オフィスのデスクより、
名古屋市の住宅市場は街中に関してはマンションが多いですが、少し離れると戸建ての流通量も多くなります。
僕の会社だと、全体的な取り扱い比率はマンション：戸建が7：3くらいの割合です。
マンションの方が取り扱いは多いのですが、買取再販を行っていたこともあり、その時は戸建の方が圧倒的に多かったです。
なぜマンションでなく、戸建が多かったのか？
それはマンションと比べて個別性が強く、物件によってはまだまだ使えるのにきちんと評価されていない物件があるからです。
ここでは、どんな目線で探すと、得な中古戸建てが見つかりやすいかをお伝えしていこうと思います。
土地と建物を分けて考える
中古マンションは物件そのものが相場に左右されますが、中古戸建ての場合、相場に左右されるのは実は土地の価格のみです。
建物の価格は相場ではなく、資産価値がどれだけ残っているか、という考え方をします。
土地と建物を分けて考えることで、建物がまだ全然使えるのに築年数であまり評価されていない物件もあり、そういった物件は簡単なリフォームでまだまだ利用できるので「お得」という考え方になります。
まずは土地価格の相場を把握する
中古戸建てを探すうえで欠かせないのが、そのエリアのある程度の相場を抑えることです。
プロであれば「レインズ」といった業者専門サイトがあるのである程度の相場を把握をすることが出来ますが、このネット社会では一般の方でもある程度の相場を知ることが出来ます。
おすすめサイトを貼っておきますので、ぜひ利用してみてください。
土地総合情報システム
全国の基準地における公示価格を調べられます。ピンポイントでなくても、土地の形状や向きなども書いてあり、周辺の公示価格から相場をある程度把握することができます。地図で場所が表示されるので見やすいです。
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名古屋市の土地価格相場・公示地価・基準地価マップ・坪単価｜愛知県
名古屋市の最新公示地価は平均53万7169円/m2（2024年［令和6年］）、坪単価では平均177万5767円/坪で、全国順位は24位です。前年からの変動率は+5.13％で、変動率の全国順位は92位で ...
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SUUMO 全国土地相場情報
SUUMOが独自でまとめた土地相場情報。売り出し価格が中心で、成約価格ではないが独自の修正をして相場をまとめてありそう。
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【SUUMO】全国の土地価格相場情報を調べる
全国の土地価格相場を調べるなら不動産情報サイトSUUMO(スーモ)。SUUMOの物件情報より独自に算出した、各都道府県(市区・駅)の土地価格相場情報をご用意。土地価格相場を目安にあなたのご希望に合う土 ...
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これらを参考にその土地が角地なのか、前面道路の広さはどうか、整形地か、狭すぎず広すぎないか、など様々な修正要素をかけ合わせていくのですが、ここまでは出来なくても大丈夫です。
とりあえず周辺がどれくらいの相場なのかを知ることが重要です。
建物の資産価値の計算方法
建物の資産価値の計算は、新築平米単価法から新築時の建物価格を計算して、そこから経年による減価償却を行い、今の価格を計算します。
| 構造 | 耐用年数 | 平均坪単価 |
| 木造 | 22年 | 55万円/坪 |
| 軽量鉄骨造 | 19年 | 60万円/坪 |
| 鉄骨造 | 34年 | 65万円/坪 |
| RC造 | 47年 | 80万円/坪 |
この表は一つの目安ですが、建物の耐用年数と平均坪単価です。
建物の耐用年数は実際の耐用年数でなく、税務上の耐用年数です。
例えば、木造2階建てで築19年、広さが80㎡の物件の資産価値はいくらになるでしょうか？
まず建物の㎡数を坪に変換する必要があります。
㎡数を坪数に変換するときは、㎡数に0.3025をかけると坪数になります。
80㎡×0.3025=24.2坪
そして、24.3坪の新築価格は表から計算すると、
24.3坪×55万円＝1331万円
さらに、経年を計算します。
1331万円×（22年-19年）/22年＝181.5万円
これで建物の価格が求められます。
お得なの中古戸建ての探し方
このように土地と建物を分けて考えることで、その中古戸建てでどのように評価されているかが分かります。
特に木造で20年以上経っていて、建物の価値がなく土地価格のみで販売されている物件はねらい目であることが多いです。
実際のところ、きちんとメンテナンスされていて、リフォームをすればもっと利用することができるのに、あまり評価されていない掘り出しものが見つかることがあります。
このように土地と建物を分けて考えることが出来るようになると、割高なのか、掘り出し物の可能性がある物件なのか、色んな事が分かります。
古家付き土地を探してみる
また少し物件の目利きが必要になりますが、「古家付きの土地」を探してみるのもありかもしれません。
「古家付きの土地」とは、建物が古く、解体前提で土地として売り出されている物件です。
本当に解体した方がいいのかどうかは、実際に見てみないと分かりませんが、不動産情報サイトの「中古戸建て」カテゴリーには載っていない物件が掲載されていることもあります。
中古戸建てはプロの力も必要
中古戸建ては、掘り出し物が見つけられるジャンルですが、その分取り扱い難易度も高いジャンルでもあります。
理論的なことは理屈で分かっても、実際の目利きには、取り扱いになれたプロの視点が欠かせません。
これから中古戸建てを探していきたいと考えている方は、これらのことも踏まえて探してみるようにしてみてくださいね。
宮田明典
ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。
また同時に業界歴15年以上の現役不動産エージェント。
相談は全国から毎年300組以上、実際の売買もサポートするエキスパート。
多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営。
自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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