままの状態で買い取ってくれることが多く、修繕費用をかけずに売却できます。
また築年数が古く、建物が傷んでいる場合は、土地として売り出す、買い取ってもらうという方法もあります。
この場合、リフォームをして戸建てとして再販するのか、土地として買い取ってもらい新築戸建てとして分譲するのかによって、ベストな買取先が変わります。
なかなか一般の消費者に判断がつかないケースとなりますので、経験や知識が豊富な担当者に相談してみるようにしましょう。
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3. 売却活動に手間をかけたくない場合
仲介では、 売却準備や内覧対応などの作業が必要ですが、買取ならそれらの手間を省けます。
不動産会社との取引になるため、手続きなども少なく、スムーズに売却が進みます。
忙しくて売却活動に時間を割けない方には最適な方法です。
4. 売れ残りのリスクを避けたい場合
仲介で売り出しても、物件やタイミングによっては、買主が見つからず売れ残るリスクがあります。
買取では、売却が即座に確定するため、売れ残りの心配がありません。
特に、住み替えなどで、売却をしなければいけない期日などが決まっている場合、仲介よりも買取の方が有利になることもあります。
5. 相続した不動産を早急に処分したい場合
相続した不動産は、維持費や管理費がかかる上、決められた時期までに、相続税の支払いをしなければいけません。
仲介で時間をかけて売却をすることができない場合にも、買取は最適な売却方法になります。
注意点として、相続人が複数人いる時は、単名での売却と違い、手続きや取りまとめが煩雑になります。
こちらの記事に共有名義の不動産売却について詳しく解説していますので、合わせてご参照ください。
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単独でなく、複数人で共有する不動産の売却には、単独売却の時とは違う特有の注意点があります。この記事では、共有名義の不動産を売却する際の注意点や、流れ、トラブルの事例などを紹介します。
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6. 賃貸中の物件を売却したい場合
賃借人がいる状態での物件売却は、住宅ローンが利用できない物件となるため、仲介では難航することがあります。
また賃貸人がいる状態では、利用にも制限があるため、仲介で売却をするにしても価格は安くなります。
しかし、買取であれば賃借人がいる物件でも買い取ってくれる不動産会社もあります。
賃借人との契約をそのまま引き継いでくれる業者も多いため、トラブルを避けたい方にとって理想的です。
7. 住宅ローンの支払いが困難になった場合
住宅ローンの返済が難しくなった場合、早急に売却してローンを清算したいと考えることがあります。
買取を選べば、迅速に売却でき、支払いの遅滞を回避できます。
特に、支払いが厳しい状況においては、早めの対応が求められます。
注意点として、ローン残高が買取価格を上回る場合は、差額分を現金で収める必要があります。
残高を再度金融機関と交渉して、ローンを組み直すことも出来ますが、必ずできるとは限りません。
少しもで遅延していると、そのような交渉に応じてもらうことができないこともあります。
8. 共有名義の不動産で話合いがまとまらない場合
共有名義の不動産を売却する際には、原則として、全員の合意が必要です。
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共有名義の不動産売却の進め方と注意点 - 不動産を売るならハウスクローバーのエージェントで
単独でなく、複数人で共有する不動産の売却には、単独売却の時とは違う特有の注意点があります。この記事では、共有名義の不動産を売却する際の注意点や、流れ、トラブルの事例などを紹介します。
しかし、共有の持分のみを買い取ってくれる不動産会社もあります。
買取ができる業者は限られますが、すぐに現金化ができ、共有者との話し合いは買い取った不動産会社が行ってくれます。
共有名義で、売却に向けた話し合いがまとまらない場合や、親族以外の共有名義人などがいる場合に、共有部分の買取を検討するのも一つの手ではないかと思います。
買取を選ぶ際の注意点とデメリット
買取を選ぶ際には、いくつかのデメリットや注意点も考慮する必要があります。
以下に、主なポイントを挙げます。
買取価格は市場価格より低くなる可能性がある
既に解説しましたが、買取は迅速に売却できるというメリットがある反面、売却価格は市場価格よりも低くなることが一般的です。
物件にもよりますが、仲介での売却価格より10～30%程度低くなるケースが多いため、その点を理解しておくことが重要です。
仲介よりも安くなる理由
買取業者は、物件を買い取った後に、リフォームをして再販をします。
物件取得費やリフォーム費用、そして買取業者の利益を上乗せして販売しますので、どうしても買取価格は仲介よりも安くなります。
複数の業者に査定を依頼することがポイント
買取価格は不動産会社によって異なるため、必ず複数の業者に査定を依頼し、最も良い条件を提示する業者を選ぶことが重要です。
査定依頼は無料で行える場合が多く、手軽に複数社の比較が可能です。
物件によっては買い取ってもらえないものもある
注意点として、すべての物件が買取対象になるわけではありません。
特に、利便性が著しく悪い物件や、再建築不可など、特殊な条件を持つ物件は、買取を拒否されることがあります。
買取業者によって買い取れる物件の範囲なども変わりますので、事前に買取対象かどうかを確認しておくことが大切です。
また特殊なケースでは、不動産仲介業者の方が、買取業者の知り合いも多く、対応できる会社を知っていることも多いので、場合によっては最初から仲介業者に依頼した方がいいケースもあります。
ただし、悪質な仲介業者は、依頼者の足元を見て、買取業者と結託している場合もあるので、買取業者だけでなく、仲介業者についても、しっかり選別することが大切です。
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悪質な買取業者に騙されないためのポイント
不動産業界には良い不動産会社もいますが、一方で悪質な業者も存在します。
以下のポイントに注意して、悪質な業者に騙されないようにしましょう。
買取価格の理由を確認する
提示された買取価格が市場価格と比較して適正かどうか、その理由をしっかり確認しましょう。
納得できる説明がない場合は注意が必要です。
対策として、複数社に依頼することで、ある程度の平均値も見えてきます。
また市場価格もある程度、ご自身で把握しておくと良いでしょう。
市場価格の計算方法はこちらの記事で詳しく解説していますので、合わせてご参照下さい。
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契約書をしっかり確認する
契約書には、売却価格以外にも手数料や契約解除の条件など、重要な事項が記載されています。
特に、契約解除の際に発生する違約金の内容であったり、引き渡し後の見えない欠陥に対する取り決めなど、注意するべきポイントは多岐にわたります。
内容をよく理解した上で署名するようにしてください。
業者の信頼性をチェックする
業者の評判や実績を調べ、信頼できるかどうかを確認しましょう。
インターネットの発達により、検索をすれば何らかしらの情報が出てきます。
口コミサイトや公式機関でのチェックを活用して調べてみるようにしましょう。
また国土交通省のサイトでは、会社名や免許番号から、過去の違反歴や処分歴なども確認できます。
ここで何らかの違反歴や処分歴がある場合は、注意が必要です。
極端に高い査定額には警戒する
他社よりも極端に高い査定額を提示する業者には注意が必要です。
高いかどうかは複数の買取業者から見積もりを取ればわかります。
極端に高い査定額を提示してくる時は、必ず理由を確認しましょう。
中には難癖をつけて、契約後に減額の交渉をしてくる業者もいます。
そのような余地がある契約書になっていないか、署名する前にしっかり確認するようにしましょう。
例えば契約書の特約文の箇所に「売買契約後に買主（買取業者）にて住宅検査を行い、その結果によっては減額の交渉を行えるものとする」と言った内容がある場合は、注意が必要です。
即決を求める業者に注意する
「今だけの価格」「早く決めないと損する」といった即決を求める業者には注意しましょう。
このようなセリフは、冷静な判断力を鈍らせます。
ただし、買取業者が決算前など、それ相応の理由がある場合もありますので、急ぐべき理由についても尋ねるようにしましょう。
基本的なスタンスとして、冷静に他の業者と比較し、焦らずに決断することが大切です。
買取業者の専門分野を確認する
業者にも得意分野があります。
マンションや一戸建て、土地など、あなたの物件に適した業者を選ぶことで、買取価格が高くなることもあります。
また特殊物件のみを扱うような買取会社もあります。
業者の専門分野は、公式サイトや口コミで確認することができます。
条件交渉をしっかり行う
提示された条件に納得できない場合は、遠慮せず交渉しましょう。
特に価格交渉や引渡し時期の調整、引き渡し後の補償などの内容については、納得するまで交渉をしましょう。
やり取りに不安があれば、仲介業者を利用する
買取に不安を感じたり、条件交渉が難しいと感じた場合は、仲介業者に依頼することも検討しましょう。
そもそも、あなたの状況や物件が、仲介の方がいいのか、買取の方がいいのかが分からないこともあるでしょう。
仮に買取を選択するとしても、買取業者の選定や、交渉、契約書の作成など、直接取引の場合は百戦錬磨のプロと対峙しなければいけませんが、仲介業者がいれば、それらの手続きや交渉を一手に担ってくれます。
仲介手数料という経費はかかりますが、結果として良い結果になることの方が多いです。
注意したいのは、繰り返しになりますが、仲介業者や担当者の質です。
15年以上のこの業界にいますが、経験や知識が乏しいことを良いことに、必要以上に安い価格で買い取られたり、買取業者からキックバックを受け取っているような仲介業者、担当者も実際に存在します。
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宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー
ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの不動産売買希望者の相談があり、実際の売買もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅売買に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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