リースバックは後悔する！？メリットとデメリット

近年、リースバックの利用が増えてきています。

正しく利用すればお得に活用できますが、利用を誤ればデメリットが大きいため、注意が必要です。

リースバックのメリットとデメリットについて解説します。

リースバックの利用を検討している方は、お得な活用方法なのかどうかを確認し、失敗しないようにしてください。

リースバックとは？通常の売却との違い

リースバックとは売却方法の一つで、自宅を売却した後、その家を賃貸契約して住み続けることができます。

通常の売却との違いは、売却した後も売った家に住み続けることができることです。

売却したことを、周囲に知られることもありません。

また、買い戻すことも可能です。

住む家を失わずにまとまった現金を手にできることから、リースバックを利用する人が増えてきています。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資を受けるローンのことをいいます。

融資されるお金を一括で受け取る方法と、毎月または毎年受け取る年金型があり、死亡時に物件を売却して返済する仕組みです。

家にそのまま住み続けられる点は共通していますが、リースバックとリバースモーゲージは仕組みが異なります。

リースバックはすぐに売却しますが、リバースモーゲージは死亡してから売却する点が大きな違いです。

リースバックとリバースモーゲージの違いについて、以下の表を参照してください。

	リースバック	リバースモーゲージ
取引内容	売却	融資
対象物件	不動産全般	戸建て・マンション
年齢制限	なし	あり
審査	あり	基本的になし
所有権	売却先の不動産事業者	そのまま残る
固定資産税の納税義務	なし	あり

 

リースバックのメリット

リースバックは普通の売却と異なり、売却後も家に住み続けられます。

現在の生活をそのまま続けられる中で、売却した代金が一括で入るため、まとまった資金が必要になった場合などに大きなメリットがあります。

リースバックのメリットについて、くわしく解説します。

家を売却しても住み続けられる

リースバックの大きなメリットは、家を売却したにもかかわらず、そのまま住み続けられることです。

通勤や通学など、環境を変えずに生活できます。

介護が必要な家族がいる場合など、引っ越すことが難しい方にとって、安心できるシステムといえるでしょう。

そのまま住み続けられることで、引っ越しの費用も必要ありません。

また、高齢の方だと、近年では賃貸の契約を断られるケースが増えてきています。

家を売却しても、その後に住む物件が見つからなければ大変です。

リースバックだと、売却と同時に賃貸契約をするので、安心して売却できます。

家を所有することで発生するコストの負担がなくなる

家を所有していると、固定資産税や住宅ローン返済などのコストがかかります。

戸建ての場合は、屋根や外壁塗装など定期的なメンテナンスが必要です。

マンションの場合は、管理費や修繕積立金を毎月支払わなければなりません。

リースバックでは家を売却するため、このようなコストの負担がなくなります。

短期間で現金化ができる

リースバックは家を売却するため、すぐに現金が入ることが大きなメリットです。

普通に売却したときと同じように、自由に使えます。

住宅ローンの返済や、子どもの学費、老後の資金などに充てられるほか、貯蓄や投資も可能です。

普通の売却では、買い手が見つからなければ売買が成立しないため、現金が入る時期がわかりません。

しかし、リースバックは業者が買い取るため、業者選びが完了すれば現金が入ります。

家の売却を周りに知られずに済む

そのままの状態で家に住み続けられるため、売却したことが周囲に知られません。

売却といっても、普通の売却のように広告を出したり内覧に来たりしないことも、周囲に知られない一因です。

マンションの場合は管理組合との関係で、所有者でなくなったことがわかるケースもあります。

しかし、それ以外で知られることはないでしょう。

将来の買取（買い戻し）も可能

リースバックには買い戻しの制度があり、将来的に買取が可能です。

一時的にまとまった現金が必要となりリースバックしても、リースバックで得たお金で問題を解決し、また元の生活に戻ることは十分に考えられます。

元の生活に戻り、資金を準備できれば、買い戻しが可能です。

リースバックのデメリット

リースバックはメリットばかりでなく、デメリットもあります。

デメリットを理解したうえでリースバックを検討してください。

売却価格が相場よりも安くなる

リースバックで売却すると、市場での相場よりも安くなります。

売却価格は、相場の60〜80％ほどになるでしょう。

買い手を探す普通の売却ではなく、業者が直接買い取るためであることと、リースバックの仕組みによるものです。

業者によって価格が異なるため、複数の業者に見積もりを依頼することが大切です。

リフォームや建て替えが自由にできない

所有権がなくなり賃貸契約で住むため、リフォームや建て替えができません。

一般的な賃貸と同じように、形状を自由に変えてはいけないためです。

家賃は相場よりも高いことが多い

家賃が高いことも、リースバックで住み続けるデメリットの一つです。

売買価格と家賃設定は不動産投資と同じように、利回りが影響します。

利回りは、以下の数式で算出できます。

売却の際には少しでも高く売りたいと考えがちですが、リースバックの場合は売却価格が高ければ、家賃も高くなるため注意が必要です。

家賃は収入の3分の1以内に収めることが理想的なので、滞納せずにムリなく支払える家賃かどうかをしっかりと検討してください。

ずっと住み続けられるとは限らない

リースバックでは賃貸契約となり、ずっと住み続けられる保証はありません。

契約期間に制限がある「定期借家契約」であるケースが多く、貸主が再契約を拒否した場合は、退去しなければなりません。

そもそも賃貸契約には、普通借家契約と定期借地契約の2種類があります。

普通借家契約では期限が定められていませんが、定期借家契約では期限が設けられていて、2年が一般的です。

リースバックの活用事例

リースバックが向いている状況であれば、うまく活用できます。

活用事例をご紹介しましょう。

今の家に住み続けながら一時的な資金が必要な時

一時的な資金が必要だけれど今の家に住み続けたいという場合、リースバックを活用しやすいです。

住宅ローンや借金の返済などでまとまったお金が必要になったけれど、引っ越さずに今の家に住み続けたいなら、リースバックを活用すると良いでしょう。

リースバックですぐに売却費用が入るため、目的のための資金にできます。

一時的な資金不足で将来的な買い戻しができる場合

一時的な資金不足に陥っても、元の経済状態に戻る見込みがあり、将来的に買い戻しができるケースは、もっともリースバックを活用しやすい事例です。

事業や子どもの教育費など、一時的な資金不足でまとまったお金が必要になることがあります。また元の生活に立て直して、買い戻す資金を準備できる場合は、リースバックの活用がおすすめです。

そのまま住み続けられるため、環境を変えずに生活スタイルを維持できます。資金を準備できて買い戻せば、まったく元通りの生活に戻せるでしょう。

リースバックでありがちな後悔

うまく活用できれば一時的な資金不足に対応できますが、失敗するとリースバックしたことを後悔することになります。

リースバックでは、どのようなことで後悔する人が多いのか、ありがちな後悔を見ていきましょう。

買い戻すためのハードルが高い

売却した家を買い戻せることがリースバックの特徴ですが、買い戻すにはハードルが高く、買い戻すことができずに後悔する人が少なくありません。

ハードルが高い要因である以下の6点を、事前にしっかりと確認しておいてください。

①買い戻し期限	買い戻しができるのはリースバック期間中
②買い戻し対象制限者	本人を含めた2親等以内
③買い戻し価格	売買契約書の特約欄を確認
④諸費用・税金	登記費用や不動産取得税、事務手数料
⑤支払方法	現金または住宅ローン
⑥買い戻し権利	賃料の滞納などがあれば権利を失う

①いつでも好きなタイミングで買い戻しができるわけでないため、賃貸を退去してしまえば買い戻しができなくなります。

④買い戻し価格はリースバック契約の際に決まりますが、そのほかに登記費用や不動産取得税がかかります。リースバック会社によっては、事務手数料がかかることもあり、総額でいくら必要なのかを確認しておきましょう。

⑤買い戻しの際の支払いには、現金が用意できれば問題ないですが、住宅ローンを予定している場合は要注意です。住宅ローンを組むには厳しい審査があるため、必ず利用できるとは限りません。

⑥買い戻し権利の有無を確認しましょう。また、物件の買戻しには「再売買の予約」または「買戻し特約」が必要です。買戻し特約は、売買契約時に締結する必要があります。

ずっと住み続けることができない

リースバックした家に住み続けたいと考えていても、住み続けられなくなるケースがあります。

賃貸契約が定期借家契約となっていて、再契約を希望しても断られた場合です。

基本的には再契約できることが多いですが、定期借家契約は正当な理由がなくても再契約を拒否できます。

また、少しでも早く転売したいと考えるリースバック会社があるため、注意が必要です。

思ったより資金繰りが楽にならなかった

一時的にお金が必要になりリースバックを利用しても、資金繰りが楽にならないことがあります。

賃貸として住む期間の家賃も含めて、収入と支出の計算をすることが大切です。

リースバックでの賃貸は家賃が高いため、資金繰りが楽にならず、諦めて他の賃貸物件に引っ越すことが珍しくありません。

リースバックがそもそも利用できなかった

リースバックは必ず利用できるものではなく、利用できないことがあります。

多くの場合、買い取り額が住宅ローンの残債よりも少ないことが原因です。

リースバックを利用するには、住宅ローンを完済する必要があります。

差額を現金で用意できれば良いのですが、用意できなければリースバックを利用できません。

リースバックで家賃が払えない時はどうなる？

リースバックの家賃は相場よりも高くなることが多く、払えなくなることも少なくないです。

家賃が払えないとどうなるのか解説します。

退去になる目安は滞納3か月

家賃が払えないからといって、すぐに退去となるわけではありません。

借主を守るための法律「借地借家法」があり、1〜2か月の滞納では賃貸借契約の解除事由に該当しないためです。

契約解除となる滞納の目安は、一般的に3か月といわれています。

契約解除には、貸主と借主の信頼関係が破綻していることがポイントです。

信頼関係の破綻は、滞納3か月が目安となっています。

家賃が払えないときの退去の流れ

リースバックで家賃が払えなくなった場合、退去までの流れは以下のとおりです。

1. • 借主へ督促
   • 保証人へ督促
   • 内容証明郵便で通知
   • 契約解除通知
   • 退去

家賃を滞納すると、リースバック会社から借主へ督促があります。

すぐに払えない場合は、払える時期などを伝えるなど相談することが大切です。

支払わない状態が続くと、次は保証人に督促が行きます。

滞納が2か月目に入る頃には、内容証明郵便で通知が届きます。

すぐに支払いができれば、退去にならず住み続けられる可能性が高いです。

3か月滞納が続くと、契約解除通知が届きます。

退去は免れず、応じない場合には訴訟になる可能性があります。

リースバックはやばい？活用には細心の注意を

家を売却しても住み続けられるリースバックは、正しく活用できれば一時的な出費に対応できる良い仕組みになっています。

しかし、活用方法を誤ると、後悔してもしきれない大きな失敗をすることになるでしょう。

リースバックでの失敗の多くは、担当者の選定ミスと事前の確認不足によるものです。

事前の確認不足について知識がなかったとしても、良い不動産会社に相談できれば避けられます。

失敗しないリースバックの活用は、不動産会社というよりも担当者選びが重要です。

まとまったお金が必要になったからといって、全てのケースにリースバックが向いているわけではありません。

向いていない人にはその旨をアドバイスし、事前の確認事項を説明できる担当者との出会いがリースバックを成功へと導きます。

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