オフィスのデスクより、
中古マンションを探していると気になることはなんでしょうか？
人によって気にするポイントはいくつかあると思いますが、多くの人に共通するのが築年数なのではないでしょうか？
比較的浅築の物件であれば気にする人は少ないでしょうが、古くなればなるほど増えてくると思います。
「あと何年くらい住めるの？」と。
コンクリートの寿命は理論上は100年以上
マンションの寿命を大きく左右するのは、コンクリートの質と言われています。
国土交通省のまとめた「RC造（コンクリート）の寿命に係る既往の研究例」によると「鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定」（飯塚裕（1979）「建築の維持管理」鹿島出版会）とされています。
他にも「鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物（住宅も含まれる）の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年」（大蔵省主税局（1951）「固定資産の耐用年数の算定方式」）といったものもあります。
なぜ60年と言われるのか？
また「固定資産台帳の滅失データを基に（中略）平均寿命を推計した結果、RC系住宅は68年」（小松幸夫（2013）「建物の平均寿命実態調査」）となっているデータもあり、寿命目いっぱいまで利用されたケースが少ないとも言えます。
なぜこのような違いがあるかというと、昔のマンションではコンクリートの中に給排水管などが埋め込まれていたため、配管の寿命＝マンションの寿命となっていたことが原因かと思われます。
あと何年住めるかは管理次第
実際のところ、あとどれくらい住めるかどうかは管理状態によるところが大きいです。
いくら築年数が経っていない建物でも管理状態が悪く、外壁のひび割れを放置していることで雨水が入りこみ中の鉄筋が錆びてしまうようなマンションは長くもちません。
しかもそのようなマンションは耐震性も劣化し、実際に大震災の時に倒壊する新耐震基準のマンションには、管理状態の良くないマンションが多いとされています。
築年数が古いということ自体、無条件にネガティブに捉えてしまう方も多いかもしれませんが、実際のところは管理状態の良し悪しです。
一律に年数で脚切りしてしまうのではなく、実際に足を運んで自分の目で確かめてみることで、どれくらいもちそうなのかが、ぼんやりと分かるようになるかもしれませんね。
あなたも中古マンションを探すのであれば是非ご参考にしてください。
宮田明典
ちなみにホームページ内ではこのことをもう少し詳しく書いた記事もあります。詳しく知りたい方はこちらも参考にしてみてください。