空き家の売却は急いだ方がいい！？５つの理由とおすすめの売却方法

空き家を売却したいけど、売れるかどうかを不安に感じていたり、何から始めれば良いのかわからなかったりして、ついつい放置している人は多いのではないでしょうか。

結論を言えば、空き家は早く売却するのが良いのです。

では、なぜ早く売却をした方が良いのか。

その理由と売却方法について解説します。

空き家を手放すことを検討している人は、安心して売却を進めていけるよう、ぜひ参考にしてください。

空き家の売却が早い方がいい５つの理由

現在居住している人がいない空き家で、今後も使用する予定がない場合、少しでも早い売却がおすすめです。

なぜ早い方が良いのか、5つの理由を解説します。

所有にかかるランニングコストがかかる

空き家を所有すると、固定資産税や管理のための費用がかかります。

固定資産税は居住していなくても、不動産を所有していれば納めなければなりません。

管理費用とは、庭の雑草を除去したり、倒壊などを防いだりする修繕費などです。

雑草や老朽化の管理を怠ると、事故やトラブルの原因となる可能性があります。

所有者には管理する義務があるため、居住していなくても適切な管理が必要です。

特定空き家に指定されると固定資産税が高くなる

住宅が建っている物件は固定資産税が6分の1、または３分の1に軽減されます。

しかし、空き家を放置して特定空き家に指定されれば、固定資産税の軽減措置は適用されません。

また、令和5年12月に空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）が施行されました。

倒壊の恐れが極めて高い特定空き家だけでなく、特定空き家になる恐れのある空き家についても、固定資産税の軽減措置が対象外となり、固定資産税が高くなっています。

犯罪に巻き込まれるリスクがある

空き家を放置すると、不法侵入や放火などの犯罪が起こるリスクがあります。

不法侵入は遊びで浸入するだけでなく、犯罪の拠点として利用されることもあり、注意が必要です。

また、ゴミを投棄されることがあります。

1つ投棄されると、ゴミを捨てても良い場所と認識されてしまい、次々に増えてゴミ屋敷になる恐れがあります。

ゴミはニオイや害虫が発生する原因となるため、近隣トラブルにもなりかねません。

資産価値が下がり売却しにくくなる

一般的に、築年数が古くなるほど資産価値が下がり、売却が難しくなります。

空き家の場合は居住している建物とくらべて老朽化が早く進むため、資産価値が急速に下がることも考えられます。

地方の空き家はどんどん売りにくくなっている

社会問題として空き家の増加が取り上げられていますが、特に地方では人口が減少している影響もあり、空き家が増加しています。

売れるわけがないと思ってしまい、売りに出さずに売却を諦めているケースも少なくありません。

売りにくくなっていることは事実ですが、売却するなら少しでも早い方がよいです。

売りに出す自体に費用はかからないので、まずは不動産会社に相談してみましょう。

相続した空き家は3年以内に売却が目安

相続した空き家をお得に売却するには、相続してから3年以内の売却がポイントとなります。

3年以内の売却で適用される、3つの特例について解説します。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続して3年10ヶ月以内の売却では、相続税額のなかから一定の金額を、売却した資産の取得費に加算できる特例です。

取得費とは、相続した不動産を購入したときの金額をいいます。

売却の譲渡所得から取得費加算額を差し引くことで、譲渡所得税を減らせることがメリットです。

この特例の利用は、相続税が発生するケースに限られます。

譲渡所得の取得費に加算される金額の算出方法は、以下の通りです。

空き家にかかる3000万円特別控除の特例

空き家を相続すると、譲渡所得から3,000万円が控除される特例です。

売却金額から取得金額や経費を除いた譲渡所得が3,000万円以内であれば、税金の納付が不要となります。

特例の利用には、以下の条件に該当しなければなりません。

空き家の要件	売却時の要件
建物と土地のどちらも相続	売却先は第三者
1981年5月31日以前に建築	売却価格は1億円以下
相続開始まで被相続人が居住(老人ホーム等に居住でも可)	相続から3年後の年末までに売却
相続開始から売却まで空き家状態	耐震基準に適合

空き家にかかる3000万円特別控除の特例の要件は、令和6年1月1日より緩和されています。

空き家の要件として、相続が開始される時期まで被相続人が居住していることが挙げられますが、老人ホームなどに居住している場合でも適用されるようになりました。

空き家にかかる3000万円特別控除の特例の適用は期限が定められていて、令和9年12月31日までに売却した物件が対象です。

居住用財産の3000万円特別控除の特例

マイホームの売却で譲渡所得が発生した際に、要件を満たせば譲渡所得から3,000万円の控除が受けられる特例です。

マイホームであることが前提で、以下の要件に該当する必要があります。

空き家を売却するときの方法

空き家の売却方法は、古家付土地としての売却、または中古住宅としての売却の2種類です。

それぞれの売却方法について解説します。

古家付土地として売却

古家付土地とは、土地に建物が付随していて、建物には価値がない状態をいいます。

古家に明確な定義は定められていませんが、居住できない状態で、築年数は20年が目安です。

売却後に不具合が見つかった場合に売主の責任となる「契約不適合責任」が免責されるため、トラブルが起こる心配がありません。

建物はおまけのような存在なので、内覧をしないで売却できます。

また、中古住宅よりも販売価格が安いため、買い手が見つかりやすいでしょう。

他にも、内覧時の印象を良くするために、室内を片付けるようなこともしなくて済みます。

中古住宅として売却

中古住宅とは、人が居住したことのある建物、または新築物件であっても未入居の状態で1年が経過した建物をいいます。

古家との違いは、人が居住できる状態であり、築年数がそこまで経過していないことです。

築年数の目安は20年以下ですが、築20年を超えていてもメンテナンスが行き届き、十分に居住できる状態であれば中古住宅として売却できます。

中古住宅として売却を検討する際は、こちらの記事もあわせてご参照ください。

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空き家を解体するときの費用の目安

空き家を解体する際の費用は、建物の構造や大きさなど、状態によって異なりますが、1坪あたりの目安は以下の通りです。

木造で一般的な大きさの住宅を解体する場合、150万円程度が目安といえます。

また、土地を更地にするためには、庭の木や石を撤去する必要があり、状況によっては高額な費用がかかることもケースも見られます。

解体やリフォームはおすすめしない

古い空き家だと売れないと思い、解体やリフォームを済ませてから不動産会社に売却の相談に行く人がいますが、解体やリフォームはおすすめできません。

解体がおすすめできない理由は、すぐに土地が売れれば問題ないですが、売れなかった場合は建物がある状態よりも固定資産税が高くなります。

リフォームするには費用がかかりますが、かかった費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限らず、投資対効果が見合わないことが多いです。

リフォームをしたことで、買い手が見つからなくなるケースもあります。

良いと思って行ったリフォームが、買い手の好みに合うとは限りません。

また、自分好みにリフォームやリノベーションをする目的で、築年数が古い物件を探している人もいます。

自分の判断で手を加えず、そのままの状態で不動産会社に相談しましょう。

空き家を売却するときはハウスクローバーを活用しよう

不動産の売却は、不動産会社による違いよりも担当者による違いが大きく、担当者探しが大切です。

同じ物件でも、担当者によって数百万円もの差が出る可能性があります。

大切な不動産の売却を失敗しないためには、高く売却できる担当者の存在が欠かせません。

大手なら安心、勤続年数が長ければ安心と考える人も多いでしょう。

しかし、大手なら全員が優秀とも限りません。

不動産の仕事は多岐にわたり、勤続年数が長くても売買の経験がない人もいます。

また、不動産売買といっても新築から中古、投資用などさまざまです。

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