オフィスのデスクより、
中古マンションを扱う中で、基本的に僕は旧耐震の物件はあまりお勧めしていません。
理由は、災害リスクはもちろんですが、住宅ローン減税やかし保険などといった制度が使えないからです。
またフラット35が使えなかったり、金融機関も旧耐震の物件に対して厳しいスタンスを取っていることも多く、今後の資産性を考えても難があると考えています。
ただそんな中古マンションでも、極々たまになのですが、「耐震改修済み」と書いてあるマンションがあります。
今日は「耐震改修済み」と書かれた中古マンションの注意点をお伝えしたいと思います。
戸建と違って耐震改修が難しい
戸建であれば、耐震診断をして現行の耐震基準に満たなければ、150万円くらいの予算を取って耐震改修工事をすれば事足ります。
しかし、マンションの場合、耐震診断もそれなりの費用がかかり、さらに改修となるとさらに多くの費用がかかるため、マンション内で合意を取るハードルが高くなります。
この点が、中古マンションの耐震化が進まない大きな要因になっています。
「耐震改修済み」中古マンションの注意点
例えば広告や物件の調査の結果、「耐震改修済み」の中古マンションであることが分かったとします。それでこの中古マンションが直ちに住宅ローン控除が受けられる、ということになるわけではありません。
中古マンションの「耐震改修」にも色々事情があり、現行の耐震基準に適合する基準にまで改修をするケースと、予算などの関係で、一部改修を行うものもあります。防災の観点からすれば、一部であっても、全くやらないよりは良いですし、管理組合としては妥当な判断です。
しかし、これから購入しようとする立場からすれば、住宅ローン控除が利用できるか、かし保険に加入できるか、などは非常に大きな関心ごとです。
「耐震改修」の内容を確認する方法
ただこのことを管理組合や管理会社に聞いたところで、専門外の話になるので、なかなか分からないと思います。こんな時に効果的な質問は「助成金などを利用して改修しましたか？」と聞いてみることです。
名古屋市でもそうですが、自治体には耐震診断や改修工事に対して助成金制度があります。そしてこの助成金の条件としていることが多いからです。
実際にそういったマンションには、自治体の補助金認定書などといった文言の書類が出てくることがほとんどです。
逆にこの質問をして、助成金制度を利用していないのであれば、怪しんでもいいかもしれません。
何にせよ、旧耐震の中古マンションは、よほど立地が良いとか、敷地の利用率に余裕がある、などの理由が無い限りはあまりお勧めはしていません。
しかし、こういった知識を知っているだけでも物件の選択の幅が広がることもあるのかもしれまんね。
宮田明典
P.S
中古住宅は新築と比べて難易度の高い取引です。パートナーとなる担当者については慎重に選ぶようにしましょう。